Cushman & Wakefield, weltweit tätiges Immobilienberatungsunternehmen, erfasste an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) im 3. Quartal 2025 einen Büroflächenumsatz von rund 531.200 m². Dies sind 2 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Für die ersten neun Monate 2025 zeigt sich ein Plus von 6 Prozent, was vor allem auf das starke erste Quartal zurückzuführen ist. In Summe sind zwischen Januar und September 1,70 Mio. m² verzeichnet worden (Q1-Q3 2024: 1,59 Mio. m²). Jedoch sind sowohl der mittelfristige 5-Jahres als auch der langfristige 10-Jahresdurchschnitt damit um 3 Prozent bzw. 18 Prozent unterschritten worden.
Bis auf Frankfurt zeigten alle Märkte eine eher verhaltene Dynamik.
Mario Herbst, Head of Leasing & Tenant Representation Germany bei Cushman & Wakefield, analysiert: „Die wirtschaftliche Lage Deutschlands ist im Spätsommer 2025 von einer Mischung aus Stabilisierungstendenzen und strukturellen Herausforderungen geprägt. Nachdem im 2. Quartal 2025 das Bruttoinlandsprodukt um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal gesunken ist, kann derzeit für das dritte Quartal von keiner großen Überraschung ausgegangen werden. So ist zuletzt die Industrieproduktion zurückgegangen und die Auftragslage im verarbeitenden Gewerbe bleibt angespannt. Zwar sind die Einzelhandelsumsätze jüngst gestiegen, jedoch bleibt die Konsumstimmung unverändert verhalten. Neben den konjunkturellen Unsicherheiten belastet hier auch der schwächelnde Arbeitsmarkt mit einer steigenden Arbeitslosigkeit.“
Hoffnung ruht unverändert auf den angekündigten umfangreichen Konjunkturmaßnahmen der Bundesregierung, die wichtige positive Impulse zum Wirtschaftswachstum in den nächsten Jahren geben sollten. Die Einigung im Zollstreit mit den USA dürfte Unternehmen nun Planungssicherheit geben. Dementsprechend ist für 2026 von einem höheren Wirtschaftswachstum als in 2025 auszugehen.
„Der Büroflächenumsatz als konjunktursensitiver Indikator, der die wirtschaftliche Entwicklung auf Unternehmensebene widerspiegelt, reagiert in der Regel verzögert auf Veränderungen des Bruttoinlandsprodukts. Ein positives Wirtschaftswachstum führt zu einer steigenden Nachfrage nach Büroflächen durch Expansion und Neueinstellungen, während ein stagnierendes oder rückläufiges BIP mit sinkender Flächennachfrage und Konsolidierungsprozessen einhergeht“, setzt Hanjo Theiss, Head of Office Agency & Office Sector Germany, in den kontextuellen Zusammenhang.
Alexander Waldmann, Team Leader Research & Insight, führt weiter aus: „Die Kausalität zwischen BIP-Veränderung und Büroflächenumsatzentwicklung in den Top-5 Märkten bewegt sich um einen relativ hohen Korrelationskoeffizienten von rund 0,8. Damit dürfte das Konjunkturpaket weniger ein Booster als vielmehr ein Stabilisator des im Wandel befindlichen Büromarktes sein, und damit wichtige Impulse setzen.“
Büroflächenumsatz: Top-5-Märkte mit leicht positiver Entwicklung
So zeigt sich in den Top-5 Büromärkten für die ersten drei Quartale 2025 ein Büroflächenumsatz in Höhe von rund 1,70 Mio. m². Damit ist dieser gegenüber dem Vorjahr um 6 Prozent gestiegen. Unter den Top-5 Märkten sticht Frankfurt (plus 70 Prozent) mit 457.900 m² mit einer signifikanten Umsatzzunahme hervor. In Hamburg (plus 4 Prozent) liegt der Flächenumsatz mit 308.900 m² ebenfalls über dem Vorjahresniveau. Im Gegensatz dazu mussten Berlin (minus 12 Prozent) mit 366.400 m², München (minus 9 Prozent) mit 401.600 m² und Düsseldorf (minus 3 Prozent) mit 162.000 m² leichte Einbußen hinnehmen.
Im 3. Quartal konnte Frankfurt erneut mit einem hohen Flächenumsatz überzeugen und bleibt damit der dynamischste Markt unter den Top-5. Das Umsatzvolumen lag bei 119.300 m² , was einem 37 Prozentplus gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Auch Düsseldorf mit 58.900 m² zeigte eine positive Entwicklung, während Berlin mit 116.400 m², München mit 140.800m² und Hamburg mit 95.800 m² nachgaben.
Die größten Abschlüsse des Quartals zeigten sich in Hamburg, Frankfurt sowie München. Besonders hervorgehoben werden können beispielsweise der Abschluss von 17.400 m² durch Allianz Global Investors im Fürstenhof in Frankfurt sowie eine Anmietung mit 12.900 m² im TOMORROW in München. Letztgenannter Deal erfolgte auf Vermittlung von Cushman & Wakefield.
Spitzenmieten steigen – Durchschnittsmieten uneinheitlich
Die erzielbaren Spitzenmieten legten in nahezu allen Märkten weiter zu. In Frankfurt stieg die Spitzenmiete auf 52,00 Euro/m², was einem Zuwachs von 7,2 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Auch Düsseldorf, Hamburg sowie München verzeichneten deutliche Anstiege, während Berlin stagnierte. Damit notieren diese bei 45,00 Euro/m² in Berlin, 46,00 Euro/m² in Düsseldorf, 36,00 Euro/m² in Hamburg sowie 55,00 Euro/m² in München. Gegenüber dem Vorquartal spiegeln diese Spitzenmieten ebenfalls Zunahmen in Frankfurt und Düsseldorf wider. In den anderen Top-5 Märkten befinden sich die Spitzenmieten damit auf dem Vorquartalsniveau.
Bei den Durchschnittsmieten zeigt sich ein differenziertes Bild: allen voran konnte in Frankfurt aufgrund der hochpreisigen Abschlüsse im 12-Monatsvergleich ein Plus von 34 Prozent auf 33,70 Euro/m² erfasst werden. Auch München, Hamburg und Düsseldorf sind gegenüber dem Vorjahreszeitraum durch Zunahmen der Durchschnittsmiete gekennzeichnet. Wohingegen in Berlin ein Rückgang in Höhe von 6,3 % erfasst wurde.
Leerstand: Zunahme in allen Märkten
Der Leerstand in den Top-5-Märkten ist weiter angestiegen und liegt nun bei durchschnittlich 9,1 Prozent. Damit hat die Quote um 0,2 q-o-q bzw. um 1,4 y-o-y Prozentpunkte zugelegt. In Summe stehen dem Markt in den Top-5 somit 7,16 Mio. m² an Bürofläche kurzfristig zur Verfügung (plus 1,16 Mio. m² gegenüber Ende Q3 2024). Bis auf Düsseldorf zeigen alle Märkte einen Anstieg der Leerstandsquote von mehr als 1,0 Prozentpunkte innerhalb der letzten 12 Monate. Mit den höchsten Leerstandsquoten ordnen sich Frankfurt mit derzeit 11,5 Prozent sowie Düsseldorf mit 10,8 Prozent ein, während sich Berlin mit 9,8 Prozent weiter der 10-Prozent-Marke nähert.
Bautätigkeit rückläufig – Berlin und München dominieren
Die Fertigstellungen im dritten Quartal 2025 bestätigen den rückläufigen Trend. Insgesamt wurden 258.900 m² neue Bürofläche fertiggestellt – ein Rückgang von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Berlin und München bleiben die aktivsten Märkte, während Frankfurt erneut mit 16.300 m² ein sehr geringes Fertigstellungsvolumen aufweist. Für die ersten neun Monate beträgt das Fertigstellungsvolumen in den Top-5 Märkten 733.500 m², womit es ein Fünftel unter dem Vorjahr sowie dem Schnitt der letzten 5 Jahre liegt.
Ende September befanden sich in den Top-5 rund 2,77 Mio. m² Bürofläche im Bau, das geringste Bauvolumen der letzten acht Jahre. Dem Markt stehen noch 54 % zu Verfügung. Unter den Märkten weist Berlin mit 957.400 m², gefolgt von München mit 633.300 m² und Hamburg mit 459.800 m² Ende September 2025 das höchste Bauvolumen auf. Die Belegungsquote der im Bau befindlichen Flächen in diesen Märkten bewegt sich bei 45 bis 65 Prozent.
