- Lediglich ein Drittel der weltweiten Logistikmärkte werden bis 2029 noch mieterfreundlich sein (Ende 2025: 52 Prozent), rund 40 Prozent vermieterfreundlich (Ende 2025: 26 Prozent)
- Weltweite Logistikmieten seit 2020 trotz schwächerer Dynamik im Jahr 2025 um 36 Prozent gestiegen
In 54 Prozent der untersuchten Märkte wird in den kommenden drei Jahren ein weiteres Mietwachstum erwartet
Die globalen Logistikmärkte stehen vor einer deutlichen Verschiebung der Kräfteverhältnisse. Der Anteil der Märkte mit mieterfreundlichen Bedingungen wird bis 2029 voraussichtlich von aktuell 52 Prozent auf nur noch 33 Prozent sinken. Gleichzeitig dürfte der Anteil vermieterfreundlicher Märkte – ohne Berücksichtigung neutral eingestufter Märkte – von derzeit 26 Prozent auf knapp 40 Prozent steigen.
Das ist eines der zentralen Ergebnisse des aktuellen Reports „Waypoint 2026 – Global Industrial Dynamics“ von Cushman & Wakefield. Die Studie basiert auf der Analyse von 135 globalen Logistikmärkten.
Die Veränderungen werden vor allem durch ein knapper werdendes Angebot, steigende Kosten sowie zunehmende geopolitische, handelspolitische und klimabedingte Unsicherheiten getrieben. Unternehmen richten ihre Liefer- und Logistiknetzwerke neu aus, um Risiken besser abzufedern. Disruptionen entwickeln sich dabei zunehmend von punktuellen Ereignissen zu strukturellen Einflussfaktoren. In der Folge steigt die Nachfrage nach hochwertigen, strategisch günstig gelegenen Logistikimmobilien – insbesondere in Märkten mit rückläufigen Leerständen.
Die weltweiten Logistikmieten liegen inzwischen um 36 Prozent über dem Niveau von 2020. Auch die Betriebskosten steigen weiter an. Diese Entwicklung beschleunigt bei vielen Nutzern strategische Standortentscheidungen. Entsprechend erwarten 54 Prozent der weltweit untersuchten Märkte in den kommenden drei Jahren weitere Mietanstiege.
Zum Jahresende 2025 verzeichneten die untersuchten Märkte – jeweils in lokaler Währung – im Durchschnitt ein Mietwachstum von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Angeführt wurde die Entwicklung von Brasilien mit einem Plus von rund einem Drittel. Mit deutlichem Abstand folgten fünf Länder mit Anstiegen zwischen knapp 10 Prozent in Belgien und Argentinien sowie rund 15 Prozent in Slowenien. Dazwischen lagen Chile und Kenia. Deutschland platzierte sich mit einem Mietanstieg von leicht überdurchschnittlichen rund 2,5 Prozent im Mittelfeld.
Kein Mietwachstum meldeten zehn Länder, darunter – mit Ausnahme Nigerias – ausschließlich europäische Märkte wie Österreich, Kroatien, Finnland und Polen. Leichte Rückgänge wurden unter anderem in zwei regionalen US-Märkten, Northeast und West, sowie in Kanada, Tschechien und Ungarn registriert. In Greater China gingen die Logistikmieten mit rund 7 Prozent am deutlichsten zurück.
Sally Bruer, Head of EMEA Logistics & Industrial and Retail Research bei Cushman & Wakefield und Autorin der Waypoint-Studie: „Die nächste Phase des Logistikzyklus wird davon geprägt sein, Chancen frühzeitig zu erkennen und konsequent zu nutzen. Unternehmen, die Resilienz fest in ihre Immobilienstrategien integrieren – etwa durch den gezielten Einsatz von Technologie, Automatisierung und energieeffizienten Gebäuden – werden deutlich besser aufgestellt sein, um Disruptionen zu bewältigen und langfristiges Wachstum zu sichern.“
EMEA: Angebotsknappheit und Energiekosten prägen die Märkte
In der EMEA-Region gelten derzeit 54 Prozent der Logistikmärkte als mieterfreundlich. Bis 2029 dürfte dieser Anteil jedoch auf knapp unter 40 Prozent zurückgehen. Gleichzeitig stabilisieren sich die Leerstandsquoten oder gehen bereits zurück. Ein Grund dafür ist die weiterhin zurückhaltende Neubautätigkeit vieler Entwickler.
Vor allem in etablierten Logistikmärkten wie Großbritannien, Deutschland und den Niederlanden, aber auch in Schweden und Belgien, steigt für Nutzer die Notwendigkeit, sich frühzeitig geeignete Standorte und hochwertige Flächen zu sichern. Märkte in Mittel- und Osteuropa, darunter Polen, Tschechien und Ungarn, bieten derzeit noch differenziertere Bedingungen. Mittel- bis langfristig dürfte jedoch auch dort eine zunehmende Flächenabsorption die Verfügbarkeit schrittweise einschränken.
Energiekosten bleiben in der gesamten EMEA-Region ein entscheidender Differenzierungsfaktor. Hohe Strompreise in Ländern wie Deutschland, Italien, den Niederlanden und Großbritannien veranlassen Nutzer zunehmend, energieeffiziente Gebäude, Standorte mit Zugang zu erneuerbaren Energien sowie Immobilien mit zuverlässiger Strominfrastruktur zu bevorzugen.
Tim Crighton, Head of Logistics & Industrial EMEA bei Cushman & Wakefield, kommentiert:
„Der Wandel der Logistiklandschaft in EMEA ist nicht nur eine Frage von Agilität, sondern zunehmend auch eine strategische Aufgabe. In vielen Schlüsselmärkten wird es schwieriger, geeignete Immobilien zu sichern. Steigende Energiekosten und die wachsende Bedeutung automatisierungsfähiger Flächen machen die Qualität von Logistikimmobilien zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Für Mieter kann eine abwartende Haltung in bestimmten Märkten zum Risiko werden. Erfolgreiche Standortentscheidungen werden künftig davon abhängen, Immobilienstrategie, operative Performance, Flexibilität und Nachhaltigkeit langfristig zusammenzudenken.“
