A procura por ativos residenciais acelera com a estabilização do mercado europeu

·        O investimento imobiliário residencial na Europa atingiu 59 mil milhões de euros em 2025, o valor anual mais elevado desde 2023
·        96% dos investidores institucionais planeiam aumentar a exposição a ativos residenciais
·        O arrendamento privado / construção para arrendamento (PRS/BTR) deverá ser o segmento com melhor desempenho em 2026
·        Reino Unido, Espanha e Alemanha mantêm-se como os principais mercados de destino
·        82% dos investidores consideram a sustentabilidade uma prioridade estratégica


O reforço do desempenho do setor residencial, aliado ao aumento do interesse institucional e a um enquadramento macroeconómico mais estável, está a devolver dinamismo ao imobiliário residencial europeu. Esta é uma das principais conclusões do mais recente inquérito da Cushman & Wakefield junto de investidores institucionais europeus.

Em 2025, o setor registou o melhor resultado desde 2023, com 59 mil milhões de euros investidos, refletindo um envolvimento crescente do capital institucional. Atualmente, cerca de dois terços dos investidores alocam 20% ou mais das suas carteiras a ativos residenciais, e 96% antecipam aumentar essa exposição nos próximos cinco anos.

A estabilidade dos retornos continua a ser o principal fator de atratividade para 74% dos investidores, apoiada por dinâmicas demográficas sólidas e por uma procura consistente em todos os segmentos residenciais. O mercado de arrendamento privado (PRS) e a construção para arrendamento (BTR) continuam a liderar o interesse do mercado, seguidos do alojamento para estudantes (PBSA). Ao mesmo tempo, observa-se um interesse crescente por soluções como habitação acessível e co-living, à medida que as estratégias de investimento se tornam mais diversificadas.

Para Patrick Hogan, Head of EMEA Living Capital Markets da Cushman & Wakefield, “o que mais se destaca neste inquérito é a consistência da confiança dos investidores. As alocações estão a aumentar, as estratégias estão a expandir-se e o investimento em habitação está cada vez mais integrado de forma estrutural nas carteiras. O bom desempenho do setor em 2025 reforçou claramente essa convicção.”


Sentimento macroeconómico mais estável

Antes do atual conflito no Médio Oriente, as expectativas macroeconómicas dos investidores apontavam para uma maior estabilidade. Mais de metade não antecipa alterações nas taxas de juro ao longo do próximo ano, enquanto 48% esperam que os rendimentos da habitação prime se mantenham estáveis. A expectativa de compressão de yields tem vindo a diminuir, com os investidores a acreditar que o desempenho futuro será impulsionado sobretudo pelo crescimento das rendas e pela eficiência operacional.
O PRS/BTR deverá ser o segmento com melhor desempenho em 2026, à frente do PBSA. Ainda assim, os investidores identificam como principais desafios a escassez de oportunidades, a continuação do desalinhamento de preços entre compradores e vendedores e os riscos políticos e regulatórios.


Principais mercados mantêm-se inalterados

Alemanha, Espanha e Reino Unido continuam a ser os mercados mais atrativos, refletindo a dimensão dos seus mercados institucionais e uma procura sólida por arrendamento. Em conjunto, Reino Unido e Alemanha representaram 66% do investimento residencial europeu em 2025. A Irlanda surge agora à frente de França no grupo seguinte de mercados preferidos, sinalizando pequenas mudanças no sentimento dos investidores.


Ativos estabilizados dominam as estratégias

Os investidores continuam a dar prioridade a ativos já estabilizados: quase metade indica que entre 80% e 100% das suas carteiras ativas é composta por este tipo de ativos. Esta preferência reflete a juventude relativa do setor e os desafios enfrentados nos últimos anos, nomeadamente o aumento dos custos de construção, que elevou o risco associado a novos desenvolvimentos.

Nos próximos um a três anos, espera-se que joint ventures e aquisições diretas de ativos estabilizados continuem a ser as principais formas de entrada no mercado. Os modelos de forward funding e forward purchase deverão manter-se mais limitados, com exceção de mercados emergentes como Bélgica, Itália, Polónia e República Checa, onde a oferta institucional começa agora a ganhar escala.

Na avaliação de projetos de PRS e BTR, a localização é o fator mais determinante, seguida da acessibilidade para os inquilinos. As comodidades e os critérios de sustentabilidade também são relevantes, embora secundários face aos fatores que garantem o desempenho do arrendamento.

Para Alvaro Forero, Head of Alternatives & Living da Cushman & Wakefield: “Em Portugal, o alojamento para estudantes entrou em 2026 com fundamentos muito sólidos, suportados por uma oferta limitada, uma procura crescente e um interesse institucional cada vez mais forte. Este contexto torna o mercado particularmente atrativo para investidores com foco em rendimentos estáveis no longo prazo. Já o segmento de construção para arrendamento permanece ainda pouco desenvolvido, mas o recente enquadramento fiscal poderá ser um catalisador importante para a sua afirmação futura.”

Sustentabilidade continua no centro das decisões

A sustentabilidade mantém-se como um pilar central das estratégias de investimento: 82% dos investidores apontam-na como um objetivo-chave e a maioria está disponível para pagar um prémio por ativos com bom desempenho ambiental. Ainda assim, os investidores reconhecem que este fator tem, por enquanto, um peso menor na decisão dos inquilinos, o que ajuda a explicar a sua posição atrás da localização e da acessibilidade financeira na avaliação dos projetos.