英国の物流・産業（L&I）セクターは、構造変化やサプライチェーンの混乱に慣れています。トランプ大統領が「解放の日」と呼んだ日に、米国が「相互」関税を発表したことで、世界貿易の情勢は変化し、この分野に課題と機会の両方をもたらすでしょう。相互関税とドナルド・トランプの経済政策が EMEA 不動産市場に与える広範な影響について理解するには、「トランプ 2.0 最初の 100 日間」レポートをご覧ください。
英国の L&I 部門への影響を見極める際には、現在「一時停止」の状態にあり、他の市場における関税の行方が不透明なままである点を認識しておくことが重要です。特に、EU から米国への輸出品に 50% の関税を課すという約束が、まさに今なされているところです。5 月 8 日、ドナルド・トランプとキア・スターマーは、英国と米国の貿易協定を発表しました。これは、「解放の日」以降、米国と他の主要経済国との間で締結された最初の協定です。
それにもかかわらず、不動産業界に最も大きな影響を与えるのは、金融市場の先行き不透明感、不動産の相対的な価格変動、そして世界経済の成長の鈍化です。特に建設業界において、インフレ圧力が再び高まっていることは、開発計画の減速、特に投機的な開発案件の減速をさらに悪化させる可能性があります。2025年第1四半期の新着案件は150万平方フィートに減少し、2023年第1四半期のピーク時の660万平方フィートを大きく下回りました。
企業景況感は既に低下しており、英国のPMIは51.5の緩やかな拡大から48.2の縮小局面へ転落し、2022年末以来の最低水準に戻りました。低調な景況感は拡張的な活動や新規サイト取得に悪影響を及ぼしており、市場需要は賃貸取引への回帰と、運営効率の向上を追求する限られたテナントによる需要にシフトしています。
英国の製造業PMIは4月に45.4の縮小を示すスコアを記録しました。より懸念されるのは、英国の製造業の雇用喪失の急増と、S&Pグローバルが調査した他の30経済圏よりも深刻な影響を及ぼしていると思われる高い水準の製品価格インフレです.
輸出市場とその物流・産業における役割
英国は年間約£600億の商品を米国に輸出しており、これは総輸出の16%を占めています。さらに、英国の輸出の50%はEUとの取引です。機械・輸送機器が£270億で最大のシェアを占め、次いで化学品が£140億、原材料・半製品が£40億となっています。有形製品では、医薬品、自動車、機械式発電機、処理済み化学品、科学機器などが主要な品目です。 しかし、製品輸出はイギリスとアメリカ合衆国の総貿易関係の一部に過ぎません。イギリスはアメリカ合衆国の第4位の輸出市場です。さらに、サービス産業が豊富なイギリスのサービス輸出は年間約£125億に上り、輸出総額の約3分の1を占めています。輸入も貿易全体に贡献しています。イギリスが主要経済国として初めて貿易協定を締結したことは、この長年の関係の強固さを示すだけでなく、世界貿易が大きな転換期を迎える中、協力と妥協の意思を示すものとも解釈できます。
予想通り、ウェールズとウェストミッドランズは地域レベルで高いリスクにさらされております。これは、鉄鋼、自動車製造、原材料加工などの伝統産業が長年根付いているためです。SMMT のデータによると、2024年に英国は米国に10万1,000台（自動車）を輸出しており、英国製自動車の輸出先として第2位の市場となっています。「勝利の日」関税措置の発表では、年間10万台分の関税軽減が盛り込まれ、適用関税率が25％から10％に引き下げられ、以前の措置の影響の一部を緩和する効果が期待されます。同様に、英国鉄鋼産業に対しても一部軽減措置が約束されており、これらの市場への影響を軽減（ただし完全に解消するものではありません）する効果が期待されます。
不動産の観点からは、製造業からのグレードAスペースの需要が回復傾向にあるものの、これらの業種や産業の多くは、大規模な建物（多くは所有権保有）で営業を継続している点にも留意が必要です。ロンドンは、主要な貿易が金融・ビジネスサービス業であるため、露出率は3.2％と低水準です。
米国本社企業からの需要は、2020年初頭から合計5100万平方フィートに達し、この期間の総需要の約5分の1を占めています。これはセクター全体のリスクを直接反映するものではありませんが、近年米国企業からの需要の規模を示しています。さらに、構成テナントセクター別のリスクも多様で、ECが市場全体の65%を占める最も高いリスクとなっています。
これの大部分はアマゾン単独の要因によるものです。パンデミック前の5年間、アマゾンは年間平均350万平方フィートの賃貸契約を締結していました。2020年と2021年には、小売店の強制的な閉鎖とオンラインショッピングへの構造的なシフトに対応するため、この数字は1,250万平方フィートまで急増しました。ただし、アマゾンを除くと、過去5年間における米国本社企業による需要の割合は、約20%から10%に低下しています。
ECを除く他のすべてのテナントグループは、20%未満の依存度となっています。さらに、過去5年間で国内と欧州の需要が73%を占めていますが、多くの英国や欧州本社企業は米国へ製品を輸出している点に留意が必要です。
機会と変化
多くの人が、変化する世界貿易の見通しによるマイナスリスクにすぐに注目するでしょうが、このような変化は英国にとって大きな機会をもたらす可能性もあります。
「解放の日」関税パッケージは、国際貿易関係の大きな再調整と、新たな多国間貿易協定の締結につながる可能性があります。英国とインドの間でも最近協定が締結されました。その後の「勝利の日」協定も、より広範な米国輸出市場へのアクセスと、輸入市場に関連する行政手続きの効率化をもたらすものと期待されています。
短期的には、これまで米国市場向けに輸出されていた完成品の輸送ルートの変更も大幅に進む可能性があります。伝統的に、L&Iセクターは不確実性やサプライチェーンの圧力が高まる時期に需要が改善する傾向にあります。これは、サプライチェーンのリスクを軽減するため、追加のサプライチェーン容量が導入されるためです。サプライチェーンの圧力は依然として高水準で変動が激しい状態が続いています。グローバルサプライチェーン圧力指数は2023年5月から着実に上昇し、4月には-0.29まで上昇し、2025年には大幅な変動が見られました。
新たな関税の導入により、オンショアリングおよびニアショアリングが引き続き進み、国内生産者に対する需要が長期的に増加するでしょう。
GDP の 2.5% に相当する防衛費の増額（次の議会任期までに 2.7% まで引き上げ）は、先端製造業および防衛関連物流からの需要をさらに押し上げ、中期的に市場に新たな需要の波をもたらすでしょう。
アジア諸国が米国への輸出に課す高関税は、主要なECブランドからの注目がシフトする結果、英国にとって大きな機会となります。英国の物流・倉庫（L&I）セクターのテナント基盤は既に拡大し、国際企業が多様化しています。2024年には、中東とアジアの成長企業を中心に構成される企業から230万平方フィートの需要が記録されました。
Temu、Shein、Alibabaのような大規模で急速に拡大するECブランドは、今後数ヶ月で完成品の大量を再配分する可能性があり、これによりこれらのブランドまたは3PLセクターを通じて英国消費者市場への注目が再燃する可能性があります。これは「ダンピング」と呼ばれ、製造業者や小売業者が通常販売価格を下回る価格で代替市場に商品を輸出する行為を指します.
短期的に見ると、グレーゾーンの活用量が増加する可能性があり（通常は「柔軟な物流市場」を通じて実現されます）、長期的に見ると、近年見られた急速な成長を維持するための新たな需要の波が生まれる可能性が高まっています。これは既存の小売業者にとって競争上の課題となる可能性がありますが、同時に新たなテナント需要の波をもたらす可能性も秘めています。
「マクロ経済の不確実性が意思決定に影響を与えるものの、前向きな要素は多くあります。中国や他の低コスト製造国における供給の『栓』は、当面は締められることはありません。米国需要に対応する能力が困難な場合、需要は他の市場に流れていくでしょう。世界第6位の経済規模を誇る英国は、その恩恵を受ける立場にあります。 これにより、サプライチェーンにおける新たな在庫拠点が増加し、最終的に不動産セクターの活動が活発化します。」
マイケル・カーソン、サプライチェーン＆ロジスティクスアドバイザリー部門責任者 - EMEA
今後の見通し
米国の経済政策は、間違いなくサプライチェーンに大きな圧力をかけ、ビジネス不確実性を高め、中期的にはテナント需要を抑制し続けるでしょう。短期から中期にかけては、イギリスでは自動車産業と製造業が最も大きな打撃を受ける見込みで、製造業の拠点が集中する地域では二次需要の減少が予想されます。イギリスの製造業は、経済ショックやインフレ圧力に脆弱な状態が続いています。ただし、現在までに、新築のプライム物流施設や工業用建物に対する需要において、製造業の大手企業からの依存度は、全体的な需要の16％に過ぎず、相対的に限定的です。グローバルサプライチェーンの再構築の必要性は、追加のサプライチェーン容量が導入され、欧州とアジアとの貿易関係が強化されることで、短期的にテナント需要の増加をもたらすでしょう。これにより、多様なセグメントで新規参入者が増加する可能性があります。一部の直接的かつ具体的な影響は不可避ですが、現時点ではまだ初期段階であり、最近の動向による最大の影響は、経済回復のさらなる遅延と継続的な不確実性という形で現れる可能性が高いことを念頭に置くことが重要です。