Steigende Transaktionsvolumina in UK, Deutschland und Südeuropa sorgen noch für deutliches Plus im Gesamtjahr 2024
Nach Rückgängen in den Jahren 2022 und 2023 infolge steigender Zinssätze lag das Transaktionsvolumen im Bereich Pflegeimmobilien in Kontinentaleuropa 2024 bei 2,3 Mrd. Euro, entsprechend einem erneuten Rückgang gegenüber dem Vorjahr (minus 10 %). Gestützt durch die Rekordaktivität in UK mit rund 3,7 Mrd. Euro (nach lediglich 1,48 Mrd. Euro im Vorjahr) summierte sich das konsolidierte Investitionsvolumen in Europa 2024 allerdings noch auf insgesamt 6 Mrd. Euro und lag damit rund 48 Prozent über dem Vorjahr (4,05 Mrd. Euro).
Entgegen des rückläufigen Trends in Kontinentaleuropa im Gesamtjahr konnten in einigen Ländern bereits wieder ansteigende Volumina verzeichnet werden. Nach einem ruhigeren Jahresbeginn sorgten in der zweiten Jahreshälfte mehrere großvolumige Portfoliotransaktionen inklusive (Teil-) Akquisitionen von Unternehmen sowie Sale-and-Lease-Back-Deals für diesen Anstieg.
634 Mio. Euro im Gesamtjahr 2024 in Deutschland waren gleichbedeutend mit einem Anstieg um 40 Prozent gegenüber dem schwachen Ergebnis des Vorjahres. Spanien und Italien konnten zusammengerechnet 317 Mio. Euro auf sich vereinen, auch hier ein zweistelliger Anstieg gegenüber 2023 (ein Plus von 20 Prozent). Frankreich hielt mit rund 200 Mio. Euro das niedrige Niveau des Vorjahres.
Starke Rückgänge wurden dagegen aus Irland vermeldet: 70 Mio. Euro im Gesamtjahr ist gleichbedeutend einem 7-Jahres-Tief und einem Rückgang um rund die Hälfte gegenüber dem bereits recht schwachen Vorjahr. Rückgänge in ähnlicher Größenordnung (minus 44 Prozent) mussten auch Schweden und Finnland, die zusammen, nach 915 Mio. Euro im Vorjahr, 2024 ein Transaktionsvolumen von rund 507 Mio. Euro registrierten und damit das niedrigste Ergebnis der letzten neun Jahre.
Die Akquisitionen im Jahr 2024 haben das neue Renditeumfeld bestätigt. Die Spitzenrenditen stabilisierten sich Ende 2024 - nach Korrekturen seit 2022 mit einem Anstieg von 100 bis 150 Basispunkten und länderspezifischen Unterschieden. Transaktionsrenditen unter 5,00 % werden in den meisten Ländern nicht mehr beobachtet, die Spitzenrendite 2024 in Europa hat sich zwischen 5,00 % und 5,75 % stabilisiert.
Obwohl sich die operativen Leistungen verbessern, kämpfen einige Betreiber weiterhin mit der Kapitalbeschaffung. Diese Situation dürfte für Investoren Chancen für Sale-and-Lease-Back-Deals schaffen.
Während einige langjährige Investoren ihre Aktivitäten verlangsamt haben, sind 2024 neue Akteure in den europäischen Markt eingetreten oder haben neue nationale Märkte erschlossen.
Pflegeimmobilien-Investmentmarkt in Europa 2025 mit positiven Aussichten – gesellschaftliche Relevanz als Pluspunkt
Der Investmentmarkt erlebt 2025 eine spürbare Rückkehr der Liquidität. Während in den letzten Jahren vor allem opportunistische und Value-Add-Investoren aktiv waren, steigt nun das Interesse an Core und Core+ Kapital. Institutionelle Investoren suchen zunehmend nach stabilen Investitionen mit soliden Cashflows. Dies führt zu einer Belebung des Marktes in diesem Segment.
Internationale Investoren bleiben eine treibende Kraft im Markt für Pflegeimmobilien. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten ist Europa aufgrund seiner stabilen Rahmenbedingungen und langfristigen Wachstumschancen nach wie vor attraktiv. Kapitalströme aus Nordamerika, dem Nahen Osten und Asien sowie grenzüberschreitende europäische Investitionen verschärfen den Wettbewerb um hochwertige nachhaltige Immobilien insbesondere in großen Metropolregionen.
„Jüngste Marktveränderungen haben gezeigt, dass Diversifikation ein entscheidender Faktor für die Widerstandsfähigkeit von Investitionsportfolios ist. Investoren, die sich traditionell auf andere Anlageklassen konzentrierten, suchen zunehmend nach Alternativen in Bereichen wie Gesundheitswesen, Wohnen oder Infrastruktur. Diese Strategie hilft, Risiken zu streuen und stabile Renditen auch in volatilen Zeiten zu gewährleisten“, so Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany und Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield.
Und weiter: „Pflegeimmobilien rücken zunehmend in den Fokus der Investoren: Sie spielen eine essenzielle Rolle in der sozialen Infrastruktur. Der demografische Wandel treibt die steigende Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen und betreutem Wohnen an. Auf dieser Grundlage ergeben sich langfristige und krisenresistente Ertragschancen.“
Trends auf den Betreibermärkten
Um wettbewerbsfähig zu bleiben, konzentrieren sich Betreiber auf die Modernisierung ihrer Pflegeeinrichtungen und zeigen Flexibilität, indem sie Patienten vielfältigere Lösungen anbieten. In diesem Zusammenhang integrieren sie zunehmend neue Optionen wie Tagespflegeangebote und kleine betreute Wohneinheiten.
In Deutschland werden die Auswirkungen der neuen Krankenhausreform sowie der politische Wille zu einer dringend benötigten Pflegereform entscheidend für die zukünftige Entwicklung des Pflege- und Gesundheitssektors sein.
Zudem sehen sich Betreiber mit neuen Herausforderungen konfrontiert, insbesondere der Einführung technologischer Fortschritte wie digitaler Gesundheitslösungen und künstlicher Intelligenz. Diese neuen Lösungen zielen jedoch darauf ab, die Pflegequalität und betriebliche Effizienz zu verbessern, was Immobilien im Gesundheitswesen langfristig für Investoren attraktiver macht.
Investoren auf dem Pflegeimmobilienmarkt: Gekommen, um zu bleiben
Wir gehen davon aus, dass die großen spezialisierten Investoren weiterhin in Pflegeheime investieren, darüber hinaus zunehmend auch in Wohnkonzepte für Senioren. Der Investmentmarkt für Pflegeheime sollte in den kommenden Jahren weiter wachsen, getrieben von der Expansionsbereitschaft der Betreiber, die zunehmend gewinnbringende Partnerschaften mit Investoren im Immobilienbereich eingehen.
Darüber hinaus werden öffentlich-private Partnerschaften (PPP) eine entscheidende Rolle bei der Weiterentwicklung neuer Gesundheitsinfrastrukturen spielen. Diese Zusammenarbeit wird voraussichtlich die Errichtung innovativer Einrichtungen erleichtern, die die Dienstleistungsqualität und die Behandlung verbessern.
In einigen Ländern wie UK sind die Investmenttrends recht optimistisch. Nach einem Rekordjahr bei den Investitionstätigkeiten im Jahr 2024 wird erwartet, dass dieses Momentum anhält. Die Faktoren, die auf Spezialimmobilien ausgerichtete und operativ intensive Transaktionen vorangetrieben haben, bleiben weitgehend unverändert. Darüber hinaus gilt selbstverständlich auch hier, dass hochwertige Immobilien in nachfragestarken Regionen eine überzeugende Investitionsmöglichkeit sind.
Ein Anstieg der Aktivitäten deutet sich 2025 auch für Deutschland an. Anfang des Jahres hat die Deutsche Wohnen AG die Pflegen & Wohnen Hamburg GmbH an die Hamburgische Gesellschaft für Vermögensverwaltung, einem Tochterunternehmen der Stadt Hamburg, verkauft.
Jan-Bastian Knod: „Insgesamt verlaufen Transaktionsprozesse noch immer verlangsamt. Käufer stellen strengere Anforderungen, insbesondere in Bezug auf die operativen Kriterien sowie die Nachhaltigkeit der Mietrenditen. Dennoch werden gezielte Investitionen in Modernisierung, Energieeffizienz und funktionale Verbesserungen in den kommenden Jahren in Europa entscheidend sein. Beispielsweise verlangsamt derzeit das Fehlen hochwertiger Investitionsprodukte die Marktentwicklung in Deutschland. Eine Wiederbelebung der Neubautätigkeit ist dringend erforderlich, insbesondere im Hinblick auf die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen und Seniorenwohnungen.“
