El sector de la educación superior en España está experimentando una transformación estructural que está redefiniendo tanto el modelo académico como el mercado inmobiliario asociado. Según el informe elaborado por Cushman & Wakefield, el crecimiento de la demanda, la internacionalización y la digitalización están impulsando la evolución de los campus y la aparición de nuevos formatos de activos.
En el curso 2022-2023, las universidades españolas registraron más de 350.000 titulados entre grado y máster, a los que se suman cerca de 12.000 doctorados, lo que refleja la sólida capacidad del sistema educativo para generar talento cualificado. Destaca, además, el peso creciente de las universidades privadas, que ya concentran más del 52% de los titulados de máster, en un contexto de mayor especialización y conexión con el mercado laboral.
La internacionalización continúa siendo uno de los principales motores del sector. En el curso 2023-2024, España recibió alrededor de 159.000 estudiantes internacionales, duplicando las cifras de hace una década. No obstante, el país aún afronta el reto de incrementar la matriculación de larga duración, ya que la mayoría de estos estudiantes participa en programas temporales como Erasmus, donde España lidera el 14% de las becas concedidas en Europa.
Este contexto está teniendo un impacto directo en el mercado inmobiliario. La demanda de espacios por parte del sector educativo ha crecido con fuerza en los últimos años, especialmente en Madrid y Barcelona, donde la absorción se sitúa ya en torno a los 50.000 m² y el número de operaciones supera las 20 anuales. La evolución es especialmente significativa si se compara con 2020, cuando apenas se registraron seis operaciones, desde entonces, la actividad se ha cuadruplicado, consolidando una clara tendencia alcista tras la pandemia.
El modelo tradicional de campus aislado está evolucionando hacia ecosistemas urbanos abiertos, integrados con empresas y centros de investigación. En este contexto, el sector presenta características diferenciales, ya que requiere superficies amplias con medias superiores a los 3.000 m², situándose como el segmento con mayor tamaño medio de contratación dentro del mercado de oficinas. Le sigue el sector público y el farmacéutico.
Además, existe una mayor preferencia por ubicaciones fuera de los distritos financieros, priorizando la accesibilidad y el coste frente a la centralidad. Se observa una estrategia frecuente de ocupación de edificios con potencial de reposicionamiento, lo que abre oportunidades para inversores y propietarios. No obstante, cabe destacar que los centros de formación más elitistas pueden seguir estrategias de diferenciación basadas en la contratación de ubicaciones exclusivas.
Paralelamente, la transformación de los campus está impulsando el desarrollo de hubs de innovación y laboratorios especializados. Proyectos como el Madrid Science & Innovation District (MASID) o el Barcelona Science & Innovation District (BASID) suman más de 137.000 m² destinados a I+D, consolidando la conexión entre universidad, empresa e innovación tecnológica.
El interés inversor por este segmento también se ha intensificado. Madrid y Barcelona concentran más del 60% de la inversión en infraestructuras universitarias, especialmente en activos vinculados a life sciences, hubs tecnológicos y espacios para startups. A ello se suma el creciente protagonismo de SOCIMIs, fondos internacionales y modelos de colaboración público-privada, que están acelerando la profesionalización del sector.
Asimismo, ciudades como Valencia, Bilbao, Sevilla o Málaga están ganando peso como nuevos polos universitarios y tecnológicos, impulsadas por la especialización académica, la colaboración con empresas y el desarrollo de parques científicos. Este dinamismo está generando nuevas oportunidades de inversión y diversificación geográfica.
De cara a los próximos años, el sector afronta retos como la evolución demográfica, la competencia internacional por talento o la digitalización de la enseñanza. Sin embargo, estas tendencias también abren nuevas oportunidades ligadas a la modernización de infraestructuras, la sostenibilidad (ESG) y el desarrollo de alojamientos para estudiantes, un segmento con rentabilidades atractivas y demanda estructural creciente.
Alfredo Collar, socio y director de Agencia Oficinas de Cushman & Wakefield, señala: “El sector educativo se está consolidando como un motor clave de transformación urbana y económica en España. En los últimos años hemos visto un crecimiento muy significativo de su actividad inmobiliaria, impulsado por la internacionalización, la digitalización y la necesidad de espacios más flexibles y adaptados a nuevos modelos de aprendizaje. Todo ello se traduce en un impacto cada vez mayor en el mercado y en un claro potencial de crecimiento a medio y largo plazo”.
