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米国マンハッタン・オフィス・マーケットビート

Richard Persichetti • 27/08/2021

経済:雇用者数は引き続き緩やかな増加傾向

ニューヨーク市の雇用者数は、過去13か月間のうち12か月は着実に増加しており、2021年5月には 363,000人の増加となった。民間部門は2020年4月に底を付けた後414,000人増加したが、2020年2月のピークと比較すると533,000人下回っている。教育とヘルスケア分野は過去7か月間100万人超で推移しており、娯楽・ホスピタリティ分野は2020年4月の過去最低水準から110,000人近く増加し、268,000人増となった。オフィスワーカーは過去9か月間で66,000人回復したものの、パンデミック前2020年2月の高水準を104,000人下回る。

 

需給:リーシングはパンデミック以降の最高水準へ

マンハッタンの主要3マーケットにおける四半期ベースの新規成約面積は、コロナ禍での最高水準となり、回復の兆しが見られた。5万sf超の成約が11件あったことにより、新規成約面積は前期比14.1%増の310万sfとなった。今期は増加したものの、上半期の新規成約面積は590万sfに留まり、前年同期比29.3%減、2017年から2020年第1四半期迄の平均 820万sfより低い水準となった。金融サービス部門は1万sf超の成約が35.5%を占め、次いでTAMI(テクノロジー、広告、メディア、IT系)が19.5%を占めた。既存の契約更新は250万sfと、昨年の280万sfから10.5%減少した。

第2四半期のリーシングは改善したものの、直接賃貸の募集面積は前四半期比560万sf増、サブリースの募集が同250万sf増となり、マンハッタンの空室率は全体で上昇した。10万sf超の募集が12件増加したことにより、空室率は200bps上昇し18.3%となった。サブリースの面積は、636 Eleventh Avenue と Four New York Plazaの大規模な2物件が加わり、過去最高の2,240万sf。全体の空室面積もThree Times Squareで746,903sfが空室となり、過去最高の7,420万sfを記録した。リーシング需要を大きく上回る供給により、上半期の全体のネット・アブソープションはマイナス1,130万sfとなった。

 

賃料:募集賃料は2020年第3四半期以降急激なペースで下落

マンハッタンにおけるオフィスビル全体平均の募集賃料は、大量のサブリース供給が下押し圧力となり、2020年第3四半期の$74.13/sfをピークに5.4%下げ、$70.26/sfとなった。ミッドタウンの募集賃料も636 Eleventh Avenueのサブリース増加で、同時期の$73.79/sfをピークに5.4%下落した。ミッドタウンサウスの募集賃料は、75 Varick Streetのサブリース増加や高賃料オフィスが吸収されたことが要因となり、1年前の$75.72/sfをピークに8.9%と最も下落し、$68.96/sfとなった。ダウンタウンでは、全体平均賃料は$60.13/sfと比較的安定したものの、2020年第2四半期の$63.02をピークに4.6%下落となった。

 

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