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Fehlende Großabschlüsse auf Berliner Büromarkt lassen Umsatz im 1. Quartal sinken

Verena Bauer • 11/04/2022

Für das 1. Quartal 2022 registriert Cushman & Wakefield (C&W) in Berlin einen Büroflächenumsatz von 149.900 m². Das sind 24 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Der Wert liegt zudem 23 Prozent unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt. 

Donn Lutz, Head of Office Agency Berlin von C&W, zu den Gründen: „Für ein besseres Ergebnis fehlten Großabschlüsse ab 10.000 m². Schwankungen dieser Größenordnung beim Flächenumsatz sind für den Berliner Markt jedoch nicht ungewöhnlich und sollten zu diesem frühen Zeitpunkt im Jahr nicht überinterpretiert werden. Einige der großen Abschlüsse wurden kurz vor Ende 2021 abgeschlossen und fehlten jetzt zu Jahresbeginn.“

Nachdem sich bereits im Vorjahr der Umsatz mit kleinen Flächen erholt hatte, war diese Entwicklung im 1. Quartal 2022 auch bei mittelgroßen Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² zu verzeichnen. In dieser Größenklasse lag der Flächenumsatz mit 40.200 m² 18 Prozent über dem fünfjährigen Mittel. 

Die größte Anmietung des Quartals erfolgte mit 9.100 m² durch ASML Berlin in der fertigstellten Projektentwicklung Bellevue Campus. Die beiden wichtigsten Branchen für den Berliner Büromarkt, IT und die öffentliche Verwaltung, erreichten beim Flächenumsatz zusammen einen Anteil von 32 Prozent und blieben damit deutlich unter dem Durchschnittswert der zurückliegenden fünf Jahre (45 Prozent). Im Gegensatz dazu steigerten Beratungsgesellschaften ihren Anteil am Flächenumsatz auf gut 13 Prozent, was mehr als dem Dreifachen des fünfjährigen Mittels entspricht.

Büromarkt Berlin Q1 2022

Neue Rekordhochs bei Spitzen- und Durchschnittsmiete
Die erzielbare Spitzenmiete stieg auf ein neues Rekordhoch und beträgt jetzt monatlich 41,00 EUR/m². Das sind 3,00 EUR mehr als zwölf Monate zuvor und 1,00 EUR mehr als Ende 2021. Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete erreichte einen neuen Spitzenwert. Sie liegt jetzt bei monatlich 27,90 EUR/m² und stieg damit um 1,00 EUR im Vergleich zum Vorjahresquartal beziehungsweise um 20 Cent gegenüber dem Vorquartal. Bis zum Jahresende sind weitere Rekorde für die Spitzenmiete zu erwarten, nicht zuletzt durch neues hochwertiges Angebot in Spitzenlagen.

Leerstandsquote bei 3,9 Prozent, Tendenz weiter steigend 
Ende März 2021 lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 3,9 Prozent. 788.100 m² sind kurzfristig beziehbar, 223.700 m² beziehungsweise 40 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. 61 Prozent beziehungsweise 478.500 m² der kurzfristig verfügbaren Bürofläche entfällt auf Objekte innerhalb des S-Bahn-Rings. Zur Untermiete wurden zuletzt 48.700 m² zum kurzfristigen Bezug angeboten, das sind 41.100 m² weniger als Ende März 2021.

Nachdem sich Leerstand und Leerstandsquote wegen des sehr hohen Flächenumsatzes im 4. Quartal 2021 reduziert hatten, wuchsen beide Werte im 1. Quartal 2022 wieder an. Neben dem geringen Flächenumsatz waren hohe Fertigstellungszahlen und darunter noch nicht vermietete Flächen dafür verantwortlich. Wegen der weiterhin gut gefüllten Projektentwicklungspipeline wird der Leerstand weiter anwachsen. Langfristig werden davon insbesondere ältere Bestandsobjekte in weniger guten Lagen betroffen sein. 

Sehr hohes Fertigstellungsvolumen
Fertigstellungen in Neubau- und Kernsanierungsprojekten erreichten im 1. Quartal 2022 das Rekordvolumen von 245.700 m², was rund dreimal so viel war wie im Fünf-Jahresdurchschnitt. 40.700 m² beziehungsweise 20 Prozent der Flächen waren bei Fertigstellung noch ohne Nutzer. Von den 601.000 m², die bis Ende des Jahres 2022 noch bezugsfertig werden sollen, sind bereits 61 Prozent vorvermietet oder für Eigennutzer vorgesehen. Insgesamt befinden sich immer noch Projektentwicklungen im Umfang von 1,6 Mio. m² im Bau, wovon derzeit 52 Prozent vermietet oder für Eigennutzer reserviert sind.

Mehr als 900.000 Quadratmeter Büroflächenumsatz für Gesamtjahr erwartet
Generell sieht C&W den Berliner Büromarkt wieder auf Vor-Corona-Niveau. Darauf verweist die Anzahl der verzeichneten Abschlüsse. Die Pandemie rückt zunehmend in den Hintergrund, was sich in einer erhöhten Belegungsquote der Büros und Flächennachfrage niederschlägt. Neue Unsicherheit könnten jedoch sich verschlechternde Finanzierungsbedingungen für Unternehmen, die Energie- und Rohstoffknappheit und die sich eintrübende Konjunktur bringen. Trotzdem geht C&W von einem Flächenumsatz von über 900.000 m² für das Gesamtjahr 2022 aus.

 

 

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Verena Bauer
Verena Bauer

Head of Marketing & Communications Germany, Cluster Lead • 60313 Frankfurt am Main

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