Investitionen in Hotelimmobilien in Deutschland sanken im Jahr 2020 um 57% auf rund 2,1 Mrd. Euro (2019: 4,8 Mrd. Euro). Davon entfiel die Hälfte von 1 Mrd. Euro auf ein starkes erstes Quartal (+60% i.V. 2019), während in den letzten drei Quartalen 2020 aufgrund von Corona ein jährlicher Rückgang von 64% zu verzeichnen war. Insgesamt wurden im letzten Jahr 71 Transaktionen mit einer durchschnittlichen Größe von 29 Mio. Euro verbucht.
Das Gros der Investoren waren deutsche Anleger mit einem Anteil von rund 75% des Transaktionsvolumens gefolgt von französischen (14%) und Investoren aus der Schweiz (7%). Der Rest von 4% entfiel auf Investoren aus den USA und Israel.
Die aktivste Anlegerklasse waren institutionelle Investoren, die für knapp die Hälfte bzw. 48% des Transaktionsvolumen verantwortlich waren, gefolgt von Immobiliengesellschaften mit einem Markanteil von 27%. Weitere Anleger, die in Hotels investieren, waren vermögende Privatinvestoren / Family Offices (12%), Entwickler (9%) und Hotelbetreiber (4%).
Zu den größten Transaktionen im vierten Quartal 2020 zählten unter anderem:
- Der Verkauf des 251 Zimmer Sheraton Westparks in München inkl. der dazugehörigen 22,900 m² Bürofläche an das Family Office der Hexal-Gründer Strüngmann. Die Immobilie wurde von Officefirst veräußert.
- Die Veräußerung des 244 Zimmer Renaissance Hotels am Nördlichen Zubringer in Düsseldorf an einen lokalen Büroentwickler. Das Objekt wurde zusammen mit einem Multi-Tenant-Objekt in Berlin von der DIC für rd. 108 Mio. Euro verkauft.
- Der Ankauf einer Doppelhotelentwicklung (IntercityHotel & Adagio Aparthotel) am Heidelberger Hauptbahnhof durch den Immobilienspezialfonds Hotel der Bayerische Versorgungskammer (BVK). Das Projekt mit insgesamt 360 Zimmern wurde vom Entwickler GBI veräußert. Eine Eröffnung ist für Herbst 2022 vorgesehen.
- Der Verkauf des Hotels Kaiserhof Heringsdorf auf Usedom mit 143 Zimmern an die Friedemann Kunz Familienstiftung. Verkäufer war der Architekt Gerd Seele aus Leer, der das Haus 1997 als Maritim-Hotel eröffnet hatte. Betreiber wird ab 1. Januar Arcona Hotels & Resorts, das Ende November einen langfristigen Pachtvertrag geschlossen hat.
Aufgrund der Corona-Auswirkungen erzielte der Hotelinvestmentmarkt in 2020 eines seiner niedrigsten Werte der vergangenen sechs Jahre. Das Ergebnis lag knapp 50% unter dem 5-Jahreschnitt von 4,4 Mrd. Euro und wäre ohne das starke 1. Quartal 2020 noch schlechter ausgefallen. Einer der Hauptgründe war eine generelle Zurückhaltung der Anleger, insbesondere der dominierenden institutionellen Investoren, die entweder ihre Investitionsaktivität vorerst auf Eis gelegt hatten oder sich sehr selektiv auf Core-Standorte und -Objekte konzentrierten. Eine zusätzliche Hürde betraf die Finanzierung, die auch bei guten Objekten nur schwer zu sichern war. Zudem waren einige Verkäufer nicht bereit, entsprechende Kaufpreisabschläge aufgrund der gewachsenen Risiken in Kauf zu nehmen. Viele geplante Prozesse wurden daraufhin pausiert oder auf unbestimmte Zeit verschoben.
„Eine große Welle von Notverkäufen konnten wir im vergangen Jahr nicht erkennen, was insbesondere auf die zahlreichen Hilfsprogramme und die oft finanzstarken Eigentümer zurückzuführen war. Eine solche Welle erwarten wir auch nicht in 2021, da die Finanzierer wenig Interesse daran haben, am Ende die Immobilien bei sich auf die Bilanz zu nehmen und so um Kompromisse bemüht sind. Das erste Quartal wird richtungsweisend sein, wie sich der Markt entwickelt und inwieweit es zu weiteren Übernahmen bzw. Verkäufen im Betreiberbereich kommt. Es gibt weiterhin genügend Kapital an beiden extremen Enden des Spektrums – sprich sehr opportunistische Investoren auf der Suche nach Schnäppchen sowie „Ultra Core“ und institutionelle Investoren mit Fokus auf Top-Betreiber in 1A-Lagen. Jedoch mangelt es an Produkt und Liquidität im Finanzierungsmarkt. Der Ausblick der Investoren ist weiterhin vorsichtig optimistisch, da Deutschland generell sehr gut für eine schnelle Erholung positioniert ist“, kommentiert Stefan Giesemann, Head of Hospitality Germany & Austria bei Cushman & Wakefield.
