Regierungsvorhaben wie der „Wohnbau-Booster“ stimmen vorsichtig optimistisch
Cushman & Wakefield, weltweit tätiges Immobilienberatungsunternehmen, hat auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland in der ersten Jahreshälfte 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 10,2 Mrd. Euro registriert. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang von rund 9 Prozent.
Rückgang in den Top-7-Märkten um insgesamt minus 23 % auf 4,65 Mrd. Euro - trotz starkem Plus in Hamburg (+135%) und Stuttgart (+ 55%)
- Außerhalb der Top 7 ein Anstieg von 7 % auf 5,55 Mrd. Euro
- Handelsimmobilien mit einem Anteil von 26 % im 1. Halbjahr gefragteste Assetklasse
Tina Reuter, CEO Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Immobilien beweisen gerade in nach wie vor unsicheren Zeiten weiterhin ihren Wert durch starke laufende Erträge und eine solide historische Erfolgsbilanz. Auch wird bei einigen Faktoren, die die Unsicherheit allgemein erhöht haben, wie der US-Handelspolitik, mehr Klarheit erwartet. Das Vertrauen in Immobilienanlagen dürfte im weiteren Jahresverlauf weiter gestärkt werden. Maßgeblich in diesem Zusammenhang ist der von der deutschen Regierung geplante ‚Wohnbau-Booster‘, der nicht zuletzt durch eine Vereinfachung des Bauvertragsrechts angestoßen werden soll. Nicht zu unterschätzen auch die 1,5% vom BIP für Infrastrukturmaßnahmen unterschiedlicher Art, die allerdings bei weitem nicht reichen werden, um alle erforderlichen Maßnahmen zu realisieren. Hier könnten sich für institutionelle und für private Investoren völlig neue Anlage-Opportunitäten ergeben. Vorsichtiger Optimismus ist angesagt.“
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Die europäischen und damit auch die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte befinden sich aktuell im Übergang von einer vorsichtigen zu einer zuversichtlichen Perspektive. Schwankungen wie im zweiten Quartal – nach gutem Jahresbeginn – sind in solchen Phasen nicht ungewöhnlich. Die Fundamentaldaten in allen Sektoren zeigen sich robust. Gleichzeitig schwächt sich die Inflation ab und Zinssenkungen greifen. Deshalb erwarten wir, dass die Kapitalmärkte positiv reagieren und sich in der zweiten Hälfte 2025 und bis ins Jahr 2026 hinein neue Chancen für Investoren eröffnen werden.“
Transaktionsvolumen: Fünf der Top 7 mit Minuszeichen
Mit 10,2 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2025 wurden der 10-Jahres- (21,6 Mrd. Euro) und der 5-Jahres-Schnitt (19,8 Mrd. Euro) der jeweils ersten sechs Monate um über 50 % bzw. 43 % unterboten.
Wie bereits im Vorjahr konnte in den Top-7 Berlin den größten Anteil des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Der Rückgang um genau ein Viertel gegenüber den im Vorjahreszeitraum angelegten über 1,9 Mrd. Euro bedeutet ein Investmentniveau von 1,42 Mrd. im ersten Halbjahr 2025. Ebenfalls die Milliardengrenze geknackt hat Hamburg. 1,1 Mrd. Euro, damit eine Steigerung um mehr als das Zweifache (+135 %), resultieren in einem Ergebnis etwa auf Höhe der ersten sechs Monate 2021. Auch Stuttgart konnte ein beachtliches Plus von +55 % vermelden. 155 Mio. Euro reichen allerdings nur zum siebten Platz der Top-7, deutlich hinter Köln, das mit 230 Mio. Euro und dem höchsten prozentualen Minus der Top-7 in Höhe von genau zwei Dritteln die deutlichsten Minuszeichen aufweist. Deutlich und auf ähnlichem prozentualen Rückgangs-Niveau bewegen sich die drei übrigen Metropolen München (minus 37 %), Düsseldorf (minus 39 %) und Frankfurt (minus 42 %). Immerhin kann München noch ein Transaktionsvolumen in Sichtweite der Milliardenschwelle vermelden (905 Mio. Euro), während Düsseldorf und Frankfurt mit 390 Mio. und 450 Mio. Euro zusammengerechnet noch unter dem Münchener Niveau bleiben.
Erfreulich demgegenüber die Entwicklung in den Regionen jenseits der Top-7, die auch nach sechs Monaten einen Anstieg des Transaktionsvolumens für sich verbuchen. 5,55 Mrd. Euro und ein Plus von fast 400 Mio. Euro bedeuten einen prozentualen Anstieg von 7 %.
Renditen bleiben stabil
Weder auf- noch abwärts bewegten sich die Spitzenrenditen gegenüber dem Vorquartal zum Ende des 2. Quartals 2025 in den drei beobachteten Assetklassen Büro, Geschäftshaus 1A-Lage und Logistik. Die niedrigsten Werte für Büro (4,60 %) und Geschäftshäuser (4,10 %) werden für München gemeldet, die höchsten für Büro in Düsseldorf und Köln mit 5,10 %, für Geschäftshäuser in 1A-Lagen für Köln und Stuttgart mit 4,65 %. Im Schnitt der Top-7 liegt die Büro-Rendite bei 4,91 %, die Geschäftshausrendite bei 4,46 %. Bei Logistikimmobilien werden durchgehend Renditen von 4,50 % beobachtet.
Nutzungsarten: Handel mit einem Anteil von 26 Prozent vor Logistik und Büro
Mit einem Anstieg von rund 9 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2024 haben Einzelhandelsimmobilien im Sektorenranking nach sechs Monaten die Nase vorn. Als einzige Assetklasse überschreiten sie damit die 25 % - Marke. Das Transaktionsvolumen summiert sich auf 2,68 Mrd. Euro (26 % des investierten Volumens). Gefolgt werden Handelsimmobilien von der Assetklasse „Logistik-/Industrie“ mit einem Anteil von 23 % (2,31 Mrd. Euro, ein Minus von 11 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum). In ähnlicher prozentualer Größenordnung (- 10 %) nachgelassen haben auch Büroimmobilien. 2,12 Mrd. Euro bedeuten einen Anteil von 21 %. Den starken Trend des Vorquartals sogar noch übertrumpft haben Hotelimmobilien, die gegenüber dem Vorjahr nahezu eine Verdoppelung (+94 %) auf 910 Mio. Euro vorweisen können. Der prozentuale Anteil von Hotelimmobilien von 9 % am gewerblichen Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2025 ist beachtlich und hat gegenüber dem ersten Quartal 2025 (6 %) noch deutlich zugelegt.
„Alle Assetklassen auf den deutschen Investmentmärkten weisen ein erhebliches Dynamisierungspotential auf. Wenn einige kritische Faktoren relativiert werden können, wird sich der Investmenthimmel über Deutschland in überschaubarer Zukunft deutlich aufhellen“, so Simon Jeschioro abschließend.
