Im ersten Halbjahr 2021 wurde in den Top-5-Büromärkten ein Flächenumsatz in Höhe von 1,1 Mio. Quadratmetern erzielt. Das entspricht dem Niveau des Vergleichszeitraums des Vorjahres, liegt aber rund 25 % unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt der ersten sechs Monate eines Jahres. Für das Gesamtjahr 2021 erwartet Cushman & Wakefield einen Flächenumsatz in Höhe von 2,5 Mio. Quadratmetern.
Berlin auch Hauptstadt beim Büroflächenumsatz
In Berlin wurde mit rund 375.000 Quadratmetern der höchste Büroflächenumsatz verzeichnet. Es folgen München mit 236.000 Quadratmetern und Hamburg mit 210.000 Quadratmetern. In Frankfurt waren es 171.500 Quadratmeter und in Düsseldorf etwa 104.000 Quadratmeter. Auffällig ist, dass nur München und Düsseldorf hinter den Vorjahrsumsätzen zurückblieben. Den größten Zuwachs konnte Frankfurt mit einem Plus von 57 % verzeichnen.
Von den insgesamt 17 Abschlüssen mit mehr als 10.000 Quadratmetern Bürofläche, sie entsprechen 22 % des Gesamtumsatzes, entfallen allein neun auf Berlin. Den größten Abschluss des zweiten Quartals verbuchte aber Frankfurt mit der Projektanmietung von Nestlé Deutschland im Projekt „Kreisler“ in der Nähe des Hauptbahnhofes. Dieser Abschluss hat ein Flächenvolumen von rund 20.000 Quadratmetern.
„Nach mehrmonatiger ‚Schockstarre‘ beziehungsweise abwartender Haltung setzen sich immer mehr Unternehmen aktiv mit ihrer zukünftigen Bürosituation auseinander. Nach dem Ende der Home-Office-Pflicht überlegen sie, wie die Belegschaften perspektivisch wieder in die Büros zurückkehren werden. Um die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter hierfür zu begeistern, sind attraktive Büros, die modernes und flexibles Arbeiten ermöglichen, mit Sicherheit motivierender als die starre Vorgabe eines Zeitpunktes. Zudem werden die Erfahrungen der vergangenen Monate die Verantwortlichen langfristig beeinflussen und zu neuen Überlegungen bei der Anmietung künftiger Flächen veranlassen“, kommentiert Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield.
Angebotsausdehnung aufgrund steigenden Leerstands und Projektfertigstellungen
Der Leerstand ist im Berichtsquartal auf 3,7 Mio. Quadratmeter angewachsen. Das entspricht einer Leerstandsquote von 4,8 % (+0,2 %-Punkte zu Q1/2021; +0,9 %-Punkte zu Q2/2020). Unter den Märkten hat Frankfurt mit 950.000 Quadratmetern oder 8,1 % den höchsten Leerstand.
Bis Jahresende ist in allen Märkten trotz eines sich stabilisierenden Flächenumsatzes mit einem weiter leicht steigendem Leerstand zu rechnen, zwischen 0,1 %-Punkten in Düsseldorf und 0,4 %-Punkten in München.
Im ersten Halbjahr 2021 wurden rund 530.000 Quadratmeter neuer oder kernsanierter Bürofläche fertiggestellt. Für das Gesamtjahr 2021 werden insgesamt 1,8 Mio. Quadratmeter neu fertiggestellte Büroflächen erwartet und für 2022 rund 2,5 Mio. Quadratmeter. Das läge deutlich über dem Vorjahr (2020: 1,2 Mio. Quadratmeter) sowie über dem Fünf-Jahresdurchschnitt in Höhe von 935.000 Quadratmetern.
Aktuell befinden sich 4,25 Mio. Quadratmeter im Bau. Gut die Hälfte dieser Flächen ist bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die höchste Bautätigkeit gibt es aktuell in Berlin (1,7 Mio. Quadratmeter) und in München (1,3 Mio. Quadratmeter).
Weiterer Anstieg bei den Mietpreisen zu beobachten
In Berlin ist die monatliche Spitzenmiete um 1,00 Euro auf 39,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen, in München um 0,50 Euro auf nun 40,00 Euro pro Quadratmeter. In den anderen drei Märkten bleibt sie stabil.
Der Spitzenmietpreisindex für die Top 5-Märkte notiert Ende des zweiten Quartals 2021 bei 140,8 Punkten (2010=100). In den vergangenen drei Monaten sind die Spitzenmieten durchschnittlich um 0,9 % gestiegen.
Bis Jahresende wird ein weiterer Anstieg in ähnlicher Höhe erwartet. Der Durchschnittsmietpreisindex liegt mit 147,4 Punkten etwas höher. Grund dafür ist, dass seit Sommer 2019 die Durchschnittsmieten stärker gestiegen sind als die Spitzenmieten.
Mehr mietfreie Zeiten
Im Jahresverlauf sind die mietfreien Zeiten, sogenannte Incentives, in allen Top-5-Märkten gestiegen. Im Durchschnitt liegen diese Anreize bei 6 % bezogen auf einen 5-Jahresvertrag in innerstädtischen Toplagen. Im Vergleich dazu hatten die Anreize ihren Tiefpunkt Ende 2019 mit 2 %.
