Das Transaktionsvolumen auf dem Münchener Gewerbeimmobilienmarkt liegt laut der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield in den ersten drei Quartalen 2022 bei rund 2,91 Mrd. EUR. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresergebnis entspricht dies einem Umsatzrückgang von knapp 25 Prozent.
Im vergangenen Jahr sorgten mehrere Einzelverkäufe mit jeweils über 500 Mio. EUR für ein überdurchschnittlich hohes Verkaufsvolumen. Deutlich dynamischer als in den ersten beiden Quartalen präsentierte sich das Transaktionsvolumen im 3. Quartal 2022 und erreichte mit circa 1,45 Mrd. EUR den bisher höchsten Quartalsumsatz des Jahres.
Mehrere großvolumige Büroverkäufe im 3. Quartal
Büroimmobilien sind der Haupttreiber des Münchener Transaktionsvolumens und gehören zu der beliebtesten Asset-Klasse unter den Investoren. Von Januar bis September summiert sich ihr Transaktionsvolumen auf insgesamt rund 2,06 Mrd. EUR. Das entspricht etwa 71 Prozent des Umsatzes. Im 3. Quartal wechselten gleich vier Bürogebäude mit Kaufpreisen jeweils über 100 Mio. EUR den Eigentümer, hierunter die Wacker-Chemie-Zentrale sowie das „H2O“. Die teuerste Bürotransaktion im Jahresverlauf war der Verkauf des „Olympia Business Centers“ für rund 300 Mio. EUR im 1. Quartal.
Als zweitstärkste Nutzungsart haben sich Verkäufe mit Logistik- und Industrial-Immobilien etabliert. Mit insgesamt 350 Mio. EUR hat sich das Umsatzvolumen gegenüber dem Vorjahr mehr als verdreifacht, der Marktanteil beträgt 12 Prozent.
Nachdem An- und Verkäufe von Handelsimmobilien im letzten Jahr kaum stattfanden, beträgt der diesjährige Umsatzanteil rund 6 Prozent.
Jan Isaakson, Head of Capital Markets München bei Cushman & Wakefield, fasst zusammen: „Das schwierige und anhaltend hohe Zinsumfeld lässt Investoren sehr zögerlich agieren. Zurückhaltung und Preisabschläge beobachten wir vor allem bei Büroimmobilien im Core-Segment. Value-Add und opportunistische Immobilien sind derzeit am Markt am liquidesten. Der Münchener Bürovermietungsmarkt ist in sehr guter Verfassung, so dass gute Nachvermietungspotentiale für mögliche Manage-To-Core-Strategien vorhanden sind. Eigenkapitalstarke Investoren werden damit als Käufer wieder an Attraktivität gewinnen.“
Weiter steigende Spitzenrenditen erwartet
Die Spitzenrendite für hochwertige Core-Büroimmobilien in München liegt zum Ende des 3. Quartals 2022 bei 3,00 Prozent und damit 25 Basispunkte über dem Niveau des Vorquartals. Im 3. Quartal 2021 notierte die Spitzenrendite noch bei niedrigen 2,50 Prozent. Die hohen Fremdfinanzierungszinssätze erschweren nach wie vor die Preisfindungsprozesse zwischen Käufer und Verkäufer. Angesichts einer anhaltend hohen Inflation und eines erwarteten weiteren Anstiegs des Hauptrefinanzierungszinssatzes der Europäischen Zentralbank (EZB) geht C&W von weiter leicht steigenden Renditen aus.
Logistik- und Light-Industrial-Immobilien werden aktuell mit einer Spitzenrendite von 3,60 Prozent gehandelt. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser notiert zum Ende des 3. Quartals bei 3,10 Prozent.
