Nach Analysen von Cushman & Wakefield belief sich der Flächenumsatz aus Neuvermietungen und Eigennutzerabschlüssen auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt in den ersten drei Quartalen 2026 auf insgesamt 280.400 m². Damit lag das Ergebnis rund 9 Prozent unter dem Vorjahreswert (Q1 – Q3 2025: 308.900 m²) sowie 21 Prozent unter dem 5‑Jahresdurchschnitt und 25 Prozent unter dem 10‑Jahresdurchschnitt.
Die Dynamik im Großflächensegment bleibt begrenzt
Bei Betrachtung des 3. Quartals 2026 belief sich der Flächenumsatz auf 90.700 m² und bewegte sich damit nahezu auf dem Niveau des Vorquartals (Q2 2026: 89.300 m²). Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum (Q3 2025: 95.800 m²) ergibt sich hingegen ein Rückgang von gut 5 Prozent.
Die Verteilung des Flächenumsatzes unterstreicht die aktuelle Marktstruktur auf dem Hamburger Büromarkt. Das Vermietungsgeschehen wird weiterhin maßgeblich von kleinen und mittleren Flächengesuchen getragen: Allein rund 71 Prozent des im 3. Quartal erzielten Flächenumsatzes entfielen auf Abschlüsse bis 3.000 m². Großvolumige Anmietungen blieben dagegen rar. Im 3. Quartal wurden keine Abschlüsse oberhalb der 10.000-m²-Marke registriert, wodurch das Umsatzvolumen trotz einer insgesamt stabilen Abschlussaktivität begrenzt wurde.
Ein maßgeblicher Impuls für den Flächenumsatz im 3. Quartal ging vom Eigennutzerbaustart der Norddeutschen Akademie für Finanzen und Steuerrecht im Teilmarkt Hamburg Süd-Ost aus. Das Projekt sieht rund 6.400 m² Fläche vor.
„Die Nachfrage nach Büroflächen ist grundsätzlich vorhanden, wird derzeit jedoch durch die anhalten-de wirtschaftliche Unsicherheit gebremst. Viele Unternehmen prüfen ihre Flächenstrategien sehr genau und entscheiden sich häufig zunächst für die Verlängerung bestehender Mietverträge. Gleichzeitig dauern Entscheidungsprozesse, insbesondere bei großvolumigen Anmietungen, spürbar länger als noch vor einigen Jahren“, so Bastian Poppe, Associate in der Leasing Agency - Office Hamburg bei Cushman & Wakefield.
Die höchste Anzahl an Vertragsabschlüssen wurde im 3. Quartal in der Innenstadt registriert. Mit 30 Abschlüssen bzw. knapp 20 Prozent aller Markttransaktionen stellte der Teilmarkt erneut einen Schwerpunkt des Vermietungsgeschehens dar. Es folgen der Teilmarkt City Süd mit einem Anteil von rund 14 Prozent am Marktgeschehen sowie der Teilmarkt Barmbek mit über 11 Prozent Anteil am Flächenumsatz. Zusammen vereinten diese drei Teilmärkte rund 44 Prozent aller registrierten Abschlüsse auf sich.
An der Spitze der größten Abschlüsse des Jahres steht weiterhin der Eigennutzerbaustart von MSC. Das Unternehmen entwickelt derzeit seine Deutschlandzentrale in der Stockmeyerstraße im Teilmarkt HafenCity, die rund 12.800 m² Bürofläche umfassen wird.
Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete leicht rückläufig
Die erzielbare Spitzenmiete verharrte zum Ende des 3. Quartals 2026 bei 37,50 Euro/m²/Monat auf dem hohen Niveau des Vorquartals. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg von 4,2 %. Trotz dieser Entwicklung blieb das erzielbare Spitzenmietniveau in Hamburg das niedrigste unter den deutschen Top 5-Büromärkten.
Die gewichtete Durchschnittsmiete lag zum Ende des 3. Quartals bei 21,65 Euro/m². Gegenüber dem Vorquartal (22,10 Euro/m²) entspricht dies einer leichten Korrektur.
„Auch wenn die Durchschnittsmiete im 3. Quartal leicht nachgegeben hat, bleibt das Mietpreisniveau des Hamburger Büromarktes insgesamt stabil. Vor allem bei modernen Flächen in zentralen Lagen sehen wir weiterhin eine hohe Nachfrage. Die unveränderte Spitzenmiete unterstreicht, dass Nutzer für qualitativ hochwertige Objekte nach wie vor bereit sind, entsprechende Mietpreise zu zahlen“, so Bastian Poppe.
Anhaltender Leerstandsanstieg auf dem Hamburger Büromarkt
Der Hamburger Büromarkt verzeichnete auch im 3. Quartal einen Anstieg des kurzfristig verfügbaren Flächenangebots. Die Leerstandsquote erhöhte sich auf 7,4 Prozent, nach 7,0 Prozent im Vorquartal. Insgesamt standen Ende September rund 1,06 Mio.m² Bürofläche für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung. Ein wesentlicher Bestandteil des verfügbaren Angebots waren weiterhin Untermietflächen. Rund 7 Prozent des Leerstandsvolumens werden zum Ende des 3. Quartals 2026 am Markt als Untermietflächen angeboten.
Die Entwicklungspipeline bleibt weiterhin gut gefüllt. In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 befanden sich rund 444.300 m² Bürofläche im Bau. Davon waren noch etwa 232.200 m² verfügbar, entsprechend einer Vorvermietungsquote von gut die Hälfte. Das Fertigstellungsvolumen summierte sich zum Ende des 3. Quartals 2026 auf rund 108.500 m². Nach einem vergleichsweise ruhigen 3. Quartal mit lediglich rund 20.300 m² neu fertiggestellter Bürofläche blieb die Bautätigkeit insgesamt jedoch hinter den Vorquartalen zurück. Von den seit Jahresbeginn fertiggestellten Flächen standen Ende September noch rund 36.600 m² zur Verfügung, was einer Verfügbarkeitsquote von 34 Prozent entspricht.
Die Fertigstellungsaktivität im 3. Quartal wurde insbesondere durch das Projekt „Neues Amt Altona“ im Teilmarkt Altona/Ottensen geprägt, das mit Neubau- und Sanierungsflächen zusammen rund 4.400 m² Bürofläche umfasst.
Erwartungen für das Jahresende
„Mit Blick auf das Schlussquartal 2026 verfügt der Markt über eine Reihe konkreter Flächengesuche, die für zusätzliche Impulse sorgen könnten. Gleichzeitig bleiben Nutzer bei Anmietungsentscheidungen weiterhin zurückhaltend und qualitätsorientiert. Besonders hochwertige Flächen in zentralen Lagen stehen daher unverändert im Fokus. Nach dem bisherigen Jahresverlauf erscheint ein Gesamtjahresergebnis von 400.000 m² allerdings zunehmend unwahrscheinlich“, so Bastian Poppe abschließend.
