Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield przeanalizowała wyniki ankiety przeprowadzonej na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast odnośnie ich preferencji w zakresie najmu mieszkań
Badanie zostało przeprowadzone metodą wywiadów on-line (CAWI - Computer-Assisted Web Interview) wśród użytkowników panelu on-line SW Panel w dniach 19.03-24.03.2021 i 09.04-20.04.2021. Analizą objęto grupę 3078 Polaków powyżej 18 roku życia, z sześciu miast (Warszawa, Kraków, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Wrocław). Szczegółowe pytania zadano 1031 ankietowanym, którzy najmują oraz/lub planują nająć mieszkanie, a próba miała strukturę demograficzną zgodną ze strukturą najemców w największych polskich miastach.
Z badania wykonanego na zlecenie Cushman & Wakefield wynika jasno, że rynek najmu jest dużo większy i zdecydowanie bardziej aktywny niż wskazywałyby na to oficjalne statystki. Z ankiety na reprezentatywnej próbie mieszkańców sześciu największych aglomeracji wynika, że 18% najmuje mieszkanie lub dom (567 na 3078 ankietowanych).
Rynek mieszkaniowy jest obecnie rozgrzany do czerwoności, mieszkania na rynku pierwotnym wyprzedają się niemal na etapie pozwolenia na budowę, ceny mieszkań rosną z kwartału na kwartał. Z uwagi na niskie stopy procentowe i dostępność tanich kredytów, kupujących jest coraz więcej. Na galopadzie cen zyskuje rynek najmu, tym bardziej, że z powodu pandemii jest on obecnie rynkiem najemcy. Odnotowano spadek wysokości czynszów na niemal wszystkich rynkach, a w ogłoszeniach można trafić na prawdziwe okazje. Nadal daleko nam do zachodnich sąsiadów, jednak z roku na rok liczba Polaków mieszkająca w najmowanych mieszkaniach wzrasta i będzie wzrastać.
Kim jest polski najemca?
Z ankiety na reprezentatywnej próbie mieszkańców sześciu największych aglomeracji wynika, że 18% najmuje mieszkanie lub dom (567 na 3078 ankietowanych).
Najemcy mieszkań w Polsce to o przede wszystkim młodzi dorośli, tzw. „young adults” i „young professionals” - ponad 56% obecnych najemców i 49% potencjalnych przyszłych najemców to osoby do 34 roku życia
37% respondentów najmujących mieszkanie stanowią pary bez dzieci, po 21% przypada na pary z dziećmi i singli, osoby posiadające współlokatora stanowią 13%, a 8% stanowią samotni rodzice mieszkający z jednym lub większą liczbą dzieci.
Jakich mieszkań poszukują najemcy?
Zdecydowany faworyt dla ponad połowy ankietowanych spośród 1031 osób, które najmują oraz/lub planują nająć mieszkanie, to mieszkanie dwupokojowe o podwyższonym standardzie z balkonem, tarasem, ogródkiem oraz niedaleko terenów zielonych.
Ponad 56% respondentów z tej grupy obecnie mieszka w mieszkaniach dwupokojowych i zdecydowana większość z nich uważa, że to mieszkanie o optymalnej dla nich wielkości. Dla 36% mieszkanie, które najmują obecnie jest za małe. Czy istnieje możliwość mieszkania w za dużym mieszkaniu? Tak, ale tylko nieliczne odpowiedzi na to wskazywały. Szukając następnego mieszkania respondenci zamierzają nająć przede wszystkim mieszkania dwupokojowe (42%) i trzypokojowe (38%). Jedynie niewielka część (6%) ankietowanych chciałaby mieszkać w kawalerkach.
Najemcy kawalerek to przede wszystkim osoby do 34 roku życia, podobnie jak mieszkań 3 i 4 pokojowych i większych. Najmowanie wielopokojowych mieszkań wiąże się ze współdzieleniem mieszkania z innymi lokatorami.
Standard pożądanych mieszkań
Ponad 80% najemców chciałoby wprowadzić się do całkowicie lub częściowo umeblowanego mieszkania, najlepiej z oddzielną kuchnią (50% odpowiedzi). Niemal 30% respondentów, którzy chcą nająć mieszkanie, ceni sobie przede wszystkim elastyczność i mobilność, dlatego też niechętnie zapatrują się na zakup własnych mebli.
Co ciekawe, najemcy szczególnie cenią sobie mieszkania z oddzielną kuchnią. Latami rynek mieszkań zasypywany był przez deweloperów mieszkaniami z aneksem kuchennym. Okazuje się, że 48% najemców preferuje oddzielną kuchnię, a jedynie ¼ ankietowanych zdecydowanie woli mieszkania z aneksem kuchennym połączonym z pokojem dziennym.
Co jeszcze jest ważne dla najemców?
Oczywistym jest, że dla zdecydowanej większości badanych (91% respondentów) najważniejszym czynnikiem wyboru mieszkania jest wysokość czynszu. Niemal tak samo jednak istotny jest standard lokalu (87%), posiadanie balkonu lub loggi (77%) albo dużego tarasu czy ogródka (52%).
Niezwykle ważna jest dobra dostępność komunikacji miejskiej (85%) i lokalizacja blisko miejsca pracy i nauki (74%). Dla połowy ankietowanych atutem jest mieszkanie w centrum lub blisko centrum. Jeśli weźmiemy pod uwagę sąsiedztwo, istotna jest bliskość sklepów, restauracji (dla 82%), a także bliskość parków, lasów i innych terenów zielonych (78%).
Jednocześnie jedynie dla 36% ankietowanych ważne jest to, by w sąsiedztwie był plac zabaw, a dla 42% istotne są szkoły, przedszkola i żłobki w okolicy, co bezpośrednio wiąże się z profilem potencjalnego najemcy, w którym rodziny z dziećmi stanowią zdecydowaną mniejszość.
Elastyczność i szybką możliwość zmiany miejsca zamieszkania ceni sobie niemal 30% badanych. Dla 26% równie ważna jest wygoda w nieprzejmowaniu się naprawami i innymi sprawami związanymi z posiadaniem mieszkania na własność. Równie ważnym czynnikiem jest praca. Niemal 28% respondentów, którzy planują nająć mieszkanie nie wie, gdzie będzie pracować za kilka lat, a 10% z nich ma pracę, która wymaga od nich częstych zmian miejsca zamieszkania.
Jednakże głównym motorem najemców jest cena. Ponad 42% respondentów ankiety przeprowadzonej przez Cushman & Wakefield, uważa, że ceny mieszkań są za wysokie i dlatego woli nająć mieszkanie, niż je kupić. Dodatkowo, 11% ze wszystkich ankietowanych nie ma zdolności kredytowej (aż 41% spośród osób, które chcą nająć mieszkanie w ciągu najbliższego roku).
Ponad 29% osób, które planują nająć mieszkanie w przeciągu najbliższego roku nie decyduje się na inne rozwiązanie, dlatego, że nie chce mieć długoterminowych zobowiązań.
Interesujące jest to, że dla ponad 60% ankietowanych bardzo ważna jest zgoda właściciela na możliwość posiadania zwierzęcia. W trakcie pandemii niezwykle wzrosło zainteresowanie zarówno adopcją, jak i kupnem czworonogów, co także przełożyło się na wzrost ich cen (o niemal 30% r/r). Zgoda na mieszkanie ze zwierzakiem może być kluczowym argumentem za wyborem konkretnego lokum przez najemcę.
Co zmieniła pandemia?
Rynek najmu przeżywa prawdziwą rewolucję. W czasie pierwszych obostrzeń w marcu 2020 r. na rynek trafiło wiele mieszkań, przeznaczonych do tej pory na wynajem krótkoterminowy, co wpłynęło na zwiększenie konkurencji oraz na spadek średnich stawek czynszów. Należy także zaznaczyć, że duża część tych mieszkań charakteryzuje się wysokim standardem, zbliżonym do hotelowego.
Ponadto, na rynku pojawia się coraz więcej mieszkań na wynajem oferowanych przez inwestorów instytucjonalnych – takie mieszkania w nomenklaturze inwestycyjnej nazywa się PRS (Private Rental Sector). Jest to segment, który w Polsce stale się rozwija. Mieszkania od instytucjonalnego inwestora mają wysoki standard wykończenia, a do tego najczęściej wynajmowane są po rynkowych stawkach. Można zatem uznać, że standard mieszkań na wynajem „po babci” przechodzi zupełnie do lamusa.
Niemal połowa ankietowanych najmujących mieszkanie przyznała, że pandemia wpłynęła na zmianę ich potrzeb mieszkaniowych.
Ankietowani mogli wskazać maksymalnie 3 rzeczy, które stały się dla nich najważniejsze w czasie pandemii. Posiadanie tarasu, ogrodu lub balkonu, a także bliskość parków, lasów i innych terenów zielonych to dwie bezkonkurencyjne cechy, które wysunęły się na pierwsze miejsca w odpowiedziach najemców. Niemal 30% odpowiedzi wskazywało, że dla najemców szczególnie ważny stał się dostęp do światłowodowego internetu, a także większy metraż mieszkania i dodatkowy pokój do pracy, co wiąże się z nauką i pracą zdalną. Przy problemach na rynku pracy i kłopotach z płynnością w wielu branżach, dla najemców istotne stały się także możliwości renegocjacji wysokości czynszu i terminów płatności oraz elastyczność umowy i możliwość jej rozwiązania.
Stosunkowo niewiele, bo 18% odpowiedzi wskazywało, że najemcy rozważają zdecydowanie tańsze mieszkanie w dalszej lokalizacji od centrum, a 10% odpowiedzi wskazywało, że ankietowany weźmie pod uwagę najem domu poza miastem.
W sytuacji pandemii i spędzania większości czasu w domu szczególnie ważny, poza powierzchnią, stał się także standard lokalu, ale posiadanie siłowni czy basenu w budynku, nie było najważniejsze dla najemców. Dla niespełna 10% respondentów klimatyzacja stała się w czasie pandemii szczególnie istotna.
Jaki budżet najemcy chcą przeznaczyć na najem?
80% wszystkich najmujących i poszukujących mieszkania na najem chce zamknąć się w kwocie 2000 zł miesięcznie za mieszkanie, nie wliczając w to opłat eksploatacyjnych oraz mediów. Ponad połowa jest w stanie przeznaczyć na najmowane mieszkanie maksymalnie do 1500 zł miesięcznie.
Natomiast zasobność portfela ankietowanych pokazuje, że największy procentowo udział respondentów z dochodem netto do 3000 zł i od 3000 do 5000 zł przypada na obecnych i potencjalnych najemców.
Jakie umowy chcą podpisywać? Od kogo najmować?
Jakie umowy są najbardziej pożądane przez najemców? Niemal połowa pytanych wskazała, że najchętniej widzianą umową najmu byłaby umowa na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Dla 14% najemców długość trwania umowy nie ma znaczenia.
Najem instytucjonalny stale się rozwija. Patrząc na liczbę planowanych do realizacji budynków na wynajem, dopiero najbliższe kilka lat sprawi, że ten segment mieszkań na wynajem pojawi się w świadomości większej liczby potencjalnych najemców. Obecnie jednak ponad połowa z pytanych wskazywała, że zdecydowanie woli najem od prywatnego właściciela niż od operatora instytucjonalnego. Jak widać jest, nad czym pracować.
