Cushman & Wakefield (C&W) verzeichnete am deutschen Wohnimmobilienmarkt für das Jahr 2023 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 6,39 Mrd. Euro. Für das 4. Quartal wurde ein Transaktionsvolumen in Höhe von 1,94 Mrd. Euro ermittelt.
- Transaktiosvolumen 2023 mit 6,39 Mrd. Euro rund 50 Prozent geringer als 2022
- Spitzenrendite bei 3,90 Prozent
- Interesse an Wohnimmobilieninvestments verstärkt sich
- Wohnimmobilien als Faktor der Resilienz in Krisenzeiten
Der Großteil der Wohnimmobilientransaktionen 2023 bezog sich auf Bestandsimmobilien. Investoren suchen derzeit direkt einsetzende Cash-Flows und weniger Forward Deals mit langen Fertigstellungshorizonten. Abstand genommen wird von Projektentwicklungen, bei denen der Fertigstellungstermin länger als sechs bis zwölf Monate in der Zukunft liegt.
2023 konnten einige große und nennenswerte Transaktionen abgeschlossen werden. Insbesondere Vonovia hat mit seinem großen Verkaufsprogramm wesentlich dazu beigetragen. So wurden zwei große Neubau-Portfoliotransaktionen mit CBRE IM abschlossen. Dabei wurden zum einen 1.200 Wohnungen in Berlin für 357 Millionen Euro verkauft. Zum anderen wurden 1.350 Wohnungen in fünf Wohnanlagen in Berlin, Frankfurt und München für 560 Millionen Euro veräußert.
Außerdem hat Vonovia die beiden Kapitalbeteiligungen in Höhe von jeweils 30 Prozent von Apollo abgeschlossen. Die erste Kapitalbeteiligung bezieht sich auf das Südewo-Portfolio, welches 21.000 Wohnungen in Baden-Württemberg und ein Volumen von 1,0 Milliarden Euro umfasst. Bei der zweiten Kapitalbeteiligung von Apollo zahlte das Unternehmen rund 1,0 Milliarden Euro für 31.000 Wohnungen in Norddeutschland. C&W berücksichtigt diese beiden Deals jedoch nicht im angegebenen Transaktionsvolumen von 6,39 Mrd. Euro, da sie keine Mehrheitsbeteiligungen an Immobilien umfassen.
In Berlin hat Quantum die „Wasserstadt Mitte“ in Berlin, ein Quartier mit 711 Wohnungen, von der Adler Real Estate im Rahmen eines der größten Deals des Jahres erworben. Im Münchener Markt war der Ankauf das Hohenzollernkarrees mit seinen 230 Wohnungen durch die Stadt München für 125 Millionen Euro besonders bedeutend.
Stabilisierung der Spitzenrendite
Die Spitzenrendite ist im Jahresverlauf von 2,80 Prozent um 110 Basispunkte auf 3,90 Prozent angestiegen. Für 2024 erwartet C&W keinen weiteren Anstieg der Spitzenrendite und somit eine Stabilisierung des Wohninvestmentmarktes.
Geringe Aktivität bei Studentenwohnheimen und Micro-Living
Der Markt für Studentenwohnheime und Micro-Living bleibt weiterhin bei Investoren sehr nachgefragt, jedoch bremst mangelndes Produkt eine höhere Transaktionsaktivität. Die generelle Zurückhaltung für Betreiberimmobilien im vergangenen Jahr traf auch dieses Segment. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Studentenwohnheimen und Micro-Living Immobilien ist jedoch ungebrochen stark und hat großen Nachholbedarf. Die Spitzenrendite stieg von 3,80 Prozent zum Jahresende 2022 auf jetzt 4,40 Prozent.
Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany bei C&W, kommentiert: „Das zurückliegende Quartal war nicht wie üblich von einer Jahresendrallye geprägt. Nichtsdestotrotz zeigt sich, dass erste Stabilisierungstendenzen eintreten und kein weiterer Preisfall erfolgt. Wir gehen davon aus, dass die Resilienz, die Wohnimmobilien auch in Krisenzeiten auszeichnet, eine frühzeitige Stabilisierung im Jahr 2024 herbeiführt.“
Wohnungsbauziel wird klar verfehlt
2023 wurde in Deutschland sehr wenig gebaut und das politische Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr klar verfehlt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bis Oktober ging die Zahl der Baugenehmigungen um 25,2 Prozent zurück. Bis zum Oktober 2023 wurden rund 218.100 Wohnungen genehmigt. In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden bis zum Oktober 179.800 Wohnungen genehmigt – dies entspricht der geringsten Ziffer seit 2012. Für 2024 wird aber eine zunehmende Bautätigkeit aufgrund möglicher Zinssenkungen, geringerer Inflation und abnehmender Baukosten erwartet.
ESG mit hoher Priorität bei Ankäufen
Das Thema ESG ist inzwischen eine entscheidende Investitionsentscheidung und dominant in allen Transaktionsprozessen. Abschläge für Immobilien, die nicht den ESG-Ankaufskriterien entsprechen, erfolgen zunehmend. Diese Objekte sind vor allem für Investoren mit opportunistischem Ansatz interessant.
