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Wie Investitionen in Projektentwicklungen für Debt Funds zum Erfolg werden

Verena Bauer • 05/08/2021
Debt Funds Debt Funds

Ein Experteninterview über Regulatorik und gutes BauMonitoring

Sie sind flexibel und machen laut eines FSB-Berichts mittlerweile weltweit fast die Hälfte des Marktes aus: private Kreditanbieter. Die so genannten Debt Funds boomen bereits seit einigen Jahren auch in Deutschland. Ziehen sich Banken aus dem Kreditgeschäft zurück, füllen die agilen Kapitalgeber die Lücke. Und sind mittlerweile zu einem festen Bestandteil auf dem Finanzierungsmarkt geworden. Nicht nur für die Finanzierung von Immobilien im Bestand. Sondern auch für Projektentwicklungen. 

Letztere bedeuten jedoch ein erhöhtes Risiko für diese Fonds – denn hier stellt sich die Frage: Wird die künftige Immobilie ausgelastet sein und verläuft der Bau nach Plan? Zwei Faktoren, die bei einem Bestandsgebäude so nicht bestehen. Die richtige Lage und Assetklasse – aktuell etwa Pflegportfolios oder Wohnimmobilien – sichern die künftige Vermietbarkeit und Rendite. Eine gute Analyse des Marktes und Immobilientyps ist für die Kalkulation im Vorfeld also unerlässlich. Und um auch während des Baus das Risiko einer Development-Finanzierung smart zu managen, ist ein solides BauMonitoring entscheidend – vor allem mit Blick auf Kosten und Termine. Denn verschiebt sich das Bauende nach hinten, schnellen die Kosten in die Höhe und können die Finanzierung gefährden. Wer hier dicht dran ist an der Entwicklung und den Überblick behält, kann dem von Beginn an entgegenwirken. 

Wieviel gutes BauMonitoring ausmacht und welche Rolle es für die eigene Anlagestrategie spielt, haben wir mit Martin Kleemann, geschäftsführender Partner der KKM Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, und Dr. Achim Johannis, Geschäftsführer der assetecture GmbH & Co. KG, über Regulatorik und BauMonitoring besprochen. Außerdem ging es um die für Finanziers so wichtige Regulatorik. Auf welche Regulierungen müssen Debt Funds bei der Investition achten? Wie bleibt man trotz dieser Vorgaben weiter flexibel und zeitlich effizient. Und warum ist das Investitionsumfeld gerade jetzt so günstig für private Kreditgeber? Ein Interview:

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Real Estate Debt Funds werden immer mehr zur direkten Konkurrenz der klassischen Immobilienbanken. Gelten für beide vergleichbare regulatorische Auflagen?

Martin Kleemann: Bereits im Jahr 2017 hat die BaFin für deutsche Kreditfonds die Mindestanforderungen an das Risiko- und Liquiditätsmanagement von Kapitalverwaltungsgesellschaften veröffentlicht. Demnach gelten für alle Kapitalverwaltungsgesellschaften gleichermaßen die Mindestanforderungen für das Risikomanagement von Kreditinstituten. Zwar ist die KAMaRisk auf europäische Kreditfonds nicht anwendbar, auch wenn diese in Deutschland Kredite vergeben. Aber natürlich werden auch beispielsweise in Luxemburg domizilierte Fonds bezüglich hinreichender Risikomanagementstrukturen reguliert – beispielsweise die CSSF Regulation N° 15-07.

Dr. Achim Johannis: Zudem ist zu beobachten, dass die professionellen Fonds-Investoren typischerweise Anforderungen an unternehmensweite und wirksame Risikomanagement-Systeme und Compliance-Funktionen stellen, die den formalen aufsichtsrechtlichen Regulierungen entsprechen. Kurz gesagt fordern die Anleger eine hohe Selbstverpflichtung zu Transparenz, klare, regelmäßige und oftmals maßgeschneiderte Berichterstattung sowie eine wasserdichte Compliance.

Debt Funds bieten immer häufiger auch Whole Loans und Mezzanine-Darlehen für Projektentwicklungen an. Gibt es spezielle aufsichtsrechtliche Vorgaben bei dieser Form der Finanzierung von Projekten?

Martin Kleemann: Absolut. Die KaMaRisk trägt der spezifischen Risikosituation bei Projektentwicklungen Rechnung. Generell muss das Risikomanagementsystem gewährleisten, dass sich wesentliche Risiken frühzeitig erkennen, vollständig erfassen und in angemessener Weise darstellen lassen. Speziell bei Projektfinanzierungen ist explizit gefordert, dass neben der wirtschaftlichen Betrachtung insbesondere auch die technische Machbarkeit und Entwicklung in die Beurteilung einbezogen werden. Gleiches gilt für die mit dem Projekt verbundenen rechtlichen Risiken. In regelmäßigen Abständen sind während der Entwicklungsphase des Projektes Besichtigungen und Bautenstandskontrollen durchzuführen.

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Was bedeutet das für Debt Funds, die Mittel in Projektfinanzierungen allokieren?

Martin Kleemann: Prozesse und Dokumentationen müssen konform zu den regulatorischen Anforderungen sein. Das gilt es sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls entsprechend anzupassen.  BaFin und Wirtschaftsprüfer fokussieren bei der Prüfung auf die konkretisierten Anforderungen und deren Umsetzung. 

Dr. Achim Johannis: Besonderes Augenmerk liegt auf dem technisch-wirtschaftlichen Projektmonitoring. Die installierten Prozesse müssen die technische und baufachliche Beurteilungskompetenz garantieren und gleichzeitig methodisch in die übergeordnete Risikostrategie eingebunden sein – gemäß der aufsichtsrechtlichen Vorgaben. Prozessverantwortliche werden explizit auf ihre Eignung geprüft.

Das klingt aufwendig. Debt Funds punkten ja gerade mit Schnelligkeit und Effizienz. Wie können sie  diesen Wettbewerbsvorteil gegenüber klassischen Finanzierungen dennoch erhalten? 

Martin Kleemann: Wir richten die Prozesse des technisch-baulichen Projektmonitorings stringent nach der Methodik der sogenannten risiko-orientierten Prüfung aus. Damit haben wir sehr gute Erfahrung gemacht. Diese Form der Prüfung bildet die Arbeitsgrundlage für Wirtschaftsprüfung und Revision. Sie hat sich seit vielen Jahren bewährt und ist beispielsweise in den International Standards of Accounting (ISA) umfangreich dokumentiert. Basierend auf dieser Methodik sind die Monitoringprozesse revisionssicher strukturiert, effizient und schlank auf die relevanten Risikoindikatoren und vertraglich definierten Covenants fokussiert.

Dr. Achim Johannis: Zudem konnten einige Debt Funds in den letzten Monaten den Digitalisierungsgrad im Projekt-Loan-Monitoring signifikant weiterentwickeln. Einige Systemhäuser haben IT-Lösungen auf die spezifischen Anforderungen des Real Estate Loan-Monitoring zugeschnitten. So kann der Darlehensnehmer flexibel auf relevante Daten aus der Projektbuchhaltung zugreifen und sie effizient zu Risikofrühindikatoren verdichten. Die Systeme unterstützen zudem ein Multi-Projekt-Controlling und damit eine transparente Liquiditätssteuerung auf Loan-Portfolio-Ebene.

Herzlichen Dank für das informative Gespräch. Martin Kleemann ist geschäftsführender Partner der KKM Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in München und unterstützt Fonds und andere Akteure im Kapitalmarkt bei der Etablierung aufsichtsrecht-konformer Prozesse und Organisationsstrukturen. Dr. Achim Johannis ist Geschäftsführer der assetecture GmbH & Co. KG, die als Kooperationspartnerin umfassende fachliche Expertise auf dem Gebiet des Real Estate-Loan-Monitoring einbringt und Kurator der RICS Weiterbildung zum BauMonitoring.

 
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Regulatorik entscheidet meist übers Ja oder Nein eines Investments, gutes BauMonitoring über den Erfolg. Wir haben Erfahrung darin, bei Projektentwicklungen Kosten, Termine und Ablauf im Blick zu behalten und zu steuern."

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