Neuilly-sur-Seine, le 4 juillet 2025 – Cushman & Wakefield, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, tire ses premières analyses de la publication des chiffres de marché pour le 2ème trimestre 2025.
Bureaux Ile-de-France
Ralentissement par rapport au 1er semestre 2024
La demande placée des bureaux franciliens a de nouveau marqué le pas au 2ème trimestre 2025 enregistrant un recul de 21 % sur un an. Cette tendance se confirme sur le résultat du 1er semestre (-12% en un an), qui totalise 768 400 m² placés, en deçà de la moyenne des 4 dernières années (949 000 m²).
Le segment des grandes surfaces de plus de 5 000 m² souffre particulièrement, avec un volume commercialisé tombé à son plus bas niveau semestriel depuis 20 ans, à moins de 200 000 m², soit une baisse de 30 % par rapport au premier semestre 2024. Un niveau de recul similaire est également visible sur le nombre de signatures : 17 deals contre 25 l’an passé sur la même période. Cette contre-performance limite fortement la perspective d’un rebond annuel « Une chose est sûre, le second semestre sera plus que jamais déterminant pour le résultat annuel global. À ce stade, les grands deals à signer > 20 000 m² en Première Couronne et à La Défense, même s'ils sont de bon augure, ne permettront pas d’atteindre la barre symbolique des 2 millions de m². Nous anticipons plutôt un volume annuel proche de 2024 compris entre 1,7 et 1,8 million de m² » commente Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial chez Cushman & Wakefield.
Paris QCA et 5/6/7ème : des performances résilientes
La baisse d'activité au 1er semestre n’a pas affecté tous les marchés : le Quartier Central des Affaires a enregistré 157 000 m² placés, un niveau quasi stable par rapport à l’an dernier. De leur côté, les 5e, 6e et 7e arrondissements affichent une progression notable de 89 % sur un an, à relativiser néanmoins au regard d’un marché particulièrement atone en 2024.
Proche Couronne : regain d’activité, notamment au Sud
En périphérie, Neuilly-Levallois (+46%) et la Première Couronne Est (+77%) observent de meilleurs résultats que l'an passé. Mais c’est la Première Couronne Sud qui a enregistré la plus belle performance (+142%), boostée par un regain d'activité sur les surfaces > 1 000 m² au 2ème trimestre. Ce marché Sud (77 000 m²) fait son grand retour en 2025 après avoir observé une faible activité en 2024 ; il entre de nouveau dans le trio de tête des secteurs les plus dynamiques en termes de volume placé : après Paris QCA (157 000 m²) et devant la Défense (65 000 m²). Ces 3 marchés ont concentré le plus de mouvements > 1 000 m² entre janvier et début juillet 2025.
La Défense : un territoire d’opportunités pour le mid et small market
Le quartier international des affaires de La Défense, historiquement porté par les grandes transactions supérieures à 5 000 m², s’impose depuis cinq ans comme un marché de référence pour les petites et moyennes entreprises. Cette tendance s’est encore accentuée au 1er semestre 2025 : la demande placée sur les petites surfaces a dépassé 13 000 m², et celle sur les moyennes surfaces a approché 48 000 m², atteignant des niveaux inédits depuis 20 ans. « La demande placée des moyennes entreprises (1 000 à 5 000 m²) à La Défense enregistre un volume record jamais observé depuis 20 ans et rivalise quasiment avec Paris QCA sur ce même segment de surface tant en nombre de transactions qu’en surfaces » souligne Olivier Taupin.
Nouveau record absolu de l’offre immédiate
L’offre immédiate bat un nouveau record historique avec 5,9 millions de m². Presque la totalité des marchés est concernée par l’augmentation des stocks. Certains secteurs périphériques enregistrent des niveaux offreurs particulièrement élevés, dépassant 4 années de commercialisation à leur rythme d’écoulement actuel. Cependant, à Paris le discours est tout autre : sur les marchés centraux, en manque d’offre, la hausse des disponibilités est, au contraire, la bienvenue. Elle est poussée par de nouvelles livraisons d’immeubles, surtout des restructurations, permettant de donner davantage de choix aux entreprises. Cette augmentation du stock d’immeubles qualitatifs devrait redynamiser les commercialisations intramuros sur les marchés les plus demandés.
Investissement France au premier semestre 2025
Le début de l’année 2025 a été marqué par un retour brutal de l’incertitude géopolitique et macroéconomique, cristallisée autour du choc tarifaire d’avril dernier. Ces tensions protectionnistes ont ravivé la volatilité sur les marchés actions et obligataires, rompant l’élan positif du marché immobilier.
Malgré ce contexte macro-économique source d’incertitude, les volumes d’investissement ont progressé de 30% au 1er semestre 2025 par rapport au S1 2024, avec 5,8 Mds € engagés en France. L’appétence pour l’immobilier en tant que classe d’actifs maintient son cap et les liquidités commencent à revenir sur le marché. Le deuxième trimestre 2025 (2,2 Mds€ en baisse de 8% par rapport au T2 2024) s’inscrit en prélude d’un climat plus serein pour l’investissement immobilier d’ici la fin de l’année.
- Concernant les bureaux, avec 2,4 Mds€ investis au S1 2025 (contre 1,8 Md€ au S1 2024), le premier semestre de 2025 engage une légère dynamique de reprise, portée par un regain d’intérêt marqué pour les actifs value add situés dans Paris intra-muros.
- Pour les commerces, si l’on soustrait les deux transactions majeures qui ont eu lieu au cours du premier trimestre 2025, les volumes d'investissement du premier semestre (1,7 Md€) sont en retrait par rapport à ceux de 2024. Ces volumes masquent des dynamiques plus nuancées, où les comportements des investisseurs varient fortement selon les classes d’actifs.
- Enfin la logistique maintient son caractère sélectif (1,43Md€ équivalent au volume du S1 2024). Seuls les actifs de qualité, bien situés et sécurisés sur le plan locatif, trouvent preneur à des niveaux de valorisation élevés.
- 221 M€ ont été engagés sur les locaux d’activités.
Malgré tout, les signes d’amélioration se multiplient : de nombreux marketings en cours, des promesses de vente en nette hausse et plusieurs transactions de grand volume à venir.
Nous constatons également un regain d’intérêt pour les actifs core et core+ dans le cœur de Paris. Hors de Paris, les investisseurs reviennent petit à petit sur le marché à la faveur d’opportunités à forte création de valeur notamment dans le cadre de reconversion d’actifs.
« Le marché s’apprécie lentement mais sûrement et se réorganise autour de fondamentaux solides. Le deuxième semestre confirmera sans aucun doute cette tendance à la faveur de grandes opérations historiquement synonyme de reprise du marché. Reste à espérer que les conditions politiques et économiques se stabiliseront permettant ainsi à cette reprise timide de s’accentuer en 2026 », déclare Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.
