Logistics Tenant Profile #1 - 인천: 수출입 HUB에서 이커머스 격전지로

인천은 국내 최대 공항 및 항만이 위치하고 있어 수출입 물류센터 수요가 주를 이루던 지역입니다. 수출입 물동량의 지속적인 증가에 따라 물류센터 수요 또한 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.

또한, 김포시 내 개발 부지 부족으로 2020년 이후 신규 공급이 중단됨에 따라 인천은 김포를 대체하는 수도권 서부권의 Last Mile 풀필먼트 거점으로 주목받고 있습니다.

인천 지역 내 물류센터 공급은 인천항(남항)/아암 물류단지, 인천터미널 물류단지, 북항 배후단지에 집중되어 있습니다.

이커머스 물류 거점으로 주목받게 됨에 따라 2021년 이후 물류센터 공급이 급격히 증가했으며, 향후 약 932천 평 규모의 신규 공급이 예정되어 있어 공급 과잉이 우려되고 있습니다.

인천권역의 5 천평 이상 물류센터를 대상으로 임차인 산업군 비중을 분석한 결과, 이커머스 47%, 3PL 35%를 점유하고 있는 것으로 나타났습니다.

이커머스의 경우, 쿠팡이 가장 많은 면적을 이용하고 있으며, 3PL 은 CJ 대한통운이 약 15%를 차지하고 있으며, GNK로지스틱스, M&M 이 뒤를 따르고 있습니다.

평지 지형과 매립 부지를 활용한 센터 개발 특성으로 인해 인천 지역 내 물류센터는 주로 평지형 물류센터 모델로 구축되었습니다.

인천권역 물류센터의 평지형 모델의 경우 경사지형 대비 사업개발 기간이 짧고 맞춤형 설계 구성이 용이하나 램프 구축 비용 뿐만 아니라 낮은 전용율로 인해 운영 시 활용도가 저하된다는 특징이 있습니다.

대형화 및 온라인 풀필먼트의 특성으로 인해 주로 전층 접안이 가능한 자주식 램프로 구성되어 입출고 빈도가 높은 이커머스 특성에 적합하고 층별 분리 임대를 통한 자산 운영 개선이 가능하나, 화물 차량 혼잡 및 보관/작업 효율이 다소 낮습니다.