서울의 대학생 주거 격차

어떤 유학지가 이러한 성장을 지속할 수 있을지는 주거 문제가 결정적인 요인이 될 것으로 보이며, 다른 많은 도시와 마찬가지로 서울에서도 이는 난제이다. 이러한 수급 불균형은 아시아 태평양 지역(APAC) 전역에서 학생 주거 시설에 대한 기관 투자가 증가하는 데 기여하는 핵심 요인 중 하나이다 . 2025년 서울의 외국인 학부생 중 대학 기숙사에 거주한 비율은 10.7%에 불과했으며, 나머지 대다수는 이미 공급 부족에 시달리고 있는 민간 임대 시장에서 좁은 원룸을 놓고 경쟁해야 했다.⁷

기존 공급 현황을 바탕으로 볼 때, 서울의 유학생 중 약 56,000명이 이미 대학 기숙사 외의 주거 공간이 필요한 것으로 추정되며, 이 수치는 2028년까지 약 65,000명으로 증가할 것으로 전망된다.⁸ 이들 대부분은 소규모 임대인, 높은 보증금, 공급 부족이 특징인 파편화된 시장에 흡수되고 있으며, 바로 이 부분에서 전문적으로 관리되는 코리빙(Co-living) 및 전용 학생 주거 시설(PBSA)이 가장 큰 기여를 할 수 있다.

대학 기숙사 침상이 없는 학생 약 56,000명

우리는 학부 및 대학원 과정의 외국인 학위 과정 학생 수를 대학 기숙사에 거주하는 학생 수와 비교하여 부족분을 추산한다. 2026년 4월 기준 서울의 캠퍼스 기반 교육기관에는 약 62,900명의 외국인 학위 과정 학생이 재학 중이었으며(⁹ ), 서울의 대학들은 등록 학생 461,800명을 위해 약 60,900개의 기숙사 침대를 제공하고 있어, 학생 7.6명당 침대 1개꼴이다.¹⁰ 관측된 학부생 기숙사 이용률 10.7%를 모든 학위 과정 학생에게 적용하면, 민간 시장에서 주거지를 찾아야 하는 학생은 약 56,200명이다.¹¹

이 격차는 점점 벌어지고 있다. 2022년부터 2026년까지 연평균 6.5%의 증가 추세를 고려할 때, 새로운 기숙사 공급량을 반영하기 전인 2028년 4월까지 부족 규모는 약 64,700명에 달할 것으로 예상되며, 캠퍼스 내 대학원생 수용 규모에 따라 약 61,000명에서 65,000명 사이가 될 전망이다.¹² 이 추산치는 어학 과정 및 기타 단기 과정에 참여하는 31,000명 이상의 학생을 제외했기 때문에 보수적인 수치이다.¹³ 기숙사 건설 계획도 큰 도움이 되지는 않는다. 2028년까지 대학 및 공공 기숙사 침대 수가 순증 2,300개 정도 증가할 예정인데, 이는 서울기술대학교의 1,000개 침대 규모 공공 기숙사와 용산의 595개 침대 규모 공동 기숙사가 주도하고 있다. 설령 이 모든 침대가 유학생에게 배정된다 해도 2028년의 부족분은 여전히 62,000개 이상을 유지할 것이다.¹⁴

이들을 수용할 여력이 거의 없는 민간 시장 

대학 기숙사 외부에 거주하는 학생들은 점점 더 빡빡해지는 임대 시장에 진입하고 있다. 2026년 8월까지 1년 동안 서울 전역의 월 임대료는 약 7.6% 상승하여 평균이 사상 처음으로 130만 원을 넘어섰다.¹⁵ 서울 내 10개 주요 대학 인근 원룸 월세는 7월까지 1년 동안 7.7% 상승해 62만 5천 원에 달했다.¹⁶ 현재 월세는 대부분의 학생들이 거주하는 서울의 비아파트 시장에서 임대 계약의 72%를 차지하고 있다.¹⁷ 

새로운 공급도 별다른 도움이 되지 못하고 있다. 2026년 상반기 서울의 주택 준공 물량(이 중 5분의 4가 아파트)은 전년 동기 대비 52% 감소했으며,¹⁸ 많은 학생들이 임대하는 소형 원룸 건물인 오피스텔의 준공 물량은 2025년 약 4,900채로, 5년 평균의 4분의 1 수준으로 떨어졌다.¹⁹ 아파트 이외의 주택 착공 건수는 회복세를 보이기 시작했으나, 기저가 낮을 뿐만 아니라 향후 몇 차례 신입생 입주를 지원하기에는 너무 늦은 시점이다.²⁰    

보증금은 경쟁력 약화 요인

서울은 전세 제도에 뿌리를 둔 월세 임대 시에도 막대한 보증금이 요구된다는 점에서 두드러진다. 일반적인 1,000만 원 규모의 원룸 보증금은 약 16개월 치 월세에 해당하며,²¹ 이는 싱가포르와 홍콩에서 통상적으로 요구되는 1개월 에서 3개월 치 월세에 비해 훨씬 높은 수준이다.²² 런던과 시드니에서는 법에 따라 보증금이 각각 5주치와 4주치 월세로 상한선이 정해져 있다.²³ 학생들, 특히 경제적으로 여유가 없는 가정 출신의 학생들에게 이 금액을 마련하는 것은 주거를 확보하는 데 큰 장벽이 될 수 있으며, 월세가 감당 가능한 수준이라 하더라도 주거 선택의 폭을 제한하게 된다. 학생들은 이를 피하기 위해 막대한 비용을 지불하기도 한다. 한양대학교 인근에서 보고된 한 사례에 따르면, 한 유학생은 보증금을 1,000만 원에서 400만 원으로 낮추는 대신 월세 10만 원을 더 내기로 합의하여, 사실상 1년 동안 월세의 14%에 해당하는 추가 비용을 지불하게 되었다.²⁴ 

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 투자자문사 지소림 대표 “대부분의 유학생들에게 월세는 감당할 수 있는 수준입니다. 그들에게 큰 걸림돌이 되는 것은 보증금입니다. 거액의 일시불 없이 가구가 구비된 방을 제공하는 업체들은 기존 시장이 충족시키지 못했던 수요를 충족시키고 있습니다.”

캐피탈은 학생들을 따라갈 준비가 되어 있습니다 

기관 투자자들은 바로 이러한 투자 기회를 찾고 있다. 당사가 실시한 ‘2026 APAC 리빙 투자자 설문조사’에는 아시아 태평양 지역 전체에서 향후 5년간 약 330억 달러 규모의 리빙 자본 투자를 계획 중인 41개 기관이 응답했다. 일부 기관 투자자들은 서울의 학생 수요 관련 테마에 투자하고 있다. 인베스코(Invesco)는 최근 현지 운영사인 PCP 스탠다드(PCP Standard)와 함께 학생 주거 플랫폼을 출범했다고 발표했는데, 초기 단계에서는 고려대학교 인근 5개 부동산으로 구성되며 2027년 초부터 400개 이상의 침대를 제공할 것으로 예상된다. 다른 사례로는 모건 스탠리(Morgan Stanley)가 고려대학교 옆 아남동에서 오피스텔을 매입한 것과, 누빈(Nuveen)이 위브 리빙(Weave Living)과 함께 동대문에서 62세대 규모의 건물을 225억 원에 인수한 것이 있다.²⁵ 지난 9월, 하인즈(Hines)는 동대문 소재 4개 대학 캠퍼스 인근에 학생 및 청년 근로자를 위한 356세대 임대 주택 개발에 1,000억 원을 투자하기로 했으며, 이는 글로벌 투자자가 토지 매입 단계부터 한국 임대 주택에 투자한 첫 사례로 보도되었다.

목적형 학생 주거 시설(PBSA)은 학생들이 직면한 문제, 즉 보증금이 적거나 없는 상황, 가구가 구비된 방, 전문적인 관리, 소규모 집주인들이 건설하지 않는 지역에 새로운 공급을 제공함으로써 해결책을 제시하지만, 월세 측면에서 원룸 시장을 압도할 가능성은 낮다. 코리빙(co-living) 모델 역시 이러한 공백을 메우는 데 도움이 될 수 있으며, 홍익대학교 주변 대학가에서 주거, 업무 공간, 커뮤니티를 결합한 로컬 스티치(Local Stitch)의 ‘누딧 홍대(Nudit Hongdae)’는 이 모델이 현지에서 성공적으로 작동함을 보여준다.²⁶ 학생들의 요구를 충족시키는 새로운 상품의 규모와 기회는 상당하며, 2028년 공급 부족분의 10분의 1만 해도 약 6,500개의 침상에 해당한다.

홍콩은 정책이 무엇을 가능하게 할 수 있는지 보여준다

홍콩은 정책이 어떻게 자금을 조달하고 새로운 주택 공급에 기여할 수 있는지 보여주고 있다. 2025년 7월에 시작된 ‘도시 내 호스텔(Hostels in the City)’ 제도는 소유주가 용도 변경 없이 호텔과 상업용 건물을 학생 호스텔로 전환할 수 있도록 허용하며, 2026년 9월까지 약 10,800개의 침대를 포함하는 41건의 신청이 승인을 받았다.²⁷ 이는 2025년부터 2027년까지 호스텔 개발 기금을 통해 지원되는 약 6,140개의 캠퍼스 내 침대와 더불어 제공된다.²⁸ 

서울의 정책 환경은 이에 비해 덜 우호적이다. 투기적 다주택 소유를 억제하기 위해 마련된 주택세는 전문 임대업자들에게 부담이 될 수 있는데, 이들은 일반 취득세율의 최대 3배에 달하는 세금을 부담해야 할 수도 있다. 임대 등록은 연간 임대료 5% 상한선과 6~10년의 임대 기간이라는 대가를 치르는 대신 혜택을 제공하며, 서울 전역에서 임대 목적 매입에 대한 대출 대비 담보 가치 비율(LTV)이 상한선으로 제한된다.²⁹

쿠시먼앤드웨이크필드 APAC 리빙 리서치 조쉬 로즈-노크스(Josh Rose-Nokes) 총괄 “한국은 학생 유치를 위한 효과적인 체계를 구축했습니다. 다음 단계는 전문 운영자들을 투기꾼이 아닌 주택 공급자로 취급하는, 학생 주거 문제를 해결하기 위한 일관된 체계를 마련하는 것입니다.”

주목할 만한 정책적 기회 

정부가 8월 13일에 발표한 공급 대책은 새로운 기회를 제시하고 있다. 이 대책은 시장 임대료의 95% 수준에 장기 국가 보증 금융을 지원하는 민간 공급형 20년 임대 상품을 도입하지만, 세제 처리는 아직 결정되지 않았으며 첫 번째 입지는 대학 인근이 아닌 신도시이다.³⁰ 이 체계를 캠퍼스 인근의 학생 주택 및 코리빙(Co-living) 시설로 확대하고, 호텔 및 오피스텔을 위한 홍콩식 전환 경로를 추가하며, 세법상 전문 운영업체와 다세대 주택 투자자를 구분한다면, 기관 자금이 부족분을 메울 수 있는 규모로 주거 공간을 확보할 수 있을 것이다.  

대학 역시 자연스러운 파트너로, 2005년부터 ‘건설-양도-임대(BTL)’ 방식에 따라 민간 자금을 활용해 기숙사를 건설해 왔다.³¹ 서울은 유학생 유치에 성공했지만, 주거 시설이 뒤따르지 않는다면 이미 5만 6천 명을 넘어선 부족분은 서울이 제공하는 교육 환경 중 가장 취약한 부분이 될 가능성이 높다.[