Starkes Büronutzerinteresse für zentrale Bereiche verfestigt sich – Periphere Lagen bleiben auch bei hoher Flächenqualität im Nachteil
- Differenz der Büroflächen-Leerstandsquoten zwischen CBDs und Standorten außerhalb der Kernlagen auf dem höchsten Niveau seit 1. Quartal 2016
- Wachstum der Spitzenmieten in Kernlagen: durchschnittlich + 3,7 % pro Jahr, außerhalb der Kernlagen + 2,3 %
- Kapitalwerte in Kernlagen sind im vergangenen Jahr um 5 % gestiegen, entsprechend einem Wachstum in vier aufeinanderfolgenden Quartalen
Eine kürzlich erschienene Analyse von Cushman & Wakefield zu Neuanmietungen von Büroflächen in 17 Top-Geschäftszentren in Europa* zeigt eine verstärkte Konzentration der Umsatzaktivitäten auf Standorte in den zentralen Geschäftsvierteln (CBDs). Vor dem Hintergrund des zunehmenden Wettbewerbs um Talente und der damit verbundenen Priorisierung der „Rückkehr ins Büro“ sind die Nähe zu wichtigen Verkehrsknotenpunkten, die betriebliche Effizienz und der Zugang zu einer herausragenden Infrastruktur zentrale Faktoren der Standortwahl geworden. Sie geben daher Top-Lagen oft den Vorzug vor einer Top-Qualität der Büroflächen außerhalb der Kernstandorte.
Nigel Almond, Senior Director Research EMEA bei Cushman & Wakefield: „Im Zwölf-Monats-Zeitraum Juli 2024 bis Juni 2025 wurden rund drei Viertel der Umsatzvolumina in den wichtigsten europäischen Großstädten in zentralen Kernlagen generiert – gegenüber rund 60 % vor der Pandemie. Dieser starke Anstieg des relativen Anteils unterstreicht, wie sehr die Lage zu einem entscheidenden Faktor in der Strategie der Nutzer geworden ist, und das trotz des nachhaltigen Anstiegs der Spitzenmieten.”
CBDs machen den Großteil der Vermietungsaktivitäten aus
Von Juli 2024 bis Juni 2025 wurden an Standorten in den Kernlagen der untersuchten Städte insgesamt 12,4 Mio. m² vermietet, entsprechend einem Anstieg von 10 % gegenüber Juli 2023 – Juni 2024. Umgekehrt gingen die Vermietungen außerhalb der Kernstandorte im gleichen Zeitraum um minus 4 % auf 4,9 Mio. m² zurück.
Zwölf der 17 untersuchten Top-Städte verzeichneten im Zeitraum der Analyse 3. Quartal 2024 - 2. Quartal 2025 einen Anstieg der Umsatzaktivitäten in den Kernstandorten. In zehn dieser Städte, darunter in Frankfurt, Mailand, Amsterdam, Madrid und London, lag der Anstieg in den Kernbereichen höher als außerhalb der Kernbereiche. Nur in Prag und in Hamburg legte das Umsatzvolumen außerhalb der Kernbereiche (+11 % in Prag, + 10 % in Hamburg) stärker zu als in den CBDs (+8 % in Prag, + 3 % in Hamburg). Damit bewegte sich der Umsatzanstieg in beiden Metropolen und in beiden Bereichen auf einem niedrigen Niveau. Zum Vergleich legte beispielsweise das Umsatzvolumen im Central Business District in Frankfurt von Anfang Juli 2024 bis Ende Juni 2025 gegenüber dem Vergleichszeitraum um rund 70 % zu. Dazu beigetragen haben u.a. die Anmietungen von KPMG, die ihren Standort aus einer peripheren (Flughafen) in eine zentrale Lage (Opernturm und Park Tower) verlagern werden, sowie die Anmietung der Commerzbank im bereits im Bau befindlichen Neubau-Projekt „Central Business Tower“. Außerhalb des CBD gab es in Frankfurt zwar ebenfalls ein Plus beim Umsatzvolumen, allerdings um vergleichsweise geringe rund 10 %.
In München wurde ebenfalls ein sehr deutliches Plus im Kernbereich registriert, das Umsatzvolumen lag ein Drittel höher als im Vergleichszeitraum Juli 2023 – Juni 2024. Außerhalb der zentralen Geschäftsbereiche gab es in München sogar einen Umsatzrückgang (minus 8 %).
Berlin wiederum gehört (neben Budapest und Barcelona) zu den drei Städten, die sowohl in zentralen als auch in peripheren Lagen Rückgänge verzeichneten, wobei sich der Umsatz in den Kernbereichen in Berlin und Budapest in höherem Maße rückläufig entwickelte. Während die peripheren Lagen in Berlin das Niveau des Vorjahres nahezu halten konnten (minus 3 %), mussten zentrale Bereiche einen deutlichen Rückgang hinnehmen (minus 16 %).
Leerstandsquoten und Mieten spiegeln die Stärke der Kernbereiche wider
Die stärkere Nachfrage hat dazu beigetragen, dass der durchschnittliche Leerstand in den Kernlagen zurückgegangen ist. In den dabei 18 untersuchten europäischen Städten sank die durchschnittliche Leerstandsquote in den Kernlagen im zweiten Quartal 2025 um zwei Basispunkte auf 7,1 %. Im Gegensatz dazu stieg die Leerstandsquote außerhalb der Kernlagen um 2 Basispunkte auf 12,9 %. Die daraus resultierende Differenz der Leerstandsquote in Kernlagen und außerhalb der Kernlagen von 585 Basispunkten ist die höchste seit dem ersten Quartal 2016.
Der höhere Vermietungsumsatz und die geringere Leerstandsquote führen auch zu einem deutlich stärkeren Mietpreiswachstum in den Kernlagen. Zum Ende des 2. Quartals 2025 stiegen dort die Spitzenmieten um durchschnittlich plus 3,7 % pro Jahr, verglichen mit plus 2,3 % außerhalb der Kernlagen. Ebenso stiegen die Mieten in den Kernlagen in den letzten drei Jahren um 13,2 % und damit fast doppelt so stark wie außerhalb der Kernlagen (+7 %).
Das Vertrauen der Investoren spiegelt die Nachfrage der Nutzer wider – starker Anstieg der Kapitalwerte in Kernlagen, leichter Rückgang außerhalb
Auch Investoren geben Vermögenswerten in den Kernlagen den Vorzug, damit reflektieren die Kapitalwerte die starke Nachfrage von Büronutzern nach diesen Standorten. Die Spitzenrenditen in den Kernlagen stabilisierten sich im Laufe des Jahres 2024, erste Anzeichen für eine Renditekompression zeichnen sich gegenwärtig ab. Die Renditen sind im 2. Quartal 2025 gegenüber dem Höchststand im 3. Quartal 2024 um 8 Basispunkte auf 5,2 % gesunken. Außerhalb der Kernlagen stiegen die Spitzenrenditen im gleichen Zeitraum von 6,7 % auf 6,8 %.
Infolgedessen sind die Kapitalwerte in den Kernlagen im Zeitraum Juli 2024 – Juni 2025 um 5 % gestiegen und verzeichneten damit im vierten aufeinanderfolgenden Quartal ein Wachstum. Demgegenüber sind die Kapitalwerte außerhalb der Kernlagen im gleichen Zeitraum um 0,2 % zurückgegangen.
Nigel Almond abschließend: „Mit Blick auf die Zukunft glauben wir, dass die Verlagerung hin zu Kernstandorten für Nutzer weiterhin ein wichtiger Schwerpunkt bleiben wird. Erreichbarkeit, zusätzliche Ausstattung und ein hochwertiges Umfeld, das Flexibilität, Kreativität und Zusammenarbeit fördert, werden auch weiterhin von entscheidender Bedeutung sein, wenn es darum geht, Mitarbeiter dazu zu ermutigen, wieder öfter im Büro zu arbeiten. Unternehmen priorisieren weiterhin häufig die Lage gegenüber der Flächenqualität. Damit sind verfügbare A-Flächen, die sich außerhalb der Kernstandorte befinden, im Nachteil.“
*London, Barcelona, Madrid, Lissabon, Warschau, Amsterdam, Rom, Mailand, Dublin, Budapest, München, Hamburg, Frankfurt, Berlin, Paris, Prag, Brüssel.
