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Rendite bei Pflegeimmobilien wird unter Vier-Prozent-Marke fallen – Produktmangel verhindert höheres Transaktionsvolumen

Verena Bauer • 16/11/2021

Über 15.000 Pflegeeinrichtungen und immer mehr Einrichtungen im Segment des Betreuten Wohnens gibt es in Deutschland. War die Asset-Klasse Pflegeimmobilien in Deutschland vor wenigen Jahren noch ein Nischenprodukt, hat sie sich inzwischen zum Wachstumsmarkt Nummer eins in Deutschland und zum begehrten Anlageprodukt für zahlreiche institutionelle Investoren entwickelt. Das unterstreicht das Investitionsvolumen von 1,35 Mrd. Euro bis zum Ende des 3. Quartal 2021, obwohl es durch massiven Produktmangel limitiert war, so ein Ergebnis des aktuellen Pflegeheim-Reports der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). 

„Im Jahr 2020 lag die Spitzenrendite bei Pflegeimmobilientransaktionen bei 4 Prozent. Wir rechnen damit, dass diese zum Ende des Jahres 2021 unterschritten wird. Denn der Wunsch von Investoren, die Diversifikation ihrer Portfolios durch Gesundheitsimmobilien zu stärken, wächst“, beschreibt Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory & Head of Residential Advisory bei C&W die derzeitige Marktsituation. 

Neben der demographischen Entwicklung in Deutschland hat die Corona-Pandemie die Systemrelevanz von Pflegeimmobilien bestätigt und so das Investoreninteresse weiter verstärkt. Das spiegelt sich im Markt wider: Dominierten vor einigen Jahren Spezialinvestoren das Transaktionsgeschehen, haben sich inzwischen institutionelle Investoren als wichtige Marktteilnehmer etabliert. In einem durch Corona verunsicherten Immobilienmarkt setzen sie vermehrt auf Pflegeimmobilien, die durch die langfristig wertgesicherten Mietverträge ein hohes Maß an Stabilität und Planbarkeit bieten.

Rasante Zunahme des Transaktionsvolumens und von Portfolio-Deals
Unterstrichen wurde diese Entwicklung durch den Rekordwert beim Transaktionsvolumen für Pflegeimmobilien im Jahr 2020. Mit circa 3,16 Milliarden Euro war dieser Wert nicht nur der höchste der vergangenen zehn Jahre, sondern bedeutete zugleich einen Anstieg um 88 Prozent im Vergleich zu 2019. C&W führt diese überaus hohe Transaktionsvolumen auch auf den gestiegenen Anteil von Portfoliotransaktionen, die 2020 rund 78 Prozent des Transaktionsvolumen auf sich vereinigten, zurück. 

Lage schlägt Modernität
Bestandsimmobilien, auch mit Instandhaltungsstau, sind für Investoren attraktiv – solange die Lage stimmt. Das Gleiche gilt für Projektentwicklungen und Forward Deals mit einem Projektierungshorizont von bis zu 36 Monaten. Besonders in Teilen Ostdeutschlands, Nordrhein-Westfalens oder Baden-Württembergs scheinen Developments und Modernisierungen lukrativ, da die dortigen Bestandsimmobilien eine überdurchschnittlich starke Auslastung verzeichnen und der Bedarf weiterwächst. Unter den 401 deutschen Landkreisen an der Spitze in Bezug auf Zukunftsfähigkeit liegen laut C&W-Pflegebarometer aktuell allerdings Pflegeimmobilien im brandenburgischen Potsdam sowie in den niedersächsischen Landkreisen Emsland und Osterholz.

Markt für Pflegeimmobilien mit hohem Wachstumspotential
Wegen der alternden Gesellschaft in Deutschland wächst die Nachfrage nach stationären Pflegeheimen und alternativen Pflegewohnformen und damit die Chancen für stabile Investments in Objekte dieser Asset-Klasse. So war bereits im Jahr 2019 jeder Dritte in Deutschland älter als 60 Jahre. Dieser Anteil wird sich kurzfristig weiter erhöhen, wenn die geburtenstarken Jahrgänge der Jahre 1946 bis 1967 – die sogenannten Babyboomer – das Rentenalter erreichen und sukzessive den Bedarf an Pflegeleistungen weiter erhöhen. 

Nur zwei Prozent der Wohnungen in Deutschland barrierearm
Der Bedarf an verschiedenen Pflegeimmobilienarten ist in Deutschland breit gefächert. So waren laut statistischem Bundesamt im Jahr 2018 lediglich zwei Prozent aller Wohnungen in Deutschland barrierearm – das sind nur etwa 740.000 Wohnungen. Laut KfW Research mangelt es daher bis 2035 an circa zwei Millionen weiteren altersgerechten Wohnungen. 

Zudem ist die Zahl der Pflegeheime von 2009 bis 2019 insgesamt um 32 Prozent gewachsen. Im gleichen Zeitraum stieg die Zahl der Pflegeheime mit angeschlossener Wohneinrichtung aber nur um 12 Prozent. Damit verfügen lediglich circa 17 Prozent aller Pflegeheime über eine angegliederte Wohneinrichtung. Auch hier besteht daher signifikantes Investmentpotenzial.

„Eigenständige Wohneinrichtungen inklusive Pflegedienstleistungen, die nicht an eine Einrichtung angeschlossen sind, nahmen im betrachteten Zeitraum um 31 Prozent zu. Denn die meisten Menschen wollen möglichst lange unabhängig in den eigenen vier Wänden wohnen. Das wissen auch die Entwickler von Pflegeimmobilien. Deshalb waren allein im Jahr 2020 rund 340 Projekte im Bereich ‚Betreutes Wohnen‘ im Bau und weitere 390 in Planung, Tendenz weiter steigend“, kommentiert Jan-Bastian Knod die aktuellen Entwicklungen.

In Betrieb sind außerdem über 7.000 dieser Einrichtungen. Sie umfassen zusammen etwa 315.000 Einheiten.

Der kompletten Pflegeimmobilien-Report steht zum Download zur Verfügung.

 

   

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Verena Bauer
Verena Bauer

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