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米国マンハッタン・オフィス・マーケットビート

Richard Persichetti • 13/05/2022

経済:ニューヨーク市の雇用者数は過去2年間での最高水準

2022年第1四半期のニューヨーク市の雇用者数は順調な伸びを記録。2月には前年比322,800人増となる計440万人に達し2022年3月以来最高水準となった。雇用者数は、民間部門では過去12か月で301,400人と大幅に増加した。娯楽・接客サービス産業では2021年2月以降130,700人増加し、プロフェッショナル・サービス産業では同56,800人の増加となった。 金融サービス産業における雇用は過去8か月間で初の前年比増、463,700人の増加となった。1年間累計で80,600人分の雇用が純増したことでオフィスワーカー数は140万人に到達。ピークである2020年2月の水準を47,400人下回るに過ぎない。

 

需給:第1四半期は堅調な需要が継続

第1四半期の新規成約面積は約720万平方フィート(sf)を記録し、新規成約は上昇基調が継続した。これにより新規成約面積は2四半期連続で700万sfを超え、過去15年間の四半期平均である640万sfも上回った。3月には賃貸需要が強まり新規成約面積が2019年11月以来最高となる300万sfに達し、8カ月連続で160万sfを超過、好調な四半期で終えることにつながった。10万sf超の新規開設および増床による成約面積は、1年前は計5件で527,406sfだったのに対し、今四半期は計11件で220万sfとなった。質への逃避傾向は継続し、グレードAオフィスの成約が占める割合はコロナ後の四半期平均で74.4%と、2020年第1四半期に2015年の66.6%を突破した以降も上昇している。
第1四半期の賃貸市場は好調だった一方、同期間に合計160万sf近くとなる新築オフィスビル3棟が竣工し、10万sf超の募集案件も9件追加されたことで、空室率は60ベーシスポイント(bps)上昇、史上最高の21.0%となった。直接賃貸形式の空室面積は約6,540万sfに増加した一方、サブリース(転貸)形式の空室面積は3四半期連続で減少して2,050万sfとなった。マンハッタンにおける空室面積は合計約8,600万sfと過去最高水準まで高まった。これは、シカゴとワシントンD.C.を除く米国主要都市ビジネス中心地区(CBD)におけるオフィスの募集中在庫面積合計を上回る規模に相当する。

 

賃料:新築オフィスビルの竣工に伴い、募集賃料は上昇へ

マンハッタン全体におけるオフィスビルの募集賃料は、ミッドタウンおよびミッドタウン・サウスにてこれまでより高い賃料での募集が開始したため、平方フィート当たりの単価(psf)は前期比$1.05上昇して$70.72psfとなった。同、募集賃料は上昇したとはいえ、1年前に記録した$72.41psfからは2.3%下回ったままとなる。ミッドタウンの募集賃料は、550 Madison Avenueの改装完了によって$100.00psf以上の募集が加わり、また51 West 52nd Streetでは平均募集賃料を上回る募集が追加されたことで、前期比$1.70psf上昇し$75.45psfとなった。ミッドタウン・サウスでは、95,000sf規模のブティックビルとして、平均募集賃料$100psf超となる205 West 28th Streetが供給されたことで、募集賃料は前期比$0.56psf増の$71.34psfとなった。ダウンタウンの募集賃料は前期比$0.62psf減の$57.18psfとなり、1年前の$60.90psfから下落した。

 

Manhattan20221Qjapan vacancy rateManhattan20221QjapanDirect leases and subleases

  

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