- Depuis la fin des années 60, le parc des centres commerciaux en France s’est progressivement consolidé pour atteindre plus de 20 millions de m² laissant place à un marché mature et consolidé
- Les fondamentaux du centre commercial d’origine perdurent malgré des évolution de mix-merchandising dictées par la demande et les performances des enseignes : moins de textile et plus d’expérience
- Le recul significatif des créations de nouveaux centres depuis la fin des années 90 (passant de plus de 90% des inaugurations à moins de 75%) laisse peu à peu la place à la transformation de sites existants vers des projets hybrides intégrant des activités non commerciales (tertiaire, hôtellerie, résidentiel, etc.)
- La composante environnementale est au cœur des préoccupations des acteurs du centre commercial, de la production à la distribution
- La typologie des centres commerciaux offre des niveaux de rendement attractifs et continue d’animer le marché de l’investissement sur une poche de volume significative
Les centres commerciaux vivent une transformation profonde, portée par l’évolution des modes de consommation et la montée en puissance du commerce en ligne. Dans sa dernière étude, Cushman & Wakefield décrypte les caractéristiques des centres commerciaux en France et dresse un état des lieux du marché français.
Une réorganisation des espaces
Historiquement structurés autour d’une grande enseigne alimentaire de type hypermarché, ces espaces voient leur modèle traditionnel remis en question. Le recul des ventes de produits non alimentaires depuis la fin des années 2000, a incité ces locomotives historiques à revoir leur positionnement. Parallèlement, le secteur de l’équipement de la personne, longtemps pilier du merchandising des centres commerciaux, subit lui aussi une forte pression. Ces évolutions ont favorisé l’émergence de nouvelles alternatives en termes d’offre, notamment dans la restauration et les loisirs, qui permettent de répondre aux attentes des consommateurs tout en générant du trafic.
Christian Dubois, Head of Retail Leasing France de Cushman & Wakefield commente : « Les transformations du mix-merchandising permettent aux centres commerciaux de maintenir l’équilibre en termes d’offre entre activités d’impulsion et de destination, et en termes de performances entre compétitivité et rentabilité. Une nouvelle ère s’ouvre pour les centres commerciaux : plus diversifiée, plus expérientielle, et mieux alignée avec les attentes des consommateurs d’aujourd’hui.»
Vers des formats hybrides et ancrés dans leur territoire
Portés par l’évolution des concepts architecturaux, la diversification des enseignes et l’arrivée d’activités complémentaires, les centres commerciaux ont vu émerger de nouveaux formats. Si la surface et le nombre de boutiques restent des critères de référence pour catégoriser les centres commerciaux, d’autres dimensions gagnent en importance : l’histoire du site, son ancrage local, sa fréquentation, ses performances économiques, son implantation géographique, ou encore la qualité de son offre et de son architecture. Autant de facteurs qui permettent de mieux comprendre la diversité du modèle au sein d’un même territoire par des typologies adaptées à leur positionnement et à leur rôle dans le tissu urbain.
« Le renouvellement des centres commerciaux a donné naissance à des pôles spécialisés — food courts, centres de loisirs, espaces hybrides. Cette tendance devrait s’accélérer avec les politiques publiques (ZAN), les plans de revitalisation des centres-villes et les projets de requalification des friches urbaines, et offrir des opportunités de développement pour les enseignes sous des formats et des positionnements nouveaux. » ajoute Laurence Garnier, Responsable de la commercialisation des ensembles commerciaux chez Cushman & Wakefield.
L’environnement comme levier de transformation
Dans ce contexte de mutation commerciale, les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) deviennent centraux pour les gestionnaires et propriétaires de centres commerciaux qui intègrent de plus en plus les enjeux environnementaux dans leur stratégie. Au-delà de l’objectif de neutralité carbone et de conformité réglementaire, ces actions renforcent l’attractivité des actifs et répondent aux exigences des investisseurs, des enseignes et des clients.
Les investisseurs misent sur des actifs sécurisés, consolidés et vertueux
Depuis les années 2000, les commerces représentent en moyenne 20% des volumes investis en immobilier banalisé. Les centres commerciaux, en particulier, occupent une place centrale dans ce segment, avec une part moyenne historique de 33%. Dans un marché en pleine recomposition, au-delà des indicateurs financiers classiques, des critères qualitatifs prennent une place croissante dans les décisions d’acquisition (pertinence du mix-merchandising, politique ESG, intégration du digital et diversité des usages) et deviennent des leviers clés dans les négociations, mais aussi dans l’obtention de financements bancaires.
Vanessa Zouzowsky, Head of Retail Capital Market France de Cushman & Wakefield précise : « L’évolution des taux de rendement est étroitement liée aux conditions de financement et à l’activité du marché transactionnel. Face aux récentes fluctuations des taux d’intérêt et aux tensions sur les marchés monétaires, les ajustements visant à améliorer la rémunération des primes de risque et de liquidité ne parviennent pas toujours à relancer les volumes transactionnels. Néanmoins, cette typologie d’actif continue d’offrir des niveaux de rémunération attractifs. »
In fine, le modèle du centre commercial continue de bénéficier d’atouts solides pour affronter l’avenir et s’adapter aux mutations sociétales sans pour autant perdre son ADN et son rôle fédérateur au sein des territoires.
