Berlin, München und Düsseldorf treiben die Erholung – Leerstandsquote erreicht 10-Prozent-Marke – Spitzenmieten steigen weiter
Cushman & Wakefield verzeichnete an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) im dritten Quartal 2026 einen Büroflächenumsatz von 628.500 m². Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2025: 531.200 m²) entspricht das einem Plus von rund 18 Prozent.
Besonders die Bürovermietungsmärkte in Berlin und Düsseldorf verzeichneten ein Umsatzplus im zweistelligen Bereich und trugen damit zum positiven Gesamtergebnis bei.
Innerhalb der ersten drei Quartale zeigt sich der Markt in den Top 5 nahezu stabil mit einer moderaten Aufwärtstendenz: das Umsatzvolumen summierte sich auf 1,775 Mio. m², und liegt damit fünf Prozent über dem Vorjahreszeitraum (Q1 - Q3 2025: 1,697 Mio. m²).
Mario Herbst, Head of Leasing und Tenant Representation Germany bei Cushman & Wakefield:
„Am Bürovermietungsmarkt zeichnet sich eine vorsichtige Belebung ab. Unternehmen setzen sich wieder konkreter mit ihren Flächenanforderungen auseinander und größere Gesuche kommen häufiger zum Abschluss als noch vor einigen Jahren.“
Büroflächenumsatz: Berlin und Düsseldorf geben die stärksten Impulse
Berlin ist im bisherigen Jahresverlauf der umsatzstärkste Top-5-Markt. Mit 563.800 m² liegt der Flächenumsatz in den ersten neun Monaten 2026 beachtliche 54 Prozent über dem Vorjahreswert. Allein im dritten Quartal lag das Umsatzvolumen bei 183.400 m², 58 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Einen wesentlichen Beitrag leistete die rund 39.400 m² große Anmietung der Berliner Verkehrsbetriebe im „Re:o“ im Teilmarkt Innenstadt Ost. Auch Düsseldorf verzeichnet mit 203.300 m² nach neun Monaten ein Plus von 25 Prozent. Hier prägte insbesondere die rund 36.800 m² große Anmietung von Uniper im Projekt „NEW HEART ON THE BLOCK“ am Kennedydamm das dritte Quartal. München verzeichnete mit 467.200 m² das zweithöchste Umsatzvolumen und übertraf den Vorjahreszeitraum um 16 Prozent. Frankfurt kam auf 260.700 m² und lag 43 Prozent unter dem außergewöhnlich starken Vorjahreswert.
Im dritten Quartal stabilisierte sich die Aktivität in der Mainmetropole mit 115.500 m² nahezu auf Vorjahresniveau. Die größte Frankfurter Anmietung des Quartals entfiel mit rund 21.700 m² auf die BaFin im „RAW“ im Teilmarkt Europaviertel/Messe. Hamburg erreicht nach neun Monaten 280.400 m² und bleibt neun Prozent unter Vorjahr.
Großabschlüsse kehren zurück, Markt bleibt zugleich kleinteilig in der Breite
Die Zahl der registrierten Abschlüsse ist deutlich gestiegen: In den ersten neun Monaten wurden in den Top 5 rund 2.100 Neuvermietungen und Eigennutzerdeals gezählt, 14 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig sank der Anteil von Abschlüssen ab 10.000 m² am Flächenumsatz von rund 22 Prozent auf knapp 18 Prozent. Das deutet darauf hin, dass die leichte Erholung nicht allein von einzelnen Großanmietungen getragen wird. Dennoch waren großvolumige Abschlüsse für die erheblichen Zuwächse in Berlin und Düsseldorf entscheidend.
Zu den größten Neuvermietungen des Dreivierteljahres zählen neben BVG und Uniper die Anmietungen von JetBrains über rund 21.500 m² im Münchner „Rufhaus“ und rund 19.000 m² im Berliner „Hainwerk“, E.ON über rund 20.500 m² in München sowie KPMG über rund 17.300 m² im Düsseldorfer „One Plaza“. In Frankfurt setzte ODDO BHF mit rund 14.700 m² im „Skyper“ einen weiteren größeren Impuls.
Hanjo Theiss, Head of Office Agency & Office Sector Germany bei Cushman & Wakefield analysiert im Hinblick auf das aktuelle Nutzerverhalten und die Nutzerpräferenzen:
„Die Entwicklung der einzelnen Standorte zeigt, wie stark Großabschlüsse das aktuelle Marktbild beeinflussen können. Dort, wo mehrere größere Gesuche umgesetzt werden, verbessert sich das Ergebnis schnell und deutlich. Gleichzeitig bleibt die Grundnachfrage vieler Nutzer von Zurückhaltung und längeren Entscheidungsprozessen geprägt. Deshalb ist die Entwicklung der einzelnen Top-5-Märkte derzeit sehr heterogen.“
Auch räumlich konzentriert sich die Nachfrage auf etablierte Bürostandorte: Unter den Teilmärkten weisen in Berlin die „Innenstadt Ost“ mit rund 94.000 m², in München die „Innenstadt West“ mit rund 91.000 m² und der Düsseldorfer Kennedydamm mit rund 78.000 m² die höchsten Neuvermietungsvolumina auf. In Hamburg führt die Innenstadt mit rund 65.000 m², in Frankfurt das Bankenviertel mit rund 52.000 m².
Spitzenmieten steigen trotz wachsendem Leerstand – Leerstand bei 10 Prozent
Die Marktspreizung bleibt das prägende Thema. Zum Ende des dritten Quartals standen in den Top-5-Märkten 7,885 Mio. m² Bürofläche leer, rund 10 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die aggregierte Leerstandsquote erreicht damit 10,0 Prozent. Sie lag vor Jahresfrist noch bei 9,1 Prozent. Die höchste Leerstandquote weist Frankfurt mit 12,1 Prozent auf, gefolgt von Düsseldorf mit 11,5 Prozent und Berlin mit 10,6 Prozent. In München liegt die Quote bei 9,3 Prozent, in Hamburg bei 7,4 Prozent.
„Der Anstieg des Leerstands sagt allein immer weniger über die tatsächliche Verfügbarkeit passender Büroflächen aus. Entscheidend ist, welche Qualität angeboten wird. In einigen Segmenten besteht mittlerweile ein großes Angebot, während moderne Flächen mit hoher Aufenthaltsqualität und guter ESG-Performance deutlich weniger verfügbar sind“, ergänzt Hanjo Theiss.
Gleichzeitig steigen die erzielbaren Spitzenmieten in vier der fünf Märkte. München bleibt mit 58,00 Euro/m²/Monat der teuerste Standort, vor Frankfurt mit 55,00 Euro/m²/Monat, Berlin mit 49,00 Euro/m²/Monat, Düsseldorf mit 46,00 Euro/m²/Monat und Hamburg mit 37,50 Euro/m²/Monat. Im Jahresvergleich weist Berlin mit knapp 9 Prozent das stärkste Wachstum auf. Frankfurt und München legen jeweils um rund 5 bis 6 Prozent zu, Hamburg um gut 4 Prozent, Düsseldorf bleibt stabil. Die gegenläufige Entwicklung aus steigendem Leerstand und steigenden Spitzenmieten verdeutlicht die qualitative Polarisierung des Marktes: Moderne, effiziente und gut angebundene Flächen können weiterhin Mietwachstum erzielen, während ältere oder weniger marktgerechte Bestände den Leerstand erhöhen.Ausblick:
Erholung bleibt selektiv
Die Top-5-Büromärkte zeigen zum Ende des dritten Quartals wieder ein moderates Umsatzplus auf Neunmonatssicht. Die höhere Zahl an Abschlüssen und mehrere großvolumige Anmietungen sprechen für eine punktuelle Belebung.
Hanjo Theiss abschließend: „Für die kommenden Monate erwarten wir eine schrittweise Stabilisierung der Nachfrage, allerdings keine Rückkehr zu den Marktbedingungen früherer Hochphasen. Nutzer bleiben kosten- und qualitätsbewusst. Vor allem hochwertige, effiziente und zukunftsfähige Bürogebäude dürften davon profitieren.“
