- Miet- und Kaufpreise in den Top-7 um 4,0 % bzw. um 3,0 % gestiegen
- Mietangebot nimmt leicht zu, Kaufangebot steigt deutlich
- Finanzielle Belastung durch Mieten und Kaufen entspannt sich leicht
- Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser markiert Trendwende: Preise für erstklassige Produkte steigen wieder
Der Wohnimmobilienmarkt in den sieben größten deutschen Städten ist im zweiten Quartal 2025 durch eine positive Entwicklung geprägt. Trotz anhaltender konjunktureller Schwäche und rückläufiger Fertigstellungen bleibt die Nachfrage hoch, was sich in steigenden Mieten und wieder leicht anziehenden Kaufpreisen widerspiegelt. Dies geht aus dem aktuellen „Marketbeat Wohnen Deutschland Top-7 – Q2 2025“ von Cushman & Wakefield hervor.
Mieten steigen weiter – Bestandswohnungen holen auf
Die Angebotsmieten legten im Jahresvergleich um durchschnittlich 4,0 % zu. Während das Wachstum in Hamburg (+8,7 %), Düsseldorf (+7,6 %) und Frankfurt (+6,9 %) überdurchschnittlich stark ausfiel, zeigte sich der Anstieg der Mieten in München (+3,4 %) und Stuttgart (+3,8 %) etwas moderater, wenngleich oberhalb der Inflationsrate. In Berlin sank die Gesamtangebotsmiete leicht (-1,8 %), obwohl die Mieten im Bestand noch minimal zulegten (+0,6 %). Die Medianmiete für Bestandswohnungen in den Top-7 betrug 16,35 €/m² und stieg mit einem Plus von 4,5 % stärker als im Neubausegment (+2,4 %), was auf eine zunehmende Angleichung der Preisniveaus hindeutet. Im Neubau erreichte die Spitzenmiete 30,00 €/m² und die Medianmiete 21,95 €/m².
Kaufpreise mit leichtem Aufwärtstrend
Nach einem Rückgang bis Anfang 2024 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder leicht angestiegen. Im zweiten Quartal 2025 verzeichnen sie in den Top-7 ein Wachstum von 3 % gegenüber dem Vorjahr. Wogegen die Bestandspreise mit 5.865 €/m² (+3,7 %) den Höchststand aus Q2 2022 noch um gut 4 % unterschreiten, markierten die Neubaupreise mit 9.135 €/m² einen neuen Höchstwert (+3,1 %). Besonders dynamisch entwickelten sich Düsseldorf (+8,9 %), Köln (+6,5 %) und München (+4,9 %). Die Erholung in Hamburg (+3,0 %) und Berlin (+2,7 %) fiel verhaltener aus, in Frankfurt (0,0 %) stagnierte der Markt.
Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany und Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield: „Aufgrund der schwachen Konjunktur, der sinkenden Zuwanderungszahlen und der hohen Baukosten erwarten wir für den weiteren Jahresverlauf ein moderates Miet- und Preiswachstum. Mittel- bis langfristig dürfte der Druck auf die Mieten jedoch wieder zunehmen, da eine erwartete Konjunkturerholung ab 2026 auf deutlich sinkende Fertigstellungszahlen trifft.“
Angebot erholt sich leicht – Nachfrage bleibt hoch
Die Zahl der Mietwohnungsinserate stieg um 17 % auf 7,3 pro 1.000 Bestandswohnungen, bleibt aber unter dem 10-Jahres-Durchschnitt (8,7). Besonders knapp ist das Angebot weiterhin in Berlin (6,3), Hamburg (6,6) und München (6,8). Im Kaufsegment hat sich die Zahl der Bestandsinseraten gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht (22 %), wodurch mit 8,1 Inseraten ein 10-Jahres-Hoch erreicht wurde. Hervorzuheben ist das deutlich größere Kaufangebot in Berlin und München gegenüber dem Mietangebot. In der Hauptstadt lag der Angebotsüberschuss bei rund 35 %, in München sogar bei 55%.
Erschwinglichkeit verbessert sich leicht
Dank steigender Haushaltseinkommen hat sich rechnerisch die finanzielle Belastung durch Mieten und Kaufen leicht entspannt. Die Mietbelastung liegt für eine 80-m²-Wohnung im Neubau bei 34,4 % des Haushaltsnettoeinkommens, für Bestandswohnungen bei 25,6 %. Für Käufer beträgt die monatliche Belastung für eine Neubauwohnung 52,6 % und für eine Bestandswohnung 33,3 %. Das benötigte Eigenkapital samt Nebenkosten beläuft sich aktuell auf das 3,6- fache (Neubau) bzw. 2,3-fache (Bestand) eines durchschnittlichen Jahresnettoeinkommens.
Investmentmarkt zeigt Erholung
„Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien zeigt im ersten Halbjahr 2025 eine deutliche Belebung. Großvolumige Portfoliotransaktionen sind zurückgekehrt und signalisieren zunehmende Liquidität und ein verstärktes Vertrauen in den Markt. Eine Trendwende markiert dabei die Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser, die erstmals seit der Zinswende im Schnitt der Top-7 leicht auf 3,81 % gesunken ist. Angetrieben von der robusten Mietentwicklung und der sich verschärfenden Angebotsknappheit steigen die Preise für erstklassige Produkte wieder. Die Erholung des Investmentmarktes dürfte sich insgesamt fortsetzen, bleibt jedoch abhängig von der konjunkturellen Entwicklung und den Finanzierungsbedingungen“, so Jan-Bastian Knod.
