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Neue Bürokonzepte treiben Flächennachfrage in Hamburg an – Spitzenmiete steigt

Verena Bauer • 11/10/2021

Das 3. Quartal war mit einem Flächenumsatz von 154.000 m² das umsatzstärkste am Hamburger Bürovermietungsmarkt im laufenden Jahr. In den ersten neun Monaten 2021 hat die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) damit einen Flächenumsatz von rund 365.000 m² (Q1: 126.000 m²; Q2: 85.000 m²) registriert. Das Ergebnis bleibt zwar sieben Prozent hinter dem Fünf-Jahres- und ein Prozent hinter dem Zehn-Jahresdurchschnitt des jeweiligen Neunmonatsumsatzes zurück, entspricht aber einem Zuwachs von 46 Prozent im Vergleich zum Vorjahresergebnis.

Sechs Großabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern
Mit rund 400 Vertragsabschlüssen von Januar bis Ende September wurde sowohl das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (370) als auch der Fünf-Jahresdurchschnitt (380) der jeweils ersten drei Quartale übertroffen. C&W registrierte in diesem Zeitraum sechs Großflächenabschlüsse mit insgesamt rund 89.000 m² Bürofläche, davon mehr als 71.000 m² in Projektentwicklungen. Sie vereinen gut 24 Prozent des bisherigen Gesamtumsatzes. Größte Transaktion ist die Anmietung der Berenberg Bank von rund 19.200 m² im Neubau-Projekt „Ipanema“ in der City-Nord im 3. Quartal.

Spitzenmiete steigt auf neuen Höchstwert von monatlich 30,50 EUR/m²
Das hohe Interesse an Büroflächen in Innenstadtlagen und Neubauflächen ließ die Spitzenmiete im 3. Quartal erstmals seit Beginn der Corona-Pandemie steigen. Sie notiert aktuell auf einem Rekordhoch von monatlich 30,50 EUR/m². Das entspricht im Vorjahresvergleich einem Anstieg von 0,50 EUR oder rund zwei Prozent. Die anhaltende Baukonjunktur bei gleichzeitig steigenden Baukosten und das „Neudenken“ der Büroarbeitswelt mit einem Fokus auf hohe Lage- und Ausstattungsqualität lassen mittelfristig ein weiteres moderates Wachstum der Spitzenmiete erwarten.

Büromarkt Hamburg Q3 2021

Auch die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr leicht an. Sie liegt über alle Gebäudeklassen hinweg aktuell bei monatlich 18,00 EUR/m². Das sind 1,10 EUR beziehungsweise um sieben Prozent mehr als Ende September 2020. Ausschlaggebend für diese Entwicklung sind insbesondere großflächige Projektanmietungen in den stadtprägenden Neubauentwicklungen, wie beispielsweise der Elbtower, der Büro-Campus Deelböge oder das Ipanema.

Industrieunternehmen führend bei Anmietungen, Hamburger City bleibt gefragtester Teilmarkt
Vor allem Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Banken und Finanzdienstleister waren für die Belebung des Marktgeschehens verantwortlich. 24 Abschlüsse mit zusammen über rund 59.000 m² Bürofläche entfielen auf Industrieunternehmen und 16 Abschlüsse mit über insgesamt 35.000 m² auf Banken und Finanzdienstleister.

Auch nach dem 3. Quartal bleibt die Hamburger City mit rund 85.000 m² oder gut 23 Prozent des Flächenumsatzes der gefragteste Teilmarkt. Mit 47.000 m² beziehungsweise 13 Prozent des Flächenumsatzes belegt die City Süd den zweiten Platz, dicht gefolgt von der City-Nord.

Tobias Scharf, Leiter Bürovermietung Hamburg bei Cushman & Wakefield, erklärt: „Nach einer langen Phase des Corona-bedingten Abwartens, spüren wir klare Veränderungswünsche bei den Unternehmen. Nach der Erarbeitung neuer Konzepte zur ‚Workplace Strategy‘ folgt die Umsetzung. Das spiegelt sich bereits in der Belebung des Vermietungsgeschehens wider. Zu den hohen Flächenumsätzen trugen im bisherigen Jahresverlauf maßgeblich länger aufgeschobene großvolumige Abschlüsse bei. Ebenso trieben Anmietungen in attraktiven Projektentwicklungen den Flächenumsatz an und führten beispielsweise in der City-Nord zu Höchstwerten bei der Spitzenmiete.“

Flächenangebot am Hamburger Büromarkt wächst im Jahresvergleich
In den vergangenen zwölf Monaten stieg die Leerstandsquote um 0,5 Prozentpunkte auf 4,2 Prozent. Der absolute Leerstand erhöhte sich um 90.000 m² auf 637.000 m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 blieb eine weitere Erhöhung des Leerstands aus.

Bauaktivitäten und Vorvermietungsquoten bleiben hoch
Während der ersten neun Monate 2021 wurden in Hamburg rund 112.000 m² neuer und kernsanierter Bürofläche fertiggestellt, davon sind 92 Prozent bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Größte Fertigstellung ist der Olympus Campus in der City Süd im 2. Quartal mit etwa 47.000 m² Bürofläche, die vollständig an Olympus und Design Offices vermietet sind.

Insgesamt befinden sich 550.000 m² Bürofläche im Bau. Davon sind bereits 62 Prozent an Nutzer vergeben. Darüber hinaus ist die Planung für weitere Projektentwicklungen über 700.000 m² Bürofläche konkret, von denen bereits mehr als ein Drittel vermietet ist.

Jahresgesamtergebnis deutlich über dem von 2020
Aufgrund der gestiegenen Nachfrage und weiterer Großabschlüsse in der Pipeline erwartet C&W für das Jahresabschlussquartal erneut einen Flächenumsatz von mehr als 100.000 m². Mit einem voraussichtlichen Jahresumsatz von rund 480.000 m² läge das Jahresendergebnis dann deutlich über dem Niveau von 2020 mit 343.000 m².

 

     

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Verena Bauer

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