Cushman & Wakefield publiceert The Income Era, een nieuw rapport over de Europese Living sector. Het rapport toont hoe Living is uitgegroeid tot een kernactivaklasse voor institutionele beleggers en stelt dat toekomstige rendementen vooral zullen steunen op inkomensgroei, eerder dan op yieldcompressie. Voor België wijst het op een solide vraag op lange termijn, een krap aanbod en een groeiende nood aan efficiënte, goed beheerde assets.
BELGIË HEEFT STERKE DEMOGRAFISCHE FUNDAMENTEN
In heel Europa blijven bevolkingsgroei, verstedelijking, kleinere huishoudens en de betaalbaarheidsdruk de vraag naar woningen ondersteunen. Het aandeel eenpersoonshuishoudens in de EU stijgt gestaag sinds 2009.
- De Belgische bevolking zal naar verwachting groeien tussen 2025 en 2035. Daarmee staat België in de bovenste helft van de 19 geanalyseerde landen, vóór Frankrijk en Duitsland
- België staat achtste van de 19 landen voor de verwachte groei van de bevolking ouder dan 75 jaar. Dat is een duidelijk signaal voor senior living, een segment dat in Europa tot nu toe minder aandacht van beleggers kreeg.
- Brussel zal de komende tien jaar naar verwachting even snel groeien als Kopenhagen, sneller dan München, Frankfurt en Amsterdam.
DE BOUWKOSTEN IN BELGIË STEGEN SNELLER DAN HET EU GEMIDDELDE
Het structurele tekort aan aanbod blijft de grootste uitdaging voor de Europese woningmarkt. De ontwikkelingspijplijn ligt onder het historische niveau en het onevenwicht tussen vraag en aanbod zal op middellange termijn waarschijnlijk aanhouden of zelfs toenemen.
- De residentiële bouwkosten in België stegen tussen 2020 en 2025 sterker dan het EU gemiddelde, de zesde hoogste stijging van de 19 landen in de analyse.
- Planningsbeperkingen, personeelstekorten en hoge kosten voor financiering en ontwikkeling wogen in veel markten op het aantal bouwstarts en vergunningen.
- Beleidsmakers focussen steeds meer op de haalbaarheid van projecten, met publieke leningen, ontwikkelingsfinanciering en samenwerkingen tussen publieke en private partners als mogelijke oplossingen.
INKOMEN EN OPERATIONELE EFFICIËNTIE BEPALEN HET RENDEMENT
Living leverde de voorbije twintig jaar een gemiddeld totaalrendement van 6,4% per jaar op, met de beste risicogewogen prestaties van alle grote vastgoedsectoren. Aangezien de rente de komende vijf jaar naar verwachting op of licht boven het huidige niveau blijft, is er weinig ruimte voor verdere yieldcompressie.
- De NOI yield voor Europese multifamily stond eind 2025 op 3,0%. Een totaalrendement van 6% tot 7% vraagt dus een NOI groei van 3% tot 4% per jaar.
- Over de vier jaar tot december 2025 behaalde het meest kostenefficiënte kwartiel een totaalrendement van 3,9% per jaar, tegenover 0,9% voor het minst efficiënte.
- Efficiënte assets haalden ongeveer het dubbele inkomensrendement van inefficiënte assets, in elke markt en elk jaar van de analyse.
- Gebouwen opgeleverd na 2019 hebben 47% lagere exploitatiekosten per m² dan gebouwen van vóór 1970.
INKOMEN EN OPERATIONELE EFFICIËNTIE BEPALEN HET RENDEMENT
België combineert een groeiende vraag, een vergrijzende bevolking en bouwkosten die sneller stegen dan het EU gemiddelde. Daardoor zijn de Europese bevindingen zeer relevant voor Belgische beleggers. Het rapport raadt aan om businessplannen te baseren op inkomensgroei, met een huurgroei dicht bij de inflatie, en om bij due diligence evenveel belang te hechten aan exploitatiekosten, bouwjaar en energieprestaties als aan locatie. Voor ontwikkelaars is een energiezuinig ontwerp vandaag zowel een commercieel voordeel als een wettelijke vereiste, terwijl kostenbeheersing voor operatoren een kernfactor voor rendement is geworden.
Download het volledige EMEA rapport hier.
