Steuerliche Entlastungen für Unternehmen könnten mittelfristig Wirkung zeigen
Cushman & Wakefield, weltweit tätiges Immobilien-beratungsunternehmen, verzeichnete an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) im 2. Quartal 2025 einen Büroflächenumsatz von rund 573.000 m². Das sind 2 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Beim Blick auf die Halbjahreszahlen spiegelte sich der starke Jahresbeginn 2025 wider und sorgte in der Addition für ein deutliches Plus von 9 Prozent. Insgesamt 1,16 Mio. m² wurden in den ersten sechs Monaten umgesetzt (H1 2024: 1,07 Mio. m²). Das entspricht einem leichten Plus gegenüber dem 5-Jahresdurchschnitt von 2 Prozent für die jeweils 1. Halbjahre. Bis auf Frankfurt zeigten alle Märkte eine eher verhaltene Dynamik, geprägt von vieldimensionalen Unsicherheiten.
Tina Reuter, CEO Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert die aktuelle Lage rund um die deutschen Vermietungsmärkte wie folgt: „Geopolitische Instabilität, US-amerikanische Zollpolitik, Differenzen in der EU im Blick auf relevante wirtschaftspolitische Fragen und last but not least veränderte Verhaltensweisen der Belegschaften bezüglich des Arbeitsortes und die damit verbundene Tendenz, im Homeoffice zu arbeiten, lassen Unternehmen oft zögern, grundlegende Veränderungen bei der Büronutzung einzuläuten. Die von der deutschen Regierung in Aussicht gestellten steuerlichen Entlastungen für Unternehmen könnten mittelfristig allerdings durchaus Wirkung zeigen und zur Dynamisierung des Mietmarktes, wenn auch zunächst nur marginal, beitragen.“
Pierre Nolte, Head of Offices & Leasing Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt und kommentiert mit Blick speziell auf die Bürovermietungsmärkte der Top 5 in Deutschland: „Es zeigt sich in der Gesamtbetrachtung immer mehr, dass zentrale Lagen bzw. neue, moderne oder sanierte Büroräumlichkeiten im Fokus unternehmerischer Flächenentscheidung stehen. Exemplarisch in diesem Zusammenhang hervorgehoben seien einige der Top-Anmietungen im 1. Halbjahr 2025. In Frankfurt etwa wurden Flächen in der Top-Lage angemietet und peripheren Lagen der Rücken gekehrt. Wenn es einmal ein peripherer Standort sein darf wie in Düsseldorf für die Helaba, dann liegt es an der strategisch günstigen Lage innerhalb der Stadt und der Nähe zum alten Firmensitz.“
Büroflächenumsatz: Auf und ab in den Top-5-Märkten – Frankfurt dominiert Statistiken
Das Umsatzgeschehen der Top-5-Märkte bleibt regional weiterhin recht unterschiedlich. Während Berlin und Düsseldorf gegenüber dem Jahresauftakt zulegen konnten, lag das Umsatzvolumen im 2. Quartal in Frankfurt, Hamburg und München unterhalb dem der ersten drei Monate 2025.
Der Umsatz in Frankfurt verbleibt im 2. Quartal mit einem Volumen von 144.000 m² weiterhin auf hohem Niveau. Im 1. Halbjahr 2025 lag der Flächenumsatz bei knapp 339.000 m² und damit bei einem beachtlichen Plus von 86 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Keine andere der Top 5 konnte in absoluten Zahlen, aber auch relativ, ein ähnliches Niveau erreichen. Im Plus im Halbjahresvergleich bleibt neben der Mainmetropole noch Hamburg (+ 9 Prozent) auf gut 213.000 m². Ein Umsatzvolumen im Halbjahr von exakt einer Viertelmillion m² meldet Berlin (- 14 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Ähnlich schnitt auch die bayerische Landeshauptstadt ab mit 261.000 m² und einem Minus von 10 Prozent. Düsseldorf musste, trotz eines guten Quartalsvolumens von 65.100 m², erzielt u.a. durch die mit 7.800 m² größte regionale Anmietung im „Heylo“ durch die NRW-Niederlassung der Hessisch-Thüringischen Landesbank Helaba unter Vermittlung von Cushman & Wakefield, in der Halbjahresabrechnung mit 103.000 m² einen Rückgang von 9 Prozent hinnehmen.
Regional betrachtet gleich verteilt präsentieren sich die Top-Abschlüsse des 2. Quartals 2025: Unter den sieben größten Abschlüssen sind alle fünf Metropolen mindestens einmal vertreten, wobei die beiden größten Anmietungen in Frankfurt (Parktower - Top 1 mit rund 21.000 m² und Opernturm – Top 4 mit rund 13.000 m²) von einem Nutzer (KPMG) als „Gesamtpaket“ getätigt wurden. Auffällig auch die Tatsache, dass die Öffentliche Verwaltung in drei der Top 5 für den jeweils größten Umsatz gesorgt hat (Hamburg, München und Berlin).
Spitzenmietpreise legen fast überall weiter zu – Niedrigere Durchschnitts-Mieten in Berlin und Düsseldorf
In vier der Top 5 konnte im 2. Quartal sowohl gegenüber dem 1. Quartal 2025 als auch gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Anstieg der erzielbaren Spitzenmiete registriert werden. Den stärksten Anstieg im Jahresvergleich zeigten laut Cushman & Wakefield die bayerische und die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt mit über 7 Prozent auf 55 Euro bzw. 45 Euro/ m²/Monat. Über 50 Euro sind es seit dem Vorquartal auch in Frankfurt (+5,2 Prozent im 12-Monats-Vergleich auf 51 Euro/m²/Monat zum Ende des 2. Quartals 2025).
Unterschiedliche Entwicklungen zeigen sich demgegenüber im Vergleich der Top-5 bei der erzielten gewichteten Durchschnittsmiete. Während in Frankfurt durch einen bemerkenswerten Anstieg von 30 Prozent eine durchschnittliche Miete von 32,50 Euro/m²/Monat verzeichnet wurde und auch in Hamburg (+10 Prozent) und München (+9,6 Prozent) ein (nahezu) zweistelliger Anstieg zu Buche schlägt, gab die Miete in Berlin und Düsseldorf um rund 3 Prozent nach. Damit weist zur Mitte 2025 ausschließlich Düsseldorf eine Durchschnittsmiete von unter 20 Euro auf.
Leerstandsquoten mit Anstieg in allen Top-5-Märkten
Trotz rückläufiger Fertigstellungsvolumina und anziehender Flächenumsätze zeigen die Leerstandsquoten in den Top 5 eine steigende Tendenz. Bei einem durchschnittlichen Anstieg von 1,4 Prozentpunkten im Jahresvergleich stechen vor allem München mit einen Plus von 1,9 Prozentpunkte auf 8,2 Prozent und Berlin, das sich mit +1,7 Prozentpunkte auf 9,6 Prozent der 10 Prozent-Marke nähert, hervor. Über der 10 Prozent-Marke bewegen sich Düsseldorf und Frankfurt bereits seit dem Vorjahr, die im 12-Monats-Zeitraum vergleichsweise niedrige +0,4 bzw. +1,0 Prozentpunkte zulegten auf Werte von 10,5 Prozent respektive 11,1 Prozent.
Fertigstellungen weiter rückläufig
Die Statistik der Fertigstellungen in den fünf deutschen Metropolen bestätigt ihre Abwärtstendenz im 1. Halbjahr 2025: der Rückgang zum Vorjahr beträgt zur Jahresmitte noch rund ein Viertel. Rund 475.000 m² Bürofläche wurden als fertiggestellt gemeldet. Während die Volumina in Frankfurt 2025 weiterhin auf sehr geringem Niveau noch unter der 10.000 m²-Marke mit einem Minus von nahezu 90 Prozent notieren, kann Düsseldorf eine rege Bautätigkeit für die ersten sechs Monate melden, die mit rund 97.000 m² über dem Zweifachen des Vorjahres liegt. Pluszeichen gibt es auch an der Elbe, wo über 100.000 m² Neubau-Bürofläche nach dem 1. Halbjahr 2025 in den Statistiken auftauchen. Stark rückläufige Werte zu bilanzieren sind auch auf dem Berliner Markt (-43 Prozent auf rund 170.000 m²) und in München, das die 100.000 m²-Marke knapp verfehlt hat.
Ende Juni 2025 waren rund 2,85 Mio. m² Bürofläche in den Top 5 im Bau. Allein auf Berlin entfällt mit einem Volumen von gut 1 Mio. m² mehr als ein Drittel der im Bau befindlichen Fläche, gefolgt von München mit rund 640.000 m². Die Belegungsquote liegt hier bei nur 36 Prozent beziehungsweise 40 Prozent. In Hamburg und Frankfurt sind zum jetzigen Stand – bei deutlich geringeren Volumina von rund 412.000 m² (Frankfurt) bzw. 440.000 m² (Hamburg) – mehr als 60 Prozent der Flächen bereits belegt.
