Présentation du label ISR et de ses récentes modifications
Créé en 2016, le label Investissement Socialement Responsable (ISR) est un label d’État destiné à distinguer les fonds qui intègrent des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans leur gestion. Une déclinaison spécifique aux fonds immobiliers a vu le jour en 2020, permettant aux SCPI, OPCI et autres FIA de valoriser une approche plus responsable. Avec 85 fonds labellisés fin janvier 2024 (contre 64 un an plus tôt), l’ISR immobilier s’impose désormais comme un repère incontournable pour les investisseurs.
En décembre 2023, une refonte majeure du référentiel a été adoptée. Désormais, chacun des trois volets E, S et G doit compter pour au moins 20 % de la note finale, et la double matérialité est introduite : les impacts ESG influencent la performance financière des actifs, et réciproquement. Le volet climat se durcit également : exclusion des investissements liés aux énergies fossiles, exigence de plans de transition carbone crédibles et alignement progressif sur l’Accord de Paris.
Pour l’immobilier, cela signifie que chaque actif en portefeuille devra démontrer une trajectoire de décarbonation et d’amélioration continue (performance énergétique, émissions carbone, confort des occupants). L’ISR n’est plus un « bonus » mais un critère central de gestion et de valorisation.
Impact sur les stratégies d’investissement immobilier
Pour les fonds immobiliers, le label ISR est désormais un véritable cadre structurant. Il impose d’intégrer l’ESG tout au long du cycle de vie des actifs : de la due diligence à la gestion quotidienne.
Deux approches coexistent :
- Best-in-Class : sélectionner uniquement des actifs déjà performants.
- Best-in-Progress : acquérir des actifs perfectibles et les améliorer.
Dans l’immobilier, la seconde approche reste la plus pertinente, car le parc se renouvelle très lentement. Le label ISR encourage donc à investir dans la rénovation et l’amélioration ESG des immeubles existants. Concrètement, cela se traduit par :
- des mesures énergétiques (isolation, modernisation des systèmes CVC, éclairage LED, GTB) ;
- des actions environnementales (biodiversité, gestion des déchets, matériaux bas carbone) ;
- des engagements sociaux (accessibilité, confort des usagers, implication locale) ;
- des exigences de gouvernance (dialogue locatif, reporting extra-financier).
En phase d’acquisition, tout actif est désormais évalué selon la grille ISR : s’il est en deçà d’un seuil, un plan d’action correctif sur 3 ans doit être mis en place et intégré au business plan. En phase de gestion, la transparence devient clé : chaque fonds doit publier un reporting détaillé et faire l’objet d’audits réguliers.
Le label ISR n’est donc pas un simple outil marketing : il engage les fonds dans un processus continu d’amélioration ESG et devient un critère décisif de compétitivité.
Comment les investisseurs peuvent se préparer et en tirer parti
Ces évolutions représentent à la fois un défi opérationnel et une opportunité stratégique.
D’un côté, se conformer au nouveau référentiel demande d’élargir ses compétences : analyse ESG en due diligence, suivi technique des immeubles, gestion des données, formation interne, mise en place de plans de transition crédibles. Il est essentiel de réaliser un diagnostic ESG du portefeuille pour identifier les écarts et prioriser les actions.
De l’autre, les opportunités sont réelles : les fonds ISR séduisent une part croissante des épargnants (près de 45 % de la collecte nette des fonds immobiliers grand public au premier trimestre 2022) et attirent plus facilement les investisseurs institutionnels. Les actifs alignés sur l’ISR préservent mieux leur valeur dans le temps, là où des immeubles énergivores risquent de devenir des « actifs échoués ». En anticipant les exigences du label, les gestionnaires sécurisent leur attractivité et leur accès aux financements verts.
Une nouvelle ère pour l’investissement responsable
Le nouveau label ISR incarne un changement de paradigme : la performance extra-financière est désormais indissociable de la performance financière. Pour les investisseurs immobiliers, cela implique d’intégrer l’ESG au cœur de leurs stratégies d’investissement, de gestion et de communication.
Chez Cushman & Wakefield, nous accompagnons les investisseurs et gestionnaires de fonds à chaque étape de ce processus :
- Valuation & Advisory : évaluation ESG lors des acquisitions, audits et due diligences, définition de feuilles de route ISR et Net Zero, modélisation financière des plans de transition.
- Asset Services : mise en œuvre opérationnelle des engagements (optimisation énergétique, confort des occupants, reporting extra-financier), suivi des indicateurs et préparation des audits annuels du label.
Notre approche intégrée combine expertise technique, réglementaire et financière pour transformer la contrainte du label ISR en avantage compétitif durable : préservation de la valeur, attractivité renforcée et accès facilité aux capitaux verts.
Votre portefeuille est-il aligné avec les nouvelles exigences du label ISR ?
Contactez nos équipes Cushman & Wakefield pour structurer votre stratégie ESG, sécuriser vos labellisations et transformer vos engagements responsables en leviers de valorisation immobilière.
