Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zählt für institutionelle Investoren zu den attraktivsten in Europa. Er zeichnet sich gleichzeitig durch eine intensive Regulierung aus, die unter anderem die Mietpreisfestlegung und weitere Vorgaben zum Mieterschutz, zu Baumaßnahmen und zu energetischen Standards von Wohngebäuden betrifft.
Mit dem Abschluss des Koalitionsvertrags und dem Amtsantritt der Regierungskoalition aus CDU/CSU und SPD zeichnen sich zahlreiche regulatorische Änderungen ab. Anlässlich dessen haben Cushman & Wakefield und die internationale Anwaltskanzlei CMS die für Investoren relevanten Neuerungen zum Mietrecht, dem sogenannten Umwandlungsverbot, dem kommunalen Vorkaufsrecht, Fördermaßnahmen sowie dem Gebäudeenergiegesetz zusammengefasst und rechtlich sowie wohnimmobilienwirtschaftlich eingeordnet.
Stefanie Kern, Partnerin im Immobilienwirtschaftsrecht bei CMS, kommentiert: „Verschärfungen bestimmter Gesetze, insbesondere zum Schutz vor Verdrängung von Mietern, hatten sich bereits in der letzten Legislaturperiode abgezeichnet. Auch wenn die neue Regierung an einigen Stellschrauben drehen will, um die Bauaktivität in Deutschland wieder zu erhöhen, hält sie an dem Trend der Mietrechtsregulierung fest.“
Dr. Julius Städele, Counsel im Immobilienwirtschaftsrecht bei CMS, ergänzt: „Die neue Regierung hat gezeigt, dass sie ihre Vorhaben zum Mieterschutz zügig umsetzen will. Es bleibt zu hoffen, dass die im Koalitionsvertrag angelegten Maßnahmen zur Förderung und Entlastung der Immobilienwirtschaft ebenso schnell kommen. Denn nur sie können den Wohnungsneubau ankurbeln und für eine nachhaltige Verbesserung des Angebots sorgen.“
„Während einige Neuerungen von Investoren und Eigentümern genaues Hinsehen verlangen, stecken in anderen interessante Chancen“, so Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany und Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield.
Hervorzuheben sei hierbei einerseits die Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten sowie bei „Schrottimmobilien“ und Share Deals. Auch die Verlängerung des Umwandlungsverbots von Miet- in Eigentumswohnungen könne die Investitionsplanung beeinflussen und im Falle neuer Gebäude gegebenenfalls schnelles Handeln erfordern.
„Trotz dieser Verschärfungen liegt der Fokus der neuen Regierung primär auf der Verlängerung bestehender Regularien. Drastische Einschnitte für Investoren mit Interesse am deutschen Wohnimmobilienmarkt erwarten wir nicht. Auch dürfte die zuletzt verbesserte Stimmung auf dem Markt nicht beeinträchtigt werden“, so Knod.
Er ergänzt: „Die Regulierung von möblierten und vorübergehenden Vermietungen könnte Serviced-Living-Anbieter im Hinblick auf die Mietpreisgestaltung unter Druck setzen. Zudem wurde die Mietpreisbremse nicht nur um weitere vier Jahre verlängert, sondern auch ihre Durchsetzung für Mieter vereinfacht. Verstöße können geahndet werden. Eine mögliche Deckelung der Indexmiete hätte ebenfalls Auswirkungen auf die Preisbildung.“
Für potenzielle Investoren lohnt sich ein Blick auf die Förderungen für Neubau und Modernisierung, die zur Schaffung und Qualitätssteigerung von Wohnraum Bauvorhaben reaktivieren sollen. Jan-Bastian Knod ergänzt: „Das wird den Blick auch wieder stärker auf Potenziale im Bestand lenken. Hunderttausende Quadratmeter leerstehender Alt- oder Rohbau könnten in einem modernisierten Zustand für eine deutliche Entlastung am Wohnmarkt sorgen. Voraussetzung ist, dass der aufgestaute Modernisierungsbedarf erkannt und genutzt wird bzw. die Fertigstellung nach zögerlichen Jahren im Projektentwicklungsbereich entscheidend vorangetrieben wird. Zusätzlich verspreche in diesem Zusammenhang auch die Veränderung des GEG mit der Abschaffung des ‚Heizungsgesetzes‘ größere Flexibilität bei Investitionsentscheidungen und Sanierungsplanungen“, so der Head of Residential Investment Germany bei Cushman & Wakefield abschließend.
