Im 1. Quartal 2023 erreichte der Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt ein Investmentvolumen von rund 215 Mio. Euro. Ein niedrigeres Quartalsergebnis wurde zuletzt im Jahr 2009 registriert. Das Ergebnis bleibt 88 Prozent hinter dem Vorjahreswert zurück, der allerdings durch die Übernahme von alstria office besonders stark ausfiel (Q1 2022: 1,81 Mrd. Euro). Der 5-Jahresdurchschnitt für erste Quartale liegt bei rund 1,12 Mrd. Euro und wurde um 81 Prozent unterschritten.
Logistik und Industrie sind umsatzstärkste Assetklassen
Die größte Einzeltransaktion im 1. Quartal 2023 war der Verkauf des „Panattoni Park Hamburg Nord“ an J.P. Morgan Asset Management und die Cromwell Property Group (über 90 Mio. Euro). Dieser Eigentümerwechsel machte Logistik- und Industrieimmobilien mit einem Anteil von 44 Prozent zur umsatzstärksten Assetklasse. Im Vorjahreszeitraum summierten sich die Verkäufe auf dieselbe Summe, machten aber nur einen Umsatzanteil von 5 Prozent aus.
Büro und Handel mit kleineren Anteilen
Zweitstärkste Anlageklasse waren Büroobjekte und Büroprojektentwicklungen mit rund 60 Mio. Euro. Das entspricht einem Umsatzanteil von 28 Prozent. Das Ergebnis bleibt 96 Prozent hinter dem sehr hohen Vorjahreswert (1,6 Mrd. Euro) zurück. Die größte Bürotransaktion war der Verkauf des „Schumacher Kontors“ im Teilmarkt Innenstadt von Gisev Family Office an die Vermögensverwaltung Greve.
Handelsimmobilien generierten mit rund 30 Mio. Euro einen Anteil von 14 Prozent am Transaktionsvolumen. Einzige Transaktion in dieser Assetklasse war die Beteiligungserhöhung von Deutsche Euroshop am „Phönix-Center“ in Harburg auf 75 Prozent.
Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany, erläutert: „Den Erwartungen entsprechend haben potenzielle Investoren auch in Hamburg aufgrund der deutschlandweit fortschreitenden Liquiditätsverknappung durch Zinsanstieg und hohe Inflation sehr zurückhaltend agiert. Für das 2. Quartal ist aufgrund der Gemengelage ebenfalls von einer gehemmten Transaktionsdynamik auszugehen, doch scheint der größte Teil der Marktkorrektur überwunden. In der zweiten Jahreshälfte rechnen wir mit zunehmender Planungssicherheit und in der Folge auch wieder mit mehr großvolumigen Transaktionen.“
Renditen steigen weiter
Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs bewegt sich seit der im 2. Quartal 2022 ausgelösten Zinswende stetig nach oben. Nach dem historisch tiefsten Wert von 2,65 Prozent im 1. Quartal 2022 stieg die Spitzenrendite auf nun 3,80 Prozent. Das sind 115 Basispunkte mehr als vor einem Jahr und 45 Basispunkte mehr als zu Jahresbeginn. Die Spitzenrendite für 1a-Einzelhandelsimmobilien beträgt aktuell 4,10 Prozent. Sie ist im Vergleich zum Vorjahreswert um 50 Basispunkte gestiegen. Für erstklassige Logistikimmobilien notiert die Spitzenrendite bei 4,15 Prozent, was im Vergleich zum 1. Quartal 2022 einem Anstieg um 115 Basispunkten entspricht.
