Donald Trump 2.0 — Die Immobilienmärkte und die neue US-Administration

Nichts ist mehr, wie es noch vor eben mal einhundert Tagen war. Donald Trump bringt die Welt in Bewegung. Auch die globalen Immobilienmärkte. Und damit auch deren europäische und deutsche Ableger. Der Ausgang der Bewegung ist noch offen und Prognosen sind nur noch mit Vorbehalt zu betrachten. „Sicher ist aktuell nur die allgemeine Verunsicherung und die Tatsache, dass die Märkte weiterhin unter dem Gesichtspunkt von Angebot und Nachfrage funktionieren werden. Irgendwie. Und irgendwie anders, aber doch wie immer“, so Tina Reuter, CEO Germany bei Cushman & Wakefield.

Die Folgen für europäische Immobilienmärkte   

• Der Immobiliensektor in der EMEA-Region ist stabil in das Jahr 2025 gestartet. Der Jahresauftakt wurde unterstützt durch eine konstante Nachfrage von Mietern und erste Anzeichen einer Verbesserung der Investmenttätigkeit.
• Zölle auf Werkstoffen wie Stahl und Aluminium werden die Baukosten ansteigen lassen und die Lieferketten zumindest vorübergehend einschränken. Bestandsimmobilien dürften davon profitieren.
• Handelsbarrieren werden Unternehmen dazu ermutigen, die Produktion näher an den Heimatmarkt zu verlagern, was die langfristige Nachfrage nach nationalen Logistikimmobilien durch Onshoring- und Nearshoring-Strategien steigern wird.
• Die EZB und die Bank of England sind mit einer eher lockeren Geldpolitik ins Jahr 2025 gestartet. Die Erwartungen gehen dahin, dass dies auch so bleibt.
• Kurzfristig könnten Kredit- und Risikoaufschläge in Europa aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten und Marktvolatilität steigen. Allerdings bleiben die grundlegenden Faktoren unterstützend für eine schrittweise Erholung. Da der Inflationsdruck nachlässt und die Geldpolitik lockerer wird, dürfte das Vertrauen in die europäischen Kredit- und Kapitalmärkte in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 wieder zulegen.

Profitieren europäische Anleihen von der Flucht in sichere Häfen?

• Die Finanzmärkte reagierten zunächst positiv auf den fiskalischen Kurswechsel Europas. Dabei koppelten sich die Renditen zehnjähriger Anleihen von denen der USA ab, ein Zeichen für steigendes Anlegervertrauen und Erwartungen an eine stärkere Performance in Europa binnen kurzer Frist.
• Die jüngste Abkehr vom US-Dollar könnte den Euro und andere europäische Währungen stärken. Investoren passen ihre Portfolios schrittweise an, um auf veränderte Zinsdifferenzen und sich wandelnde globale Risikostimmungen zu reagieren.
• Europäische Staats- und Unternehmensanleihen dienen als guter Indikator für die Kreditvergaberaten im Immobiliensektor. Falls die Volatilität in den USA Investoren in europäische Anleihen treibt, könnten sich die CRE-Kreditvergaberaten nach unten bewegen und eine Gelegenheit für Investoren schaffen, sich vergleichsweise attraktive Finanzierungen zu sichern.

Verschiebung der Kapitalströme, Rückkehr europäischer Investoren?

• Die jüngste Abschwächung des US-Dollars gegenüber dem Euro könnte die relative Attraktivität von Euro-denominierten Vermögenswerten für US-Investoren beeinflussen. Europäische Vermögenswerte haben sich im Vergleich verteuert. Gleichbleibend könnte diese Währungsverschiebung einen dämpfenden Effekt auf US-Kapitalflüsse in europäische Immobilien haben.
• Andererseits hat die sich wandelnde globale Risiko-Stimmung eine Flucht in sichere Häfen und Liquidität ausgelöst, wovon europäische Staatsanleihen bisher profitiert haben.
• Sollte sich die Nachfrage in Richtung weniger liquider Vermögenswerte verlagern, die ebenfalls als sicher wahrgenommen werden, könnte der europäische Gewerbeimmobilienmarkt (CRE) profitieren. Investoren könnten verstärkt nach Diversifikation und risikoärmeren Anlagemöglichkeiten suchen, wodurch weiterhin Kapitalzuflüsse in europäische Immobilien unterstützt werden — trotz höherer Assetpreise.
• Inländische Investoren könnten ebenfalls eine Gelegenheit finden, Kapital einzusetzen, da US-Investoren ihre globalen Allokationsstrategien neu kalibrieren.

Zölle belasten Unternehmen

• Jüngste Änderungen in der Zollpolitik werden zunehmend als bedeutende Herausforderung für Unternehmen in Europa genannt: Sie bewerten ihre globalen Lieferketten und Beschaffungsstrategien neu.
• Umfragedaten zeigen einen kurzfristigen Anstieg der Nachfrage nach Lagerflächen aufgrund höherer Warenbestands-Niveaus. Dies dürfte jedoch nur vorübergehend sein: Unternehmen setzen weiterhin auf schlanke Lieferketten. Im Gegensatz dazu bietet die Diversifizierung der Lieferanten eine nachhaltigere Veränderung — insbesondere mit Vorteilen für europäische Märkte, da Nearshoring an Bedeutung gewinnt. Gestützt durch stabile EU-Handelsregelungen und mögliche staatliche Anreize könnte dieser Trend die langfristige Nachfrage steigern.
• Die Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien (CRE) sind unklar. Die Unsicherheit dürfte sich kurzfristig auf die Bereitschaft zur Anmietung neuer Flächen auswirken. Die Umstrukturierung von Lieferketten ist kostspielig. Allerdings steigt mit einer anhaltenden Zollpolitik die Wahrscheinlichkeit, dass Unternehmen Diversifizierungsstrategien in ihren Lieferketten umsetzen. Als Folge würden potenziell neue Wachstumschancen für Europa entstehen.

Zölle treiben das Stagflationsszenario 2025 an — eine Erholung wird 2026 erwartet

• Während die Eurozone voraussichtlich eine Rezession vermeiden kann, wurde das Wachstum nach unten korrigiert. Zwar ist der direkte Einfluss der US-Zölle auf das Wachstum der Eurozone gering, doch die kombinierten indirekten Effekte – wie straffere finanzielle Bedingungen und erhöhte Unsicherheit – könnten die Auswirkungen erheblich verstärken, wobei eine einprozentige Zollerhöhung das BIP um potenziell 14 Basispunkte senken könnte.
• Die Kombination aus Zöllen – die zu steigenden Preisen führen könnten – und geldpolitischen Herausforderungen erhöht das Risiko einer Stagflation im Vereinigten Königreich erheblich, Europa könnte folgen.
• Dennoch tritt Europa mit einer weitgehend unter Kontrolle gebrachten Inflation ins Jahr 2025 ein, und die Zentralbanken könnten beschließen, sich verstärkt auf Wachstumsbedingungen zu konzentrieren, was zu weiteren Zinssenkungen führen könnte.
• Ein kurzfristiges Stagflationsszenario könnte die Immobilienmärkte im Jahr 2025 belasten. Sollte das Wachstum stärker nachlassen als die Inflation, könnten die Zentralbanken mit zusätzlichen Lockerungsmaßnahmen reagieren – was möglicherweise den Weg für eine Erholung im Jahr 2026 ebnen könnte.

Deutschlands Richtungswechsel

• Deutschland lockert seine Fiskalpolitik nach einer Phase strenger Kreditlimits. Das fiskalische Ausgabenpaket umfasst: die Befreiung von Verteidigungsausgaben über 1 % des BIP von der Schuldenbremse; einen Infrastrukturfonds in Höhe von 500 Mrd. Euro; die Möglichkeit der Bundesländer, Haushaltsdefizite von bis zu 0,35 % des BIP zu führen; und den Zugang zu 20 % des Infrastrukturfonds.
• Dieses Fiskalpaket dürfte die deutsche Wirtschaft ankurbeln, auch wenn die vollständigen Vorteile erst mit der Zeit sichtbar werden. Deutschlands Kurswechsel hin zu einer lockereren Fiskalpolitik, gepaart mit erheblichen Infrastrukturinvestitionen, wird den Immobiliensektor (CRE) durch verstärkte Bautätigkeit begünstigen. Mit Infrastrukturverbesserungen und der Wiederbelebung der Produktion wird die Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen steigen.
• Zudem könnte die den Bundesländern gewährte fiskalische Flexibilität die regionale Entwicklung weiter fördern.
• Insgesamt schafft die fiskalische Anreizpolitik ein unterstützendes Umfeld für Investitionen und Entwicklungen im Immobiliensektor.

Bauunternehmen sehen sich mit höheren Kosten konfrontiert

• Zölle auf wichtige Baumaterialien wie Stahl und Aluminium dürften die Projektbudgets im Gewerbeimmobiliensektor (CRE) zusätzlich belasten.
• Die Auswirkungen werden jedoch je nach Asset-Typ unterschiedlich ausfallen, da nicht alle Sektoren gleichermaßen von steigenden Baukosten betroffen sind.
• Sektoren wie Logistik-/Industrieimmobilien und Data Center, die in den letzten Jahren höhere Renditen und ein starkes Mietwachstum erzielt haben, könnten besser in der Lage sein, diese Kostensteigerungen abzufedern. Ihre höheren Margenprofile bieten mehr Flexibilität beim Umgang mit steigenden Inputpreisen.
• Im Gegensatz dazu operieren Sektoren wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien oft mit engeren finanziellen Spielräumen, wodurch sie anfälliger für Schwankungen der Baukosten sind. Infolgedessen könnten diese Sektoren eher Verzögerungen bei der Entwicklung erleben oder eine strategische Neuausrichtung vornehmen: Sanierung bestehender Objekte anstelle von Neubauprojekten.

Frühe Anzeichen von Vorsicht trotz resilientem Start

• Die europäischen Investitionsvolumina beginnen, erste Anzeichen von Marktunsicherheit zu zeigen. Die Zahlen für März 2025 weisen einen Rückgang von 11 % im Vergleich zum gleichen Monat des Vorjahres auf. Dieser Rückgang deutet darauf hin, dass sich unter Investoren eine vorsichtige Stimmung entwickeln könnte.
• Dennoch bleibt festzuhalten, dass trotz der Abschwächung im März die Investitionsaktivität im ersten Quartal insgesamt relativ robust blieb. Die Volumina liegen 8 % über dem gleichen Zeitraum des Vorjahres, was trotz jüngster Eintrübungen auf einen soliden Start hindeutet.
• Die jüngsten Schwankungen der Anleiherenditen dürften sich auf die Immobilienpreise und die Kapitalkosten auswirken. Allerdings könnte sich dieser Trend schnell wieder umkehren, abhängig von der Dauer der Zölle und der anhaltenden Unsicherheit. Zu Beginn des Jahres baute sich eine Dynamik auf, und Kapital war bereit, investiert zu werden.

Rückschlüsse für Nutzer und Investoren

„In Anbetracht einer allgemeinen Verunsicherung der Märkte und deren Investoren und Nutzer kommt es nun wesentlich darauf an, weiterhin Strategien mit dem Fokus auf langfristige Ziele zu entwickeln und umzusetzen“, so Tina Reuter.

Im Einzelnen lauten Tina Reuters Empfehlungen für die Marktteilnehmer mit unterschiedlichem Fokus wie folgt:

• "Nutzen Sie die aktuelle Situation zu Ihrem Vorteil bei der Gestaltung von Geschäftsstrategien und Verhandlungen.
• Unabhängig von den Auswirkungen der Zölle ist es für Hersteller unerlässlich, ihre Lieferketten als Teil eines soliden Risikomanagements zu diversifizieren.
• Große Unternehmen werden voraussichtlich Marktanteile gewinnen. Positionieren Sie Ihr Unternehmen für Wachstum, indem Sie sich auf zukünftige Chancen vorbereiten.
• Da hochwertige Optionen zunehmend rar werden, wird der Markt immer wettbewerbsintensiver.
• Passen Sie Ihre Immobilienstrategie an die Geschäftsprognose an. Analysieren Sie das Risikoprofil Ihrer Organisation und gestalten Sie Ihre Strategie entsprechend, um die Flächennutzung zu optimieren.
• Priorisieren Sie langfristige Immobilieninvestitionen, da eine stetige Wertsteigerung meist über einen längeren Zeitraum hinweg erfolgt.
• Ignorieren Sie kurzfristige Marktschwankungen und erwerben Sie strategisch Vermögenswerte von Verkäufern, die durch Unsicherheiten angetrieben sind.
• Nutzen Sie Chancen, wenn langfristige Schulden unter den historischen Durchschnitt fallen, und setzen Sie Kapital gezielt ein.
• Zentralbanken werden voraussichtlich weiter die Normalisierung der Zinssätze vorantreiben, mit weiteren Senkungen bei sich verschlechternden wirtschaftlichen Bedingungen. Nutzen Sie diese Veränderungen zur Optimierung Ihrer Investitionsstrategie.
• Analysieren Sie Ihr Risikoprofil und setzen Sie eine angepasste Strategie um, die auf die aktuellen Marktbedingungen abgestimmt ist.“