Cushman & Wakefield (C&W) verzeichnete am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im 4. Quartal 2023 Umsätze von rund 186 Mio. Euro (Q4 2022: circa 700 Mio. Euro). Damit summiert sich das Gesamttransaktionsvolumen im Bereich Gesundheitsimmobilien im Jahr 2023 auf rund 1,0 Mrd. Euro und ist somit um über 57 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken.
Jahresendrallye bleibt 2023 aus
Das 4. Quartal 2023 war mit insgesamt 186 Mio. Euro das umsatzärmste 4. Quartal der vergangenen fünf Jahre. Mit etwa 100 Mio. Euro Transaktionsvolumen generierte das Segment Pflegeheime den Hauptanteil des Gesamttransaktionsvolumens, etwa 60 Mio. Euro wurden mit Objekten aus dem Bereich Betreutes Wohnen umgesetzt. Der verbleibende Anteil entfiel auf das Segment ambulante medizinische Versorgung. Portfoliotransaktionen dominierten im Bereich von 121 Mio. Euro und vereinten etwa 65 Prozent des Marktgeschehens auf sich.
Spitzenrenditen bleiben stabil
Die Spitzenrendite für Pflegeheime in Deutschland hat sich bei 5,10 Prozent im 4. Quartal nicht verändert. Bei Seniorenresidenzen für Betreutes Wohnen blieb der Wert ebenfalls stabil bei 4,50 Prozent. Die Spitzenrendite für ambulante medizinische Versorgungseinrichtungen (MVZ) beträgt zwischen 4,50 und 4,75 Prozent, für stationäre medizinische Versorgungseinrichtungen (Kliniken) zwischen 5,50 und 6,00 Prozent.
2023 geprägt von Unsicherheit und Intransparenz
Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory Germany bei C&W, kommentiert: „Eine Stabilisierung der Spitzenrenditen für Gesundheitsimmobilien ist seit dem Jahresende 2023 zu erkennen. Der rasante Anstieg ist auf die seit Ende 2022 vorherrschende Unsicherheit im Immobilienmarkt zurückzuführen. Wesentliche Treiber waren unter anderem die hohen Inflationsraten, der Anstieg des Leitzinses der EZB sowie die schnell angestiegenen operativen Kosten der Betreiber und Baukosten für Entwickler. Die Schockstarre scheint jedoch gebrochen und das Marktsentiment wärmt sich für das Jahr 2024 auf.“
Kapitalquellen suchen höhere Rendite und setzen stärkeren Fokus auf ESG
Die gestiegenen operativen Kosten für Betreiber von Pflegeimmobilien sind auch für Eigentümer und Investoren relevant, im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit des Betriebs und Sicherstellung der Mietzahlungen. „Nicht nur ist der geforderte Miet-Covenant größer geworden, Kapitalquellen haben aufgrund des geänderten Finanzierungsumfelds höhere Renditeanforderungen und ein immer größer werdender Teil der Immobilieninvestoren verfolgen eine ESG-Investmentstrategie“, so Jan-Bastian Knod weiter.
Nachfrage nach Wohn- und Pflegeplätzen steigt weiter, Angebot kommt kaum nach
Die Anzahl der Pflegebedürftigen ist in den zurückliegenden Jahren kontinuierlich angestiegen und erreichte bereits im Jahr 2021 die Marke von 5 Mio. Menschen. Laut den aktuellen Pflegevorausberechnungen soll bis 2035 die Zahl der Pflegebedürftigen um 14 Prozent zunehmen – mit ebenfalls steigendem Anteil höherer Pflegestufen. Dieser Bedarf kann bereits heute nicht gedeckt werden. Umso relevanter wird es, Anreize für die Realisierung und Inbetriebnahme von weiteren Pflegeplätzen in den kommenden Jahren zu schaffen.
