Das Transaktionsvolumen auf dem Münchener Gewerbeimmobilienmarkt erreichte laut der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield im 4. Quartal 2022 rund 810 Mio. Euro. Damit summiert sich das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2022 auf rund 3,72 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahresergebnis entspricht dies einem Umsatzrückgang von knapp 45 Prozent.
Weniger großvolumige Transaktionen
Grund für das rückläufige Transaktionsvolumen im 4. Quartal war in erster Linie das Ausbleiben von hochpreisigen Verkäufen. Während im starken 3. Quartal (Transaktionsvolumen: 1,45 Mrd. Euro) sechs Transaktionen über jeweils 100 Mio. Euro verzeichnet wurden, fanden im 4. Quartal nur zwei Transaktionen in dieser Größenordnung statt, darunter der Verkauf des Bürogebäudes Leopoldstraße 4 bis 6.
Im Gesamtjahr 2022 gab es insgesamt elf großvolumige Abschlüsse, die sich zu einem Umsatzbeitrag von circa 2,1 Mrd. Euro summierten. Im Vorjahr 2021 hatte das Transaktionsvolumen der 15 größten Abschlüsse bei 4,6 Mrd. Euro gelegen, nicht zuletzt durch drei Abschlüsse von jeweils mehr als 500 Mio. Euro. Kein Abschluss erreichte 2022 diese Preisschwelle.
Fokus auf Büroobjekten
Büroimmobilien bleiben weiterhin der Hauptreiber des Münchener Transaktionsvolumens und gehören zu der beliebtesten Assetklasse unter den Investoren. Im Jahr 2022 summiert sich ihr Transaktionsvolumen auf rund 2,34 Mrd. Euro, was etwa 63 Prozent des Gesamtumsatzes entspricht. Die teuerste Bürotransaktion 2022 bleibt damit der Verkauf des Olympia Business Centers für rund 300 Mio. Euro im 1. Quartal 2022.
Als zweitstärkste Nutzungsart haben sich Logistik- und Industrial-Immobilien etabliert und damit einen Marktanteil von rund 11 Prozent erreicht. Mit insgesamt rund 405 Mio. Euro hat sich das Umsatzvolumen hier gegenüber dem Vorjahr nahezu verdreifacht. Nachdem An- und Verkäufe mit Handelsimmobilien im Jahr 2021 nahezu kaum stattfanden, beträgt der diesjährige Umsatzanteil im Gesamtjahr 2022 rund 7 Prozent beziehungsweise rund 260 Mio. Euro. Dies entspricht einer Zunahme von rund 478 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Jan Isaakson, Head of Capital Markets München bei Cushman & Wakefield, fasst zusammen: „Die Mehrheit der Investoren erwartet für das erste Halbjahr weiterhin geringe Liquidität, vor allem bei Core- und Core Plus-Objekten. Des Weiteren wird sich die Frage stellen, ob die bisherigen Renditeanpassungen eine reine Konsequenz der gestiegenen Fremdkapitalkosten darstellen oder ob bereits die steigenden Erwartungen der Investoren an die Eigenkapitalrendite mit eingepreist worden sind. Sollte letzteres nicht der Fall sein, könnte im ersten Halbjahr zusätzlicher Anpassungsbedarf bei den Spitzenrenditen notwendig werden“.
Weiter steigende Spitzenrenditen
Die Spitzenrendite für hochwertige Core-Büroimmobilien in München liegt zum Ende des 4. Quartals 2022 bei 3,30 Prozent und damit 30 Basispunkte über dem Niveau des Vorquartals bzw. 80 Basispunkte über dem Niveau des Vorjahres. Im 4. Quartal 2021 notierte die Spitzenrendite demnach noch bei niedrigen 2,50 Prozent.
Logistik- und Light-Industrial-Immobilien werden aktuell mit einer Spitzenrendite von 4,00 Prozent gehandelt. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser liegt zum Ende des 4. Quartals bei 3,20 Prozent.
