Economische context
De Belgische economie kende in 2025 een gematigde en stabiele groei, met een bbp-stijging van 1,02% op jaarbasis. De inflatie daalde tegen december 2025 naar 2,2%, terwijl de financieringsvoorwaarden stabiliseerden dankzij onveranderde ECB-rentetarieven sinds juni 2025. De werkloosheid steeg in 2025 naar 6,15%, met een lichte verdere stijging verwacht in 2026, als gevolg van lopende hervormingen in de arbeidsmarkt en het pensioenstelsel. Over het algemeen wordt de economische omgeving gekarakteriseerd door stabiele groei, gecontroleerde inflatie en stabiele rentetarieven, wat het investeringsvertrouwen ondersteunt.
Overzicht van de vraag
De vraag in de Belgische woonsector blijft sterk, gedreven door demografische trends zoals bevolkingsgroei, vergrijzing en een afname van de gemiddelde huishoudgrootte. Het aantal nieuwe huurovereenkomsten daalde naar historisch lage niveaus (onder de 50.000 in Vlaanderen en minder dan 9.000 in Brussel) wat de aanhoudende beperkingen in het aanbod weerspiegelt. De concurrentie onder huurders is toegenomen, met meer dan 30 kandidaten per appartement in 2025, vergeleken met ongeveer 10 in voorgaande jaren. Hoge bezettingsgraden zijn zichtbaar in alle woningsegmenten:
- Home Invest Belgium en Xior Student Housing rapporteerden een bezettingsgraad van circa 98%.
- Care Property Invest’s seniorenhuisvestingsportefeuille behaalde een bezettingsgraad van 100%, met onderliggende operatorniveaus van ongeveer 94,5%.
Belangrijke investeringsdeals in H2 2025 waren onder andere de acquisitie van de €280 miljoen Cityforward-portefeuille door Home Invest Belgium en de €142,6 miljoen Korian seniorenhuisvestingportefeuille door Care Property Invest.
Vacaturetrends
De leegstand blijft uitzonderlijk laag in alle residentiële segmenten, met institutionele verhuurders die bezettingsgraden van bijna of volledig 100% rapporteren. De disbalans tussen beperkt aanbod en aanhoudende vraag blijft zorgen voor hoge bezettingsgraden, met name in multi-family, studenten- en seniorenhuisvesting. Er zijn geen aanwijzingen van significante onderverhuuractiviteiten die de totale beschikbaarheid beïnvloeden.
Huurtrends
De huurprijzen bleven in 2025 stijgen, ondersteund door aanbodbeperkingen en sterke vraag van huurders. De gemiddelde maandelijkse huurprijs voor appartementen bereikte €1.330 in Brussel, €907 in Vlaanderen en €810 in Wallonië. De huurprijsindex voor appartementen vertoont sinds 2020 een consistente stijgende lijn. Concessies van verhuurders worden niet genoemd, en de concurrentie op de markt wijst op aanhoudende opwaartse druk op de huurprijzen.
Bouw & aanbodpijplijn
De markt blijft geconfronteerd met structurele aanbodbeperkingen, waarbij strengere energieprestatie-eisen en een lage huurdersomloop het nieuwe huuraanbod beperken. Er is lopende conversieactiviteit, met name de Cityforward-portefeuille waarbij voormalige kantoorgebouwen in Brussel worden omgevormd tot woonunits. Er worden echter geen significante nieuwe bouwprojecten of opleveringen gemeld, wat aangeeft dat de toevoeging van aanbod beperkt blijft ten opzichte van de vraag.
De Belgische woonsector in H2 2025 wordt gekenmerkt door sterke vraag, hoge bezettingsgraden, stijgende huurprijzen en stabiele investeringsvoorwaarden, ondersteund door aanhoudende aanbodbeperkingen en gunstige demografische trends.
