Starke Flächennachfrage in zentralen Top-Bürostandorten, Investorenfokus auf Logistik
Laut Prognosen von Cushman & Wakefield führen im kommenden Jahr Top-Lagen und Top-Produkte die positive Entwicklung auf den europäischen Immobilien-Märkten und -Assetklassen an. Der „European Outlook 2026” des weltweit tätigen Immobilienberatungsunternehmens gibt einen Überblick über wichtigste Trends, Prognosen und Erwartungen für die Assetklassen Büro, Logistik, Einzelhandel, Wohnen, Hotels und Data Center.
„Vor dem Jahreswechsel 2025 / 2026 hat sich die Stimmung deutlich gewandelt“, so Kevin Thorpe, Chief Economist bei Cushman & Wakefield. „Risiken sind zwar nach wie vor auszumachen, der Höhepunkt der Unsicherheit ist allerdings überwunden und das Vertrauen in den gewerblichen Immobiliensektor wächst. Das Kapital fließt wieder, die Zinssätze sind stabil oder rückläufig, und die Fundamentaldaten für Vermietungen im Allgemeinen stabilisieren oder verbessern sich.“
Premium-Büroflächen: Kern-CBDs führen Mietpreiswachstum an – bei weiterhin knappem Angebot
Büroflächennutzer legen weiterhin Wert auf hochwertige, infrastrukturell gut angebundene Büros. In der Folge bleibt die Nachfrage seitens der Mieter auf hohem Niveau. Auf dieser Basis ziehen die wichtigsten europäischen Central Business Districts (CBDs) großes Interesse der Investoren auf sich.
Im zweiten Quartal 2025 konzentrierten sich 75 % der Vermietungsaktivitäten auf CBD-Standorte wie London, Paris, Frankfurt und Amsterdam. Die Leerstandsquote in den Kernbereichen ist auf 7,1 % gesunken, und hat für einen Anstieg der Mieten im Jahresvergleich um 3,7 % und in den letzten drei Jahren um 13,2 % gesorgt. Europaweit sind Ende 2025 etwas mehr als 10 Mio. m² Bürofläche im Bau - der niedrigste Stand seit zehn Jahren. Das Angebot dürfte auch künftig knapp bleiben.
Das Büro-Mietpreiswachstum in den Kernmärkten wird zwischen 2025 und 2027 voraussichtlich durchschnittlich 4,7 % betragen, angeführt vom Londoner West End (10,3 %), der City of London (9,9 %) und dem CBD in Paris (6,1 %). Die Spitzenrenditen dürften bis 2027 um 25 Basispunkte auf 5 % sinken.
Logistikmärkte: Nachfrage stabilisiert sich – Investoren profitieren von attraktiven Finanzierungsbedingungen
Der europäische Logistik-Vermietungsmarkt hat sich im dritten Quartal 2025 mit einem Umsatzvolumen knapp unter dem Niveau vor der Pandemie stabil gezeigt. Nutzer agieren bei Umzugs- oder Expansionsentscheidungen weiterhin vorsichtig. Demgegenüber verzeichneten mehrere Märkte in der zweiten Jahreshälfte eine positive Dynamik, getragen durch den Verteidigungssektor, Investitionen in erneuerbare Energien sowie robuste Konsumausgaben.
Die Flächenverfügbarkeit bleibt begrenzt, gleichzeitig verlangsamt sich die Umsetzung von Bauvorhaben. Für 2026 wird eine stabile, für das übernächste Jahr eine rückläufige Leerstandsquote erwartet. Spitzenmieten dürften zwischen 2026 und 2027 um rund 2,2 Prozent steigen – besonders in Großbritannien, Spanien, Schweden und Frankreich.
Gleichzeitig bleibt das Investoreninteresse hoch: Die Preise stabilisieren sich, und die Kreditkonditionen im Bereich Logistik zählen aktuell zu den attraktivsten im Vergleich zu alternativen Anlageklassen. Bis 2029 wird ein Rückgang der Renditen um 40 bis 75 Basispunkte und damit steigende Kaufpreise prognostiziert.
Transformation im Einzelhandel: Erlebnisformate und Top-Lagen im Fokus
In europäischen Metropolen wie Madrid, Mailand und Paris ziehen die Umsätze im Einzelhandel wieder an, begleitet von gestiegenem Verbrauchervertrauen. Im stationären Einzelhandel entwickeln sich Stores zunehmend zu Erlebnisflächen, die Marken stärker inszenieren.
Für erstklassige Einzelhandelslagen wird in den kommenden zwei Jahren ein Mietanstieg von durchschnittlich 1,9 Prozent pro Jahr erwartet. Treiber sind vor allem Top-Standorte und innovative Konzepte. Parallel wächst das Vertrauen der Investoren: Der Anteil des Einzelhandels am gesamten europäischen Investitionsvolumen liegt inzwischen bei 16 Prozent – nach einem Tiefstand von 12 Prozent im Jahr 2021.
Größere Transaktionen ab 250 Mio. Euro nehmen vor allem in Süd- und Mitteleuropa zu. In mehreren Regionen stabilisieren sich die Preise, während Fachmarktzentren und Shopping Center zuletzt eine Renditekompression verzeichneten. Diese Entwicklung dürfte sich fortsetzen: Für die Jahre 2026 bis 2029 wird ein Rückgang der Spitzenrenditen um 15 bis 55 Basispunkte prognostiziert.
Wohnungsmarkt: Nachfrage bleibt hoch, Politik stützt Projekte
Die Nachfrage nach Wohnraum in Europa bleibt aufgrund demografischer und gesellschaftlicher Entwicklungen auf hohem Niveau und übersteigt weiterhin das Angebot. In Großbritannien und Deutschland sind Baugenehmigungen auf Mehrjahrestiefs gefallen, was den Druck auf den Bestand erhöht.
Für 2026 wird ein Mietanstieg von 3,7 Prozent in Großbritannien, 3,1 Prozent in Deutschland und 5,3 Prozent in Spanien erwartet. Auch in den Niederlanden dürften die Mieten deutlich zulegen.
Trotz hoher Baukosten greifen Regierungen unterstützend ein: In Irland und Portugal wurden Mehrwertsteuersenkungen beschlossen, in Großbritannien Steuererleichterungen. Diese Maßnahmen sollen die Rentabilität neuer Projekte sichern und den Markt stabilisieren.
Hotels: Tourismus treibt Investitionen in europäischen Metropolen
Der europäische Tourismus dürfte 2026 weiter wachsen. Prognosen gehen von einem Anstieg der Hotelübernachtungen um 5,6 Prozent aus, getragen vor allem von internationalen Gästen. Besonders starkes Wachstum wird in Warschau, Athen und Stockholm erwartet. In Städten wie Lissabon, Dublin und Edinburgh könnte sich nach einem sehr guten Jahr 2025 hingegen eine Abschwächung zeigen.
Das Transaktionsvolumen im Hotelsektor wird 2026 voraussichtlich rund 27 Mrd. Euro betragen und damit 2025 um 2 Mrd. Euro überschreiten. Der Anstieg im Gesamtjahr 2025 gegenüber dem Vorjahr dürfte nach Prognosen von Cushman & Wakefield rund 15 Prozent betragen. Nach neun Monaten wurde mit einem Transaktionsvolumen von 17,6 Mrd. Euro ein Plus von 17 Prozent gegenüber Q1-Q3 2024 registriert.
Dabei verzeichnen Großbritannien, Spanien, Frankreich und Italien die höchsten Kapitalzuflüsse. In der DACH-Region stiegen die Investitionen bis September gegenüber dem Vorjahr um 71 Prozent, begünstigt durch den Wiedereinstieg wesentlicher Käufergruppen in den Markt.
Gefragt sind vor allem Luxus-Hotelimmobilien, die im ersten Halbjahr 2025 einen Anstieg des Transaktionsvolumens von 72 Prozent verzeichneten, sowie Economy- und Midscale-Hotels, deren Effizienz und geringere Arbeitskosten attraktiv für Investoren ist.
Data Center: Digitalisierung und Energieverfügbarkeit prägen Expansion in EMEA
Die Nachfrage nach Rechenzentren in der Region EMEA steigt, getrieben durch KI, Cloud Computing und digitale Transformation. In Westeuropa führen Kapazitätsengpässe bei der Stromversorgung in Tier-1-Märkten zu einer Verlagerung auf größere Entwicklungsflächen und alternative Strategien.
Als Standort mit CO₂-freier Energie und Skalierbarkeit für Hyperscale-Betreiber gewinnen die nordischen Länder an Bedeutung. Auch Märkte in Süd- und Mitteleuropa mit strategischen Konnektivitätsvorteilen entwickeln sich zu wichtigen Hubs und ziehen Investitionen an.
Für die IT-Auslastung in EMEA wird zwischen 2025 und 2030 ein jährliches Wachstum von bis zu 32 Prozent prognostiziert. Rechenzentren zählen damit zu den am schnellsten wachsenden und wettbewerbsintensivsten Anlageklassen in der Region.
Abschließend kommentiert Guilherme Neves, Senior Research Analyst für EMEA-Prognosen bei Cushman & Wakefield: „Die Erholung des europäischen Immobilienmarktes wird durch allmählich sich verbessernde wirtschaftliche Fundamentaldaten unterstützt. In erstklassigen Bürostandorten wie London, Paris und Frankfurt herrscht eine starke Nachfrage seitens der Nutzer, während die Logistikbranche weiterhin im Fokus der Investoren steht. Gleichzeitig verändern Trends wie Digitalisierung und Nachhaltigkeit die Investitionsstrategien und eröffnen neue Möglichkeiten für diejenigen, die bereit sind, frühzeitig zu handeln.“
