Cushman & Wakefield verzeichnete an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – im Gesamtjahr 2025 einen Büroflächenumsatz von rund 2,20 Mio. m². Damit lag das Ergebnis rund 3 Prozent über dem Vorjahresniveau, was auf eine beginnende Stabilisierung der Nachfrage hindeutet. Nach einem dynamischen ersten Halbjahr zeigte sich auch im dritten Quartal ein moderater Anstieg des Umsatzgeschehens gegenüber dem Vorjahr. Das vierte Quartal 2025 stellte mit einem Umsatz von 503.100 m² hingegen mit -5 % die einzige Phase mit einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr dar. Insgesamt dürfte der Büromarkt 2025 die Bodenbildung hinter sich gelassen haben, wenngleich die Nachfrage weiterhin selektiv und stark qualitätsgetrieben blieb.
Wirtschaftliches Umfeld: Unternehmen agieren weiterhin vorsichtig
Das Jahr 2025 war für viele Unternehmen von Zurückhaltung geprägt. Vor dem Hintergrund eines insgesamt schwachen wirtschaftlichen Umfelds wurden Standort- und Flächenentscheidungen häufig vertagt oder neu bewertet. Kostenkontrolle, Effizienzsteigerung und organisatorische Anpassungen standen vielfach im Vordergrund, expansive Strategien blieben die Ausnahme. Diese Rahmenbedingungen spiegelten sich auch auf den Bürovermietungsmärkten wider, wo sich die Nachfrage über alle Top-5-Märkte hinweg klar auf konkrete Bedarfe und hochwertige Flächen konzentrierte.
Mario Herbst, Head of Leasing & Tenant Representation Germany bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Viele Unternehmen haben 2025 genutzt, um ihre Immobilienstrategien zu überprüfen und an neue Arbeitsmodelle anzupassen. Das hat weniger zu kurzfristigem Flächenwachstum geführt, dafür aber zu sehr bewussten Entscheidungen zugunsten moderner, effizienter Standorte.“
Gleichzeitig sorgten leicht verbesserte Rahmenbedingungen gegen Ende des Jahres für eine zunehmende Planungssicherheit bei den Unternehmen. Insbesondere die Erwartung stabilerer wirtschaftlicher Entwicklungen und verlässlicherer politischer Leitplanken führte dazu, dass sich Entscheidungsprozesse zunehmend beschleunigten. So konnten in den letzten drei Monaten annähend 700 Vermietungen in den Top-5 gezählt werden und damit die meisten Abschlüsse innerhalb des Jahres 2025.
Büroflächenumsatz: Frankfurt als dynamischster Markt
Im Jahresvergleich hebt sich Frankfurt deutlich von den übrigen Top-5-Märkten ab. Mit einem Büroflächenumsatz von 549.300 m² erzielte der Markt ein Plus von 56 Prozent gegenüber dem Vorjahr und bestätigte damit seine Rolle als dynamischster Standort. Gleichzeitig blieb das Ergebnis in den anderen vier Märkten unter dem jeweiligen Vorjahresniveau: Berlin erreichte im Gesamtjahr 2025 einen Flächenumsatz von 484.200 m² (-11 Prozent), München kam auf 560.500 m² (-7 Prozent), Hamburg auf 393.600 m² (-5 Prozent) und Düsseldorf auf etwa 212.300 m² (-5 Prozent).
Das Jahresendgeschäft zeigt freilich ein etwas anderes Bild: Im 4. Quartal 2025 entfielen die höchsten Flächenumsätze auf München mit 158.900 m² und Berlin mit 117.800 m², während Frankfurt (91.400 m²), Hamburg (84.700 m²) und Düsseldorf (50.300 m²) auf moderatem Niveau verharrten. Großvolumige Abschlüsse blieben zum Jahresende die Ausnahme, was die weiterhin abwartende Haltung vieler Unternehmen unterstreicht.
Hanjo Theiss, Head of Office Agency & Office Sector Germany bei Cushman & Wakefield, ordnet ein: „Der Markt hat 2025 weniger auf Wachstumssignale als auf Verlässlichkeit reagiert. Sobald Unternehmen wieder eine belastbare Grundlage für ihre Planungen sehen, kehrt auch Bewegung in den Büroflächenumsatz zurück – wenn auch schrittweise.“
Die größten Abschlüsse des vierten Quartals zeigten sich in München mit Penguin Random House im Objekt „SUN“ in der Levelingstraße auf Vermittlung von Cushman & Wakefield sowie in Berlin durch die Komplettanmietung des Büroobjektes „Karlsgärten“ über rund 11.500 m² Mietfläche.
Auf Gesamtjahressicht zählten die Anmietung der Commerzbank im „Central Business Tower“ in Frankfurt mit rund 73.000 m² sowie die Abschlüsse von Siemens im „PANDION OFFICEHOME BEAT“ in München (33.000 m²) und der ING im „Hafenpark Quartier“ in Frankfurt (32.000 m²) zu den größten Bürovermietungsdeals des Jahres. Zudem sicherte sich KPMG in Frankfurt insgesamt rund 33.400 m² Bürofläche, verteilt auf den „ParkTower“ und den „Opernturm“.
Mietpreisentwicklung: Spitzenmieten behaupten sich – Deutlicher Anstieg der Durchschnittsmiete in Frankfurt durch hochpreisige Abschlüsse
Die Spitzenmieten in den Top-5-Märkten behaupteten sich auch zum Jahresende 2025 auf hohem Niveau und bestätigten den strukturellen Aufwärtstrend in zentralen Lagen. München bleibt mit rund 55,00 Euro/m² der teuerste Büromarkt, gefolgt von Frankfurt mit 52,00 Euro/m². Düsseldorf und Berlin notieren bei 46,00 Euro/m² beziehungsweise 45,00 Euro/m², wohingegen Hamburg mit 37,00 Euro/m² weiterhin das niedrigste Spitzenmietniveau der Top-5 aufweist. Während Frankfurt mit 6,1 Prozent, Düsseldorf sowie Hamburg mit jeweils 5,7 Prozent und München mit 3,8 Prozent im Jahresverlauf weitere Zuwächse verzeichneten, zeigte sich in Berlin eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau.
Bei den Durchschnittsmieten zeigt sich ein differenziertes Bild: allen voran konnte in Frankfurt aufgrund der hochpreisigen Abschlüsse im 12-Monatsvergleich ein Plus von 29,1 Prozent auf 33,70 Euro/m² erfasst werden. Auch München mit 26,90 Euro/m², Hamburg mit 22,80 Euro/m² und Düsseldorf mit 19,95 Euro/m² sind gegenüber dem Vorjahreszeitraum durch Zunahmen der Durchschnittsmiete gekennzeichnet, die sich zwischen 5,0 und 7,5 Prozent bewegen, demgegenüber. zeigt sich in Berlin ein deutlicher Rückgang von 11,1 Prozent auf 25,90 Euro/m².
Leerstand steigt weiter - Bautätigkeit rückläufig
Der Leerstand in den Top-5-Märkten stieg im Jahresverlauf weiter an und liegt zum Jahresende 2025 im Durchschnitt bei 9,4 Prozent. Damit hat die Leerstandsquote innerhalb der letzten drei Monate um 0,3 Prozentpunkte zugelegt. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr beträgt 1,2 Prozentpunkte.
Insgesamt stehen dem Markt in den Top-5 damit 7,39 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung (plus 0,95 Mio. m² gegenüber Ende 2024). Besonders hohe Leerstandsquoten weisen Frankfurt mit 11,9 Prozent und Düsseldorf mit 11,0 Prozent auf, während Berlin zum Jahresende mit 10,4 Prozent nun ebenfalls die 10,0 Prozentmarke überschritten hat.
Gleichzeitig nimmt die Neubautätigkeit in den Top-5-Märkten spürbar ab. Viele Projekte aus der starken Entwicklungspipeline der vergangenen Jahre wurden 2023 und 2024 fertiggestellt, während neue Bauvorhaben deutlich seltener gestartet wurden. So ist das Fertigstellungsvolumen von 1,46 Mio. m² in 2023 und 1,23 Mio. m² in 2024 auf nun 1,05 Mio. m² in 2025 gesunken. Damit einhergehend bewegen sich die Flächen im Bau mit ca. 2,58 Mio. m² auf dem niedrigsten Stand seit 2018. Hiervon stehen dem Markt noch mehr als 50 % der Flächen im Bau zur Verfügung.
Das geringste Fertigstellungsvolumen weist in 2025 hierbei Frankfurt mit rund 60.000 m² auf, während Berlin mit 387.700 m² der aktivste Markt blieb. Die Fertigstellungsvolumina in München, Hamburg und Düsseldorf bewegten sich zwischen rund 195.000 und 206.000 m².
Ausblick: Stabilisierung statt Wachstumsschub
Alexander Waldmann, Team Leader Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt: „2025 war kein Jahr der Dynamik, sondern der Neuordnung. Der Bürovermietungsmarkt passt sich strukturell an veränderte Nutzeranforderungen an. Diese Phase schafft die Voraussetzungen dafür, dass sich Angebot und Nachfrage in den kommenden Jahren wieder stärker annähern.“
Für das Jahr 2026 ist von einer moderaten Belebung der Flächennachfrage auszugehen. Unterstützt wird diese Entwicklung durch eine zunehmende Planungssicherheit auf Unternehmensseite sowie durch stabilere wirtschaftliche Rahmenbedingungen - beispielsweise durch geplante Konjunktur-Stimuli seitens der Bundesregierung. Ein sprunghafter Nachfrageanstieg ist jedoch nicht zu erwarten. Vielmehr dürfte der Markt schrittweise in eine Phase der Stabilisierung übergehen.
„Der Qualitätsfokus bleibt dabei das prägende Thema. Während moderne, ESG-konforme Flächen in zentralen Lagen weiterhin gefragt sind und stabile bis steigende Mieten erzielen, stehen periphere Teilmärkte und nicht modernisierte Bestandsobjekte unter anhaltendem Anpassungsdruck. Der deutsche Bürovermietungsmarkt legt damit die Grundlage für eine spätere Angebotsverknappung, die sich mittelfristig positiv auf die Absorption hochwertiger Flächen auswirken dürfte“, so Waldmann abschließend.
