Les décisions immobilières se prennent plus lentement, dans un environnement plus incertain et selon des critères plus exigeants. Résilience des chaînes d’approvisionnement, proximité des bassins de consommation, performance opérationnelle, énergie et qualité technique des bâtiments redéfinissent progressivement les attentes des utilisateurs.
Dans le même temps, la capacité à produire une nouvelle génération d’entrepôts se heurte à des contraintes croissantes : rareté foncière, complexité réglementaire, hausse des coûts de construction et besoins énergétiques accrus.
Marché immobilier logistique : une activité plus sélective en 2026
Après un premier trimestre 2026 marqué par une baisse de 53 % des volumes placés, le deuxième trimestre enregistre un rebond avec un peu plus d’un million de m² transactés. Sur l’ensemble du premier semestre :
- 1,45 million de m² ont été placés, soit -15 % par rapport au S1 2025 ;
- le volume reste 18 % inférieur à la moyenne des dix dernières années ;
- 3 transactions ont porté sur plus de 60 000 m² ;
- 4 des 5 transactions les plus importantes correspondent à des comptes propres ;
- le e-commerce représente 26 % des surfaces commercialisées selon les données reprises dans l’étude.
Ce recul traduit moins une disparition de la demande qu’un attentisme lié à l’environnement économique et géopolitique. Les décisions deviennent plus longues et les utilisateurs arbitrent davantage leurs implantations en fonction de leur performance logistique.
Un marché de l’investissement fortement ralenti
Le marché de l’investissement logistique connaît également un recul marqué.
Les volumes atteignent 436 millions d’euros au premier semestre 2026, contre près de 1,5 milliard d’euros au S1 2025, sans transaction supérieure à 100 millions d’euros sur la période. Le taux prime en Île-de-France atteint 4,90 %. Sur certains marchés secondaires, des actifs loués s’échangent à des taux supérieurs à 6 %. L’étude relève néanmoins la reconstitution du pipeline et la remise en exclusivité d’un nombre croissant de portefeuilles.
Des besoins logistiques devenus plus complexes
Le ralentissement conjoncturel n’efface pas les besoins logistiques. Il modifie les critères d’arbitrage.
Les utilisateurs raisonnent désormais moins à partir du seul volume de surfaces qu’en fonction de la résilience, de la proximité des clients et de la performance opérationnelle.
L’enjeu devient donc moins « combien de m² ? » que : pour quel modèle d’exploitation, à quel endroit et avec quel niveau de performance ?
De la logique « just in time » au « just in case »
Pandémie, guerre en Ukraine, tensions au Moyen-Orient ou durcissement des politiques commerciales ont modifié les arbitrages des entreprises. Le modèle du just in time, fondé sur une réduction maximale des stocks, cède progressivement du terrain à une logique de just in case, reposant davantage sur la sécurisation des flux et le maintien de stocks tampons.
Pour l’immobilier logistique, cette évolution soutient un besoin durable de stockage stratégique et de résilience des chaînes d’approvisionnement. L’étude rappelle toutefois plusieurs facteurs susceptibles de limiter ces besoins : un ralentissement économique durable ou encore l’optimisation des surfaces grâce à la mutualisation, à la data, à l’intelligence artificielle et à l'amélioration des taux de rotation.
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Ce nouveau cycle de l’immobilier logistique français se caractérise par une transformation profonde des besoins et des critères de performance des actifs. La croissance du e-commerce favorise des réseaux plus denses, multisites et proches des bassins de consommation, tandis que les entrepôts deviennent des outils opérationnels toujours plus techniques, intégrant automatisation, électrification, connectivité, efficacité énergétique et exigences ESG. Dans le même temps, la rareté foncière, les contraintes réglementaires, les besoins énergétiques et la hausse des coûts complexifient le développement de nouvelles opérations et renforcent la polarisation du parc entre actifs premium, standards, secondaires et obsolètes. La localisation doit désormais s’apprécier au regard du coût logistique global, où le transport pèse davantage que le seul coût immobilier, conduisant les utilisateurs à arbitrer entre centralisation des flux, proximité des marchés et qualité de service. Dans ce contexte plus sélectif, la capacité à produire, moderniser et repositionner des actifs adaptés aux nouveaux usages devient déterminante.
Découvrez l’étude complète de Cushman & Wakefield Research pour approfondir ces transformations, leurs impacts sur le marché français et les enjeux qui façonneront l’immobilier logistique dans les prochaines années.
