- Steigende Kosten, Diversifizierung der Lieferketten und veränderte Marktdynamiken
- Anteil vermieterfreundlicher Märkte wird deutlich ansteigen
Cushman & Wakefield, weltweit tätiges Immobilienberatungsunternehmen, hat erstmalig einen globalen Ausblick zu Logistik- und Industrieimmobilien veröffentlicht. Der Report „Waypoint - Global Industrial Dynamics“ hebt Veränderungen in diesem Sektor hervor, vor allem die Neustrukturierung globaler Lieferketten und die Neubewertung des Kostendrucks. Basierend auf Ergebnissen aus über 120 Märkten zeigt der Report, dass sich die Charakteristika der untersuchten Märkte größtenteils zugunsten der Vermieter verschieben – mit weitreichenden Auswirkungen für Nutzer, Investoren und Projektentwickler. Der Report kommt zu dem Schluss, dass Resilienz und Diversifizierung in den Lieferketten entscheidend sein werden, um sowohl kurzfristige als auch langfristige Marktschocks bewältigen zu können. Unternehmen, die entschlossen und strategisch handeln, werden in der sich wandelnden Industrielandschaft am besten aufgestellt sein.
Vermieter gewinnen wieder an Boden
Die Untersuchung zeigt, dass der Anteil der als mieterfreundlich eingeschätzten Logistik- und Industrial-Märkte bis 2028 weltweit voraussichtlich auf unter 30 % sinken wird. Diese Einschätzung wird auf Basis des erwartet begrenzten Angebots, einer robusten Nachfrage und steigender Kosten bei zentralen Faktoren wie Miete, Arbeitskosten¹, Baumaterialien und Strom erstellt. Gleichzeitig wird erwartet, dass der Anteil der vermieterfreundlichen Märkte von 24 % auf 35 % steigt – ein Hinweis auf ein wettbewerbsintensiveres Mietumfeld für Nutzer in den kommenden Jahren.
Sally Bruer, Head of EMEA Logistics & Industrial and Retail Research bei Cushman & Wakefield und Autorin des Reports: „Wenn sich die Märkte in Richtung vermieterfreundlicheren Bedingungen bewegen, könnte auch das Vertrauen in die Realisierung neuer Projekte steigen – vorausgesetzt, die Baukosten bleiben beherrschbar.“
Während derzeit 46 % der Märkte als mieterfreundlich gelten, weist die EMEA-Region mit 29 % den höchsten Anteil vermieterfreundlicher Märkte auf – hauptsächlich bedingt durch Engpässe beim Flächenangebot. Etwa die Hälfte dieser Märkte erwartet in den nächsten drei Jahren eine Veränderung, wobei 40 % (derzeit 25 %) mit neutralen Bedingungen rechnen – ein Hinweis auf eine ausgewogenere Lage als in den vergangenen Jahren.
„In Deutschland nehmen die von Nutzern zur Untermiete angebotenen Flächen zu und wirken sich damit auf das Angebot aus. Der weitere Ausblick auf die Nutzermärkte in Deutschland bleibt stabil. Die Mieten haben sich im vergangenen Jahr stabil entwickelt, tendieren allerdings bis zum kommenden Jahr leicht steigend“, so Arnd Sternberg, Head of Logistics & Industrial Agency Germany bei Cushman & Wakefield.
Globaler Logistik- und Industrieimmobilienmarkt: Rolle der Arbeitskosten bei Standortentscheidungen
„Waypoint 2025“ untersucht auch, wie der Kostendruck Standortstrategien neu gestaltet.
Deutschland gehört bei dieser Analyse zur Gruppe der sogenannten Hochlohnländer, deren Arbeitskosten 20 % und höher als der weltweite Durchschnitt betragen – mit zum Teil deutlichen Unterschieden. Weitere Länder gleicher Kategorie sind Dänemark, UK, Irland, Belgien, Niederlande, Österreich und die Schweiz, wobei letztere nahezu doppelt so hohe Lohnkosten wie der globale Durchschnitt aufweist. In Ländern wie Indien und Vietnam sind die Arbeitskosten dagegen deutlich unterdurchschnittlich.
Diese Unterschiede veranlassen Unternehmen dazu, ihre Standortwahl neu zu bewerten – unter Berücksichtigung nicht nur der Löhne, sondern auch der Energiezuverlässigkeit und des Automatisierungspotenzials.
Der globale Vergleich der Arbeitskosten hilft dabei, die Attraktivität von Standorten zu erkennen, die sich als wichtige Produktionsstandorte für den Export in andere Märkte herausgebildet haben. Insbesondere die niedrigen Arbeitskosten in Asien-Pazifik, Lateinamerika, Zentral- und Osteuropa sowie in südeuropäischen Regionen erklären teilweise die Beweggründe für Investitionen in Fertigung und Produktion an diesen Standorten. Interessanterweise wird der Übergang zur Automatisierung oft als Reaktion auf Arbeitskräftemangel und höhere Arbeitskosten betrachtet. Doch selbst in Märkten mit niedrigeren Kosten nimmt die Automatisierung sukzessive zu. Dies liegt teilweise an geringeren Eintrittskosten für die Einführung, aber auch an einer schnelleren Markteinführung sowie höherer Qualität und Genauigkeit in der Produktion.
Mieten zeigen größtenteils weiterhin aufwärts
Obwohl das weltweite Mietwachstum seit dem Höhepunkt im Jahr 2022 nachgelassen hat, wird in mehr als der Hälfte aller Märkte bis 2027 weiterhin mit steigenden Mieten gerechnet – angetrieben durch die Nachfrage der Nutzer und neue Angebote in ausgewählten Regionen. Über den Dreijahreszeitraum wird lediglich in 13 % der Märkte ein Rückgang der Mieten erwartet. In der APAC-Region wird in 62 % aller Märkte mit Mietwachstum gerechnet, gestützt durch eine starke Nutzernachfrage – ebenso in Amerika. Ähnlich verhält es sich in EMEA, wo 60 % der Märkte steigende Mietpreise erwarten und das neue Flächenangebot häufig als Hauptgrund für höhere Angebotsmieten genannt wird.
Hinweise:
Der vollständige Report mit Analysen zu Mietniveaus, Marktbedingungen und Leerstandsprognosen, Vergleichen von Energie- und Arbeitskosten sowie einer Analyse der Nachfragetreiber wie E-Commerce und Fertigung sind unter Waypoint 2025 verfügbar.
- „Waypoint 2025“ ist der erste globale Researchreport von Cushman & Wakefield zu Logistik- und Industrieimmobilien. Er basiert auf einer Umfrage unter marktnahen Kolleginnen und Kollegen von Cushman & Wakefield in 127 Märkten weltweit. Die Umfrage wurde vom 7. bis 18. April 2025 durchgeführt, nachdem die Trump-Regierung die Aussetzung der meisten erhöhten Zolltarife für 90 Tage angekündigt hatte, während der 10%-Zollsatz auf nahezu alle globalen Importe beibehalten wurde.
- In einem im Report als „vermieterfreundlich“ definierten Markt haben Vermieter die stärkere Verhandlungsposition, während in einem „mieterfreundlichen“ Markt die Mieter im Vorteil sind.
¹ Die Analyse der Arbeitskosten basiert auf Daten des Economic Research Institute für elf verschiedene Lager- und Produktionstätigkeiten an jedem Standort, darunter Bediener, Hilfskräfte, Manager, Aufseher, Mechaniker sowie Lkw- und Gabelstaplerfahrer.
