Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) verzeichnete am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im 3. Quartal 2023 Umsätze von rund 185 Mio. Euro (Q3 / 2022: 640 Mio. Euro). Damit summiert sich das Gesamttransaktionsvolumen im Bereich Gesundheitsimmobilien für die ersten neun Monate 2023 auf rund 835 Mio. Euro (Q1–Q3 / 2022 1,66 Mrd. Euro).
Pflegeheime machen den Großteil des Transaktionsvolumens aus
Das 3. Quartal 2023 war mit insgesamt 185 Mio. Euro das umsatzärmste Quartal der vergangenen drei Jahre. Mit etwa 120 Mio. Euro Transaktionsvolumen generierte das Segment Pflegeheime den Hauptanteil des Gesamttransaktionsvolumens, etwa 54 Mio. Euro wurden mit Objekten aus dem Bereich Betreutes Wohnen umgesetzt. Der verbleibende Anteil entfiel auf das Segment ambulante medizinische Versorgung. Einzeltransaktionen dominierten im Bereich von 5 bis 20 Mio. Euro und vereinten etwa 83 Prozent des Marktgeschehens auf sich.
Spitzenrendite legt weiter zu
Die Spitzenrendite für Pflegeheime in Deutschland stieg auf 5,10 Prozent (Q2 / 2023: 4,80 Prozent). Bei Seniorenresidenzen für Betreutes Wohnen lag der Wert bei etwa 4,50 Prozent (Q2 / 2023: 4,30 Prozent). Die Spitzenrendite für ambulante medizinische Versorgungseinrichtungen (MVZ) beträgt zwischen 4,50 bis 4,75 Prozent, für stationäre medizinische Versorgungseinrichtungen (Kliniken) zwischen 5,50 bis 6,0 Prozent.
Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei C&W, kommentiert: „Die Kaufpreise für Gesundheitsimmobilien wurden aufgrund des verschlechterten Finanzierungsumfelds und der aktuellen operativen Risiken der Betreiber weiter nach unten korrigiert. Der Markt für Gesundheitsimmobilien bleibt liquide, jedoch sind die Renditeanforderungen in allen Risikoklassen gestiegen. Heimische und internationale Kapitalquellen suchen weiterhin Neubau- und Bestandsimmobilien, wobei es beim Bestand teils zu großen Abschlägen für die Umsetzung notwendiger ESG-Maßnahmen kommt. Manche Investoren warten zudem auf eine Stabilisierung im Kapitalmarkt und sind erst mittelfristig zu Akquisitionen bereit.“
Steigende operative Kosten und hohe Baukosten üben Druck auf operatives Geschäft aus
Gestiegene Personal- und Materialkosten sowie der Mangel an adäquaten Pflegefachkräften führen zu insgesamt höheren operativen Kosten und drücken die Marge der Pflegebetreiber. Der Wegfall der Finanzierung der pandemiebedingten Mehrausgaben und Mindereinnahmen durch den Pflege-Rettungsschirm ist seither merklich zu spüren. Darüber hinaus werden zukünftig auszutragende ESG-Sanierungsmaßnahmen investorenseitig eingepreist, jedoch ist nicht mit einem Mietausgleich in voller Höhe zu rechnen. Vielmehr führen bundeslandspezifische Regelungen für Pflegeheime zu einem steigenden Druck auf die operative Wirtschaftlichkeit.
