Steigende Preise und mehr Transaktionen
- Fokus auf bevölkerungsreiche Regionen und Städte
- ESG weiterhin relevant bei Investitionsentscheidungen – mit rückläufiger Tendenz
- Befragte gehen davon aus, dass Transaktionen sowohl in den Top-7 als auch in Sekundärstandorten zunehmen werden
Wohnimmobilien bleiben weiterhin eine äußerst interessante Kapitalanlage. Die Systemrelevanz, Krisenresilienz und die besonders hohe Nachfrage nach Wohnraum, vor allem in strukturstarken Regionen, lassen eine fortwährende Bedeutung der Assetklasse auch für die Zukunft erkennen. Investoren werden zunehmend aktiver und fokussieren sich nicht nur auf Core-Immobilien, sondern suchen Objekte mit kurz- bis mittelfristigem Wertsteigerungspotenzial. Das sind einige Erkenntnisse aus der neuesten Wohnimmobilienumfrage von Cushman & Wakefield, weltweit tätiges Immobilienberatungsunternehmen, an der insgesamt 112 Marktakteure teilgenommen haben.
Bei der Hälfte der Befragten handelte es sich um Asset- und Investmentmanager, darüber hinaus waren Projektentwickler mit 14 %, Family Offices / Privatpersonen mit 11 %, börsennotierte Unternehmen, Versicherungen und Fondsmanager mit jeweils bis zu 5 % beteiligt. Die Bandbreite des vorhandenen Bestandes (bei Projektentwicklern: in Bau befindliche Wohneinheiten) reicht dabei von wenigen Einheiten bis hin zu mehreren zig Tausend Einheiten. 30 % der Befragten bewirtschaften derzeit weniger als 500 Wohneinheiten, über 40 % haben 2.500 Einheiten und mehr im Bestand.
Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment & Healthcare Advisory Germany bei Cushman & Wakefield: „Ziel der Umfrage war es, den aktuellen und künftigen Fokus, die Strategie und die Stimmung der Investoren einzuschätzen und einzuordnen. Der demografische Wandel, Bau- und Finanzierungskosten und der zunehmende Nutzungswettbewerb um Flächen beeinflusst den Wohnimmobilienmarkt wie kaum ein anderer Immobiliensektor. Innovative und flexible Wohnkonzepte wie Micro Living oder Seniorenwohnen stehen beispielhaft für mögliche Antworten auf aktuelle Anforderungen.“
Fokus der Investoren auf Großstädte und dicht besiedelte Regionen
Die Antworten auf die Frage nach der Assetklasse in Verbindung mit der Stadtgröße fasst Jan-Bastian Knod wie folgt zusammen: „Je mehr Einwohner eine Stadt hat, desto mehr Investoren haben Interesse an einer entsprechenden Anlage.“ Am meisten interessieren sich Investoren dabei für Bestandsimmobilien in großen Metropolen (71 %), gefolgt von Neubau-Wohnimmobilien in derselben Städtekategorie mit 60 %. Nur 28 % würden in Grundstücke in den größten Städten investieren, nur 9 % gar in Grundstücken in kleineren Städten (unter 50.000 Einwohnern).
In welche der folgenden Anlageklassen investiert Ihr Unternehmen? (Mehrere Antworten möglich)
Entsprechend haben Metropolen auch bei der konkreten Frage nach den attraktivsten Investitionsstandorten die Nase vorn, wobei ausschließlich Berlin (67 %) mehr als zwei Drittel der Investoren begeistern würde, gefolgt von Hamburg (63 %) und München (61 %), Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig (zwischen 59 % und 32 %). Darüber hinaus wurden auch „Regionale Städte“ in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen und Nordrhein-Westfalen mit Werten zwischen 38 % und 20 % als attraktivste Investment-Destinationen genannt.
Wertsteigerung als Investmentziel – ESG-Bedeutung hoch, aber rückläufig
Die Befragten legen nicht nur Wert auf hochwertige Core-Immobilien, sondern wollen auch zunehmend den Wert ihres Bestands während der Halteperiode steigern. So nimmt die Zahl der Investoren stetig zu, die ein Core+ oder Value-Add-Rendite-Risiko-Profil haben. „Manage-to-core ist ein Begriff, der bei vielen Investoren an Attraktivität gewonnen hat. Hierbei werden Immobilien mäßiger Qualität gekauft und mithilfe von Investitionen zu einem Core-Produkt entwickelt. Ebenfalls im Fokus ist die Strategie Manage-to-ESG, wobei eine nachhaltige Entwicklung des Bestands im Vordergrund steht“, so Jan-Bastian Knod. 41 % der Befragten gaben an, dass das Thema ESG für ihre Investitionsentscheidungen äußerst relevant sei, für weitere 35 % ist sie „eher relevant“. Trotz diesem nach wie vor hohen %satz, der dem Thema eine hohe Bedeutung beimisst, hat die Antwortrate für eine dieser beiden Kategorien gegenüber der Umfrage 2023 um insgesamt 12 % nachgegeben.
Investoreneinschätzung der Marktentwicklung zeigt wachsende Dynamik
86 % der Befragten gehen davon aus, dass Transaktionen in den Top-7 in den kommenden 12 Monaten zunehmen werden. 72 % rechnen mit steigenden Transaktionen in Sekundärstandorten. 78 % erwarten einen wachsenden Fokus auf Kooperationen und Partnerschaften. Auch alternative Wohnnutzungen werden nach Meinung der befragten Investoren an Bedeutung hinzugewinnen. Fast 70 % stimmen zu, dass sowohl der Fokus auf Mikrowohnen und Studentenwohnen als auch auf Seniorenwohnen weiter zunehmen wird.
Die Investoren gehen insgesamt von einer Stabilisierung des Wohnimmobilienmarktes aus. Etwa die Hälfte der Befragten sieht eine ansteigende Entwicklung der Kaufpreise bei Bestands- und Neubauimmobilien in den Top-7 Städten. Ebenfalls rechnet nahezu die Hälfte der Befragten damit, dass die Kaufpreise in Sekundärstandorten minimal ansteigen werden.
Sowohl die Top-7 als auch Sekundärstandorte werden nach Ansicht der Befragten einen starken Zuwachs der Mieten erleben. Besonders bei Neubauten wird davon ausgegangen (zu 90 %), dass die Mieten in den Top-7 in den kommenden 12 Monaten um mindestens 2,5 % steigen werden.
Bei Bestandsimmobilien in den Top-7 rechnen etwa 74 % der Befragten mit Mietsteigerungen von mindestens 2,5 %. Bei Sekundärstandorten gehen 60 % davon aus, dass sich die Mieten für Neubau und Bestand um 2,5 % oder mehr erhöhen werden.
Jan-Bastian Knod abschließend: „Die Umfrageergebnisse bestätigen größtenteils unsere eigene Beobachtung: Auf dem Wohnimmobilienmarkt ist eine klare Stabilisierung zu erkennen. Der Großteil der Umfrageteilnehmer rechnet in den kommenden Monaten mit einer sich beschleunigenden Marktdynamik bei steigenden Kauf- und Mietpreisen.“
