Berlin und München stützen das Umsatzgeschehen mit hohem Umsatzplus – Spitzenmieten steigen ungeachtet weiterhin erhöhtem Leerstand
Cushman & Wakefield verzeichnete an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) im zweiten Quartal 2026 einen Büroflächenumsatz von 651.100 m². Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q2 2025: 572.900 m²) entspricht das einem Plus von rund 14 Prozent. Der Anstieg wurde maßgeblich durch das starke Umsatzplus in Berlin und München getragen. Auf Halbjahressicht zeigt sich der Markt in den Top 5 nahezu stabil: das Umsatzvolumen summierte sich auf 1,153 Mio. m², damit einen Prozent unter dem Vorjahreszeitraum (Q1–Q2 2025: 1,166 Mio. m²).
Wirtschaftliches Umfeld: Nutzer bleiben bei Flächenentscheidungen selektiv
Mario Herbst, Head of Leasing und Tenant Representation Germany bei Cushman & Wakefield: „Das wirtschaftliche Umfeld bleibt weiterhin von vorsichtiger Unternehmensplanung geprägt. Unverändert werden Flächenentscheidungen sorgfältig geprüft und häufig an langfristige Standort- und Effizienzziele gekoppelt.“
Und Hanjo Theiss, Head of Office Agency & Office Sector Germany bei Cushman & Wakefield, analysiert im Hinblick auf das aktuelle Nutzerverhalten und Nutzerpräferenzen: „Unternehmen entscheiden weiterhin selektiv, setzen aber bei passenden Flächen auch größere Gesuche um. Im Fokus stehen weiterhin moderne und effiziente Büroflächen in zentralen Lagen mit guter Verkehrsanbindung. Dabei steht für potenzielle Mieter und Nutzer die Flächenflexibilität, die Ausstattungsqualität, auch im Hinblick auf ESG-Kriterien, und die langfristige Wirtschaftlichkeit im Mittelpunkt.“
Büroflächenumsatz: Berlin und München tragen das zweite Quartal, Frankfurt mit statistischem Basiseffekt
Die Metropolen an Spree und Isar vereinten im zweiten Quartal 2026 ein Umsatzvolumen von 419.000m² auf sich (Berlin: 229.000 m², damit 66 % mehr als im zweiten Quartal 2025; München: 190.000 m², ein Plus von 55 % gegenüber Q2 2025) und damit knapp zwei Drittel (64 %) des gesamten Top-5-Quartalsumsatzes des zweiten Quartals. Deutlich verhaltener entwickelten sich die übrigen Märkte: Düsseldorf mit 61.400 m² (minus 6 %) noch nahezu stabil, Hamburg mit 93.000 m² noch moderat unter Vorjahr (minus 10 %).
In Frankfurt wurde im zweiten Quartal 2026 ein Büroflächenumsatz von 78.000 m² registriert, im 1. Halbjahr summierte sich das Volumen auf 145.200 m². Der deutliche Rückgang gegenüber den ersten sechs Monaten 2025 von über 57 Prozent ist auf das sehr starke Vorjahresvolumen zurückzuführen, in dem mehrere großvolumige Abschlüsse das Umsatzgeschehen geprägt hatten.
Zu den größten Abschlüssen des zweiten Quartals 2026 zählt die Anmietung von KPMG in Düsseldorf über mehr als 17.300 m² im „One Plaza“ sowie die Anmietung der Deutschen Bank in Hamburg über rund 7.600 m² im „Emporio“. In Berlin setzte die Anmietung von JetBrains über rund 19.000m² im „Hainwerk“ ein deutliches Signal im großvolumigen Segment, zumal im besonders aktiven Bereich IKT (Informations- und Kommunikationstechnologie). In München setzte zudem der Baustart des Eigennutzerprojekts von Apple in der Seidlstraße mit rund 30.000 m² ein weiteres Statement für die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen gerade aus dem Tech-Bereich.
Steigende Spitzenmieten spiegeln robuste Nachfrage im hochwertigen Segment - Leerstand: Angebotsdruck bleibt erhöht
Die erzielbaren Spitzenmieten legten im Jahresvergleich in allen Top-5-Märkten zu. Damit zeigt sich das Spitzensegment auch bei uneinheitlichem Flächenumsatz weiterhin robust. Mit 57,00 Euro/m² bleibt München der teuerste Top-5-Markt mit einem Anstieg im Jahresvergleich von 3,6 %. Frankfurt folgt mit aktuell 53,00 Euro/m² (+3,6 % gegenüber Ende Q2 2025), Berlin liegt bei 47,00 Euro/m² und registriert mit +4,4 % das höchste Plus unter den Top 5. Düsseldorf verzeichnete einen leichten Anstieg von +2,2 % auf 46,00 Euro/m² bei weiterhin hohem Spitzenmietniveau in der Rheinmetropole. Der zumindest unter den Top 5 mit ziemlichem Abstand fünftplatzierte Markt ist Hamburg, das mit +4,2 % den zweithöchsten Anstieg, damit eine Spitzenmiete von 37,50 Euro/m² vorweist.
Die steigenden Spitzenmieten zeigen, dass hochwertige Flächen in guten Lagen weiterhin gefragt sind. Die gleichzeitig zunehmenden Leerstände verdeutlichen jedoch die wachsende Kluft im Flächenangebot: Auf der einen Seite steht ein knapper Bestand an A und Prime Flächen, auf der anderen ein struktureller Leerstand - häufig ohne entsprechende Revitalisierungsmaßnahmen -, sodass B und vor allem C Büroflächen, insbesondere in peripheren Lagen, ohne gezielte Revitalisierung zunehmend nicht mehr vermietbar sind.
Der Leerstand in den Top-5-Märkten lag zum Ende des 2. Quartals 2026 bei 7,786 Mio. m², entsprechend einem deutlichen Plus von rund 11 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die aggregierte Leerstandsquote der Top-5-Märkte kratzt mit 9,8 Prozent bereits an der 10-Prozent-Marke, wobei Frankfurt und Düsseldorf mit 12,1 Prozent bzw. 11,4 Prozent diese Marke bereits deutlich überschritten haben.
Der Leerstand steigt in allen fünf Märkten absolut weiter an, gleichzeitig steigen die Spitzenmieten in allen Märkten. Hanjo Theiss: „Nach unserer Einschätzung ist diese Entwicklung ein zentraler Beleg für die anhaltende Marktspreizung: hochwertige Flächen bleiben gefragt, ältere oder weniger effiziente Bestände tragen unter anderem dazu bei, den Angebotsdruck weiter zu erhöhen.“
Aufschwung weiter punktuell, auf breiter Basis aber nicht in Sicht
Hanjo Theiss: „Nach Prognosen von Cushman & Wakefield dürfte die zweite Jahreshälfte 2026 weiterhin von selektiver Nachfrage geprägt sein. Wir gehen davon aus, dass einzelne Märkte und – wie bereits seit einiger Zeit zu beobachten - punktuelle Großabschlüsse für positive Impulse sorgen werden, der Gesamtmarkt aber stark differenziert bleiben wird.“
