A Cushman & Wakefield Portugal tem o orgulho de lançar o Market Focus, um novo relatório anual que oferece uma visão abrangente do mercado imobiliário comercial português. O Market Focus Portugal 2026 analisa o desempenho dos principais segmentos, destacando as tendências que moldam o setor imobiliário comercial e a nossa perspetiva para o ano que se avizinha, fornecendo insights claros para apoiar a tomada de decisões informadas.
O estudo revela que o investimento em imobiliário comercial em Portugal totalizou €2,85 mil milhões em 2025, representando um aumento homólogo de 17% e o melhor desempenho dos últimos três anos. A atividade manteve-se dinâmica ao longo do ano, com mais de 100 transações. As cinco maiores operações representaram aproximadamente 33% do volume total, evidenciando a importância das transações de grande escala no mercado.
O retalho liderou a alocação de capital, representando 30% do volume total, seguido pelos escritórios (25%) e hotelaria (20%), confirmando a diversidade setorial do investimento. O capital internacional manteve-se dominante, representando 61% do total, maioritariamente de origem europeia (88%). Entre as principais transações do ano destacam-se a operação do Norteshopping, a venda da carteira de residências de estudantes da Livensa, o Hotel Miragem Cascais e o edifício de escritórios Lumnia, refletindo o amplo interesse dos investidores em diferentes classes de ativos.
O mercado ocupacional mantém-se resiliente
No mercado de escritórios, Lisboa registou 204.240 m² de take-up em 2025, uma ligeira diminuição face ao ano anterior, explicada sobretudo pela falta de oferta de qualidade elevada e não por falta de procura. As taxas de disponibilidade mantiveram-se muito baixas, particularmente nas zonas centrais, enquanto as rendas prime continuaram a subir, alcançando um máximo histórico de €32/m²/mês no CBD prime. No Porto, a atividade foi mais moderada, embora se esperem sinais de recuperação em 2026 com a entrada no mercado de novos projetos de maior qualidade.
O retalho voltou a demonstrar grande resiliência. As localizações prime de high-street em Lisboa e Porto mantiveram taxas de disponibilidade extremamente reduzidas, suportando o crescimento das rendas, especialmente nas zonas mais consolidadas. Os centros comerciais continuaram a registar vendas e fluxos de visitantes robustos, enquanto os retail parks reforçaram a sua posição como um dos formatos mais dinâmicos do mercado, representando a maioria da nova oferta em desenvolvimento.
No segmento industrial e logístico, apesar de um decréscimo no take-up face ao pico de 2024, a procura manteve-se superior à oferta, sobretudo para ativos modernos e eficientes alinhados com critérios ESG. As rendas prime continuaram a subir tanto em Lisboa como no Porto, refletindo a persistente escassez de espaços de elevada qualidade.
Turismo e living reforçam atratividade estrutural
A hotelaria registou um desempenho muito forte em 2025, apoiado pelo contínuo crescimento do turismo. As receitas hoteleiras aumentaram, refletindo melhorias no RevPAR e elevados níveis de ocupação, enquanto a nova oferta se concentrou maioritariamente nos segmentos de 4 e 5 estrelas, elevando a qualidade do produto turístico português. O pipeline para os próximos anos mantém-se robusto, sustentando o interesse contínuo dos investidores no setor.
Nos segmentos de living, o alojamento para estudantes continua a evidenciar um desequilíbrio significativo entre oferta e procura. Apesar da entrega de novas camas, Portugal permanece bastante abaixo da média europeia em termos de capacidade, suportando um crescimento das rendas próximo de 10% ao ano em Lisboa e Porto. O senior living segue igualmente uma trajetória de crescimento, embora a oferta seja insuficiente e exista carência de produto moderno—fatores que continuam a atrair operadores e investidores privados.
Perspetivas para 2026
O mercado entra em 2026 com fundamentos muito sólidos: elevada ocupação, crescimento das rendas prime e um pipeline que continua insuficiente para responder à procura. Este desequilíbrio continuará a sustentar o interesse de ocupantes e investidores, especialmente em ativos de elevada qualidade e estratégias de reposicionamento.
O Market Focus Portugal 2026 antecipa um ano positivo para o mercado imobiliário português, apoiado por um ambiente macroeconómico favorável, um desempenho turístico robusto e mercados ocupacionais resilientes. A escassez de ativos de qualidade, sustentáveis e bem localizados continuará a ser simultaneamente o principal desafio e o motor de crescimento do setor.
