Am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wurde im 1. Halbjahr 2024 ein Flächenumsatz von rund 113.000 m² erzielt, berichtet Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Umsatzplus von 21 Prozent. Das Anmietungsgeschehen wird weiterhin von klein- bis mittelflächigen Vermietungen dominiert. Großabschlüsse finden nach wie vor nur selten statt.
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, erklärt: „Der Düsseldorfer Büromarkt zeigt wieder eine stärkere Anmietungsdynamik. Noch fehlen allerdings Großabschlüsse, die für höhere Umsatzergebnisse sorgen. Großnutzer beschäftigen sich wieder intensiver mit Anmietungsthemen und mögliche Mietvertragsabschlüsse werden sich in den nächsten 12 Monaten im Flächenumsatz oder in Bestandsverlängerungen widerspiegeln. Mit Blick auf die Fertigstellungspipeline dürften sich auch außerhalb des begehrten CBD-Teilmarktes attraktive Anmietungsopportunitäten in sehr guten Lagen in etablierten Büroteilmärkten auftun.“
Flächenumsatz: Umsatzschub durch Großanmietungen bleibt aus
- Neben dem gestiegenen Flächenumsatz konnte auch die Zahl der Abschlüsse im 1. Halbjahr 2024 nochmals deutlich zulegen. Mit knapp 200 registrierten Vertragsabschlüssen wurden rund 30 Verträge mehr gezählt als noch ein Jahr zuvor.
- Weiterhin fehlen dem Düsseldorfer Büromarkt aber die umsatztreibenden Großabschlüsse oberhalb von 5.000 m², weshalb der Flächenumsatz noch rund 27 Prozent unterhalb des 5-Jahresmittelwertes liegt.
- Kleinteilige Vermietungen unterhalb von 1.000 m² sind für rund 55 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Das sind nochmals knapp 12.000 m² mehr als ein Jahr zuvor.
- Im 1. Halbjahr gab es nur zwei Großabschlüsse oberhalb von 5.000 m². Im 1. Quartal erfolgte ein Abschluss durch die internationale Anwaltskanzlei Noerr LLP mit rund 6.000 m² in dem im Bau befindlichen Projekt „Le Coeur“ auf der Königsallee 37 im Teilmarkt CBD. Im 2. Quartal sicherte sich der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW knapp 6.900 m² Bürofläche im Infinity Office an der Schwannstraße 10 im Teilmarkt Kennedydamm.
Mietpreise: Hohe Objekt- und Lageanforderungen der Nutzer treiben Preisniveau bei Spitzenmiete
- Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete in Düsseldorf liegt zum Ende des 2. Quartals 2024 bei monatlich 42,00 Euro/m². Im Vergleich zum 2. Quartal des Vorjahres entspricht das einem Anstieg um 4,00 Euro/m² (11 Prozent). Hauptursächlich hierfür sind einige hochpreisige Vertragsabschlüsse in den aktuell im Bau befindlichen Projektentwicklungen im CBD. Gegenüber dem 1. Quartal 2024 blieb die Spitzenmiete jedoch unverändert.
- Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen in besten Innenstadtlagen ist weiterhin ungebrochen hoch und trifft gleichzeitig auf ein begrenztes Angebot. Eine Trendumkehr hinsichtlich Lage- und Objektqualitäten ist perspektivisch nicht zu erwarten, weshalb die Spitzenmiete im weiteren Jahresverlauf mindestens auf diesem Niveau verbleiben dürfte.
- Die gewichtete Durchschnittsmiete notiert aktuell bei monatlich 20,00 Euro/m² und ist in den vergangenen zwölf Monaten leicht um rund 2 Prozent gesunken.
Leerstand: Quote verharrt oberhalb der 10-Prozent-Marke
- Der Büroflächenleerstand lag zum Ende des 2. Quartals 2024 bei rund 940.000 m² und entspricht damit einer Leerstandsquote von 10,1 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich das verfügbare Flächenangebot um 2 Prozent erhöht.
- Seit dem bisherigen Höchststand mit 971.000 m² aus dem 4. Quartal 2023 hat sich der Leerstand jedoch wieder leicht verringert. In erster Linie ist das auf das sinkende Untermietflächenangebot zurückzuführen, welches zum aktuellen Zeitpunkt bei 126.000 m² notiert.
- Die Nettoabsorption ist im Jahresvergleich mit -2.000 m² weiterhin negativ, so dass in den vergangenen 12 Monaten mehr Bürofläche freigezogen wurde, als Nutzer belegt beziehungsweise angemietet haben.
- Im Jahresverlauf 2024 ist nicht mit einem erheblichen Leerstandsabbau zu rechnen. Gründe sind nicht nur der geringere Bedarf an Büroflächen durch Desk-Sharing und eine hohe Fertigstellungspipeline, sondern auch die schwierigere Vermarktung älterer Bestandsgebäude – vor allem außerhalb von Innenstadtlagen.
Fertigstellungen: Viele Büroflächen im Bau, aber keine Angebotsentspannung im Innenstadtbereich
- Die in Düsseldorf fertiggestellten Büroflächen summierten sich im 1. Halbjahr 2024 auf 43.000 m². Im 2. Quartal wurde das zur Eigennutzung verwendete Büroprojekt „Toniq2“ der AOK Rheinland im Teilmarkt Nord mit 26.000 m² fertiggestellt.
- Das Bauvolumen (Büroflächen im Bau) lag Ende Juni 2024 bei 436.000 m², das sind nochmals 41.000 m² mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Zum aktuellen Zeitpunkt stehen noch rund 62 Prozent der Flächen zur Anmietung zur Verfügung. Nur rund 90.000 m² der im Bau befindlichen Flächen entfallen auf die stark nachgefragten Teilmärkte CBD und City.
- Insgesamt summieren sich die Bauvorhaben, welche abgebrochen wurden oder bei denen eine baldige Fortführung des Bauvorhabens nicht mehr wahrscheinlich ist, auf rund 383.000 m².
