Economische context
Moody's verlaagde de Belgische bbp-groeiprognose voor 2026 naar 0,6%, nu hogere energieprijzen door de conflicten in Oekraïne en het Midden-Oosten op de vooruitzichten wegen. De inflatie steeg in september naar 4,6% en de ECB verhoogde de rente dit jaar al twee keer, wat de financieringskosten voor gezinnen en investeerders opdrijft. Een woning kopen wordt duurder, terwijl het nieuwe aanbod beperkt blijft. Dat houdt de huurmarkt krap en ondersteunt de interesse van investeerders in residentiële inkomsten.
Verhuurmaarkt
De appartementshuren bleven in H1 2026 stijgen, maar in een gematigder tempo. Volgens CIB, Federia en Korfine bedroeg de gemiddelde maandhuur €1.366 in Brussel, €943 in Vlaanderen en €843 in Wallonië, een stijging van respectievelijk 3%, 5% en 4%. In Brussel vertraagde de groei en blijft betaalbaarheid een uitdaging: slechts ongeveer een kwart van de woningen werd verhuurd voor minder dan €1.000 per maand, tegenover meer dan de helft in 2021. Beursgenoteerde spelers rapporteren een bezetting van ongeveer 98% tot 99% in multi-family en studentenhuisvesting. Studentenhuisvesting haalde een like-for-like huurgroei van bijna 5%, tegenover ongeveer 2% tot 3% voor multi-family. Het nieuwe aanbod herstelde slechts gedeeltelijk, met vergunningen voor 22.472 nieuwe woningen, 11% meer dan een jaar eerder maar bijna een derde onder H1 2021.
Investeringsmarkt
Zonder de overname van Cofinimmo door Aedifica bereikten de investeringen in de living-sector €206 miljoen in H1 2026, verdeeld over 15 transacties met bekende prijs, ruim boven de €123 miljoen van een jaar eerder. Multi-family was goed voor bijna twee derde van dat volume, met Vicinity dat drie aankopen deed in Brussel en Vilvoorde voor ~€111 miljoen, waaronder Bel Residential van Nextensa. Inclusief de overname van Cofinimmo bereikte het totale volume €2,27 miljard. Als voorwaarde van de Belgische Mededingingsautoriteit moet Aedifica de komende jaren ongeveer €300 miljoen aan Belgisch zorgvastgoed verkopen, wat voor bijkomende activiteit zou moeten zorgen. De prime yields stegen, naar tussen 4,35% en 4,50% voor multi-family, 5,25% voor studentenhuisvesting en tussen 5,25% en 5,50% voor seniorenhuisvesting.
