Définition et importance de la comptabilité carbone dans l'immobilier
La comptabilité carbone désigne le fait de mesurer et suivre l’ensemble des émissions de gaz à effet de serre (GES) d’une organisation, généralement exprimées en équivalent CO₂ (CO₂e). Cette unité commune permet d’agréger différents GES (CO₂, méthane, etc.) en fonction de leur pouvoir de réchauffement global. Afin d’harmoniser le suivi, le Protocole GES (GHG Protocol) classe ces émissions en trois périmètres ou scopes : les émissions directes (Scope 1), les émissions indirectes liées à l’énergie achetée (Scope 2) et les autres émissions indirectes tout au long de la chaîne de valeur (Scope 3). Dans l’immobilier, cela inclut par exemple les émissions directes sur site (chauffage au gaz, fuel…), les émissions liées à l’électricité consommée par les bâtiments, ainsi que les émissions indirectes des activités amont/aval, fabrication des matériaux de construction, déplacements des usagers, usage des actifs par les occupants, etc.
Mesurer son empreinte carbone immobilière est indispensable pour identifier où se situent les principales sources d’émissions. Une comptabilité carbone précise établit une année de référence (baseline) et fournit la base pour fixer des objectifs de réduction réalistes. Elle met en évidence les actifs ou activités les plus énergivores, permettant de prioriser les actions là où l’impact carbone est le plus élevé. Enfin, disposer de données fiables sur ses émissions facilite la transparence vis-à-vis des parties prenantes (investisseurs, clients, autorités) et le suivi des progrès dans le temps. Cependant, réaliser un bilan carbone exhaustif demeure un défi pour la plupart des organisations, seulement 9 % d’entre elles parviennent à mesurer l’ensemble de leurs émissions de GES de manière exhaustive, d’où l’importance d’une démarche structurée et accompagnée.
Étapes pour mettre en place une comptabilité carbone efficace
Mettre en œuvre une comptabilité carbone efficace requiert de suivre plusieurs étapes clés :
- Réaliser un bilan d’émissions complet : Il s’agit d’abord de mesurer toutes les sources d’émissions de GES de l’entreprise (scopes 1, 2 et 3) en collectant les données pertinentes (consommations énergétiques des bâtiments, déplacements, achats de matériaux, etc.). Cette étape peut prendre la forme d’un audit énergétique/ESG du portefeuille immobilier pour établir l’empreinte carbone de chaque actif.
- Définir une trajectoire de réduction : Sur la base du bilan, il faut ensuite fixer des objectifs de baisse d’émissions cohérents avec les scénarios climatiques. Par exemple, un propriétaire pourra aligner chaque immeuble sur une trajectoire CRREM compatible avec une limitation du réchauffement à 1,5 °C, tout en faisant valider ses cibles globales par l’initiative SBTi (Science Based Targets) afin de s’assurer qu’elles suivent une trajectoire « Net Zero » scientifique.
- Planifier les actions et investissements (CAPEX) : Il convient ensuite d’élaborer un plan d’actions pour atteindre ces objectifs. Cela passe par l’identification des leviers de réduction : travaux d’efficacité énergétique (isolation, éclairage LED, optimisation CVC…), recours accru aux énergies renouvelables, rénovation ou remplacement des équipements fossiles, etc. Il faut planifier dans le temps ces projets et budgéter les investissements nécessaires, en arbitrant entre coûts et gains (énergétiques, financiers et carbone) attendus.
- Suivre et ajuster la stratégie : Enfin, assurez un suivi régulier des émissions (bilan carbone mis à jour annuellement, outils de monitoring) pour évaluer l’avancement par rapport à la trajectoire définie. Ce reporting permet de vérifier la conformité réglementaire et d’ajuster le plan d’action si besoin. À l’heure de la nouvelle directive européenne CSRD qui renforce les exigences de divulgation climatique, un reporting carbone robuste et englobant le Scope 3 devient indispensable. Cette transparence garantit également de pouvoir communiquer vos progrès et efforts de réduction aux investisseurs, aux collaborateurs et aux autorités de contrôle.
Avantages pour les entreprises en termes de performance ESG
Une comptabilité carbone bien maîtrisée apporte de nombreux bénéfices aux acteurs immobiliers sur le plan de la performance ESG. D’un point de vue environnemental, elle permet à une entreprise de comprendre et réduire son impact climatique, en améliorant son efficacité opérationnelle et en diminuant au passage ses coûts (par la réduction des consommations d’énergie et des déchets). Cet engagement mesuré en faveur du climat renforce également la crédibilité de l’entreprise auprès des investisseurs, clients et partenaires sensibles aux enjeux de durabilité, constituant un avantage concurrentiel dans un marché de plus en plus exigeant sur ces critères. En outre, la comptabilité carbone s’accompagne souvent d’innovations et de bonnes pratiques (optimisation des process, sensibilisation interne, collaboration avec les fournisseurs) qui bénéficient à l’ensemble de l’organisation.
Dans le secteur immobilier, intégrer le carbone dans la stratégie d’entreprise contribue à préserver la valeur des actifs sur le long terme. À mesure que les réglementations climatiques se durcissent et que les investisseurs intègrent le risque climatique dans leurs décisions, les immeubles les plus performants sur le plan carbone seront favorisés, tandis que les actifs « passoires énergétiques » verront leur valeur souffrir d’une décote carbone. En effet, ne pas réduire suffisamment ses émissions expose désormais à un risque de dépréciation des actifs immobiliers à horizon 2050. À l’inverse, une entreprise qui suit de près ses émissions et se dote d’une feuille de route crédible vers le net zéro améliore son score ESG global, facilite son accès à des financements durables et réduit son risque d’obsolescence réglementaire. En anticipant les évolutions (par exemple, en se conformant aux exigences du Décret Tertiaire ou en se préparant à la taxonomie européenne), elle transforme la contrainte carbone en opportunité de création de valeur et de différenciation sur le marché.
Vers une meilleure gestion des émissions
En synthèse, la comptabilité carbone constitue le premier pas incontournable vers une meilleure gestion des émissions de GES dans l’immobilier. Cet outil permet de traduire des engagements climatiques ambitieux en plans d’actions concrets, chiffrés et pilotables dans le temps. La trajectoire vers le Net Zero comporte des défis (techniques, financiers, organisationnels), mais elle s’avère réalisable en suivant une démarche méthodique et en impliquant l’ensemble des parties prenantes.
Chez Cushman & Wakefield, nos équipes ESG accompagnent les propriétaires et investisseurs tout au long de ce parcours :
- Audit ESG et carbone pour établir une photographie précise des émissions et identifier les leviers de réduction prioritaires.
- Feuilles de route Net Zero alignées sur les référentiels internationaux (CRREM, SBTi), intégrant une modélisation financière et des scénarios de transition.
- Planification CAPEX et accompagnement technique pour sécuriser les investissements de rénovation et optimiser le retour sur investissement.
- Reporting et conformité réglementaire (Décret Tertiaire, CSRD, Taxonomie européenne) afin de garantir transparence et attractivité vis-à-vis des investisseurs et des parties prenantes.
Notre approche intégrée, combinant expertise technique, réglementaire et financière, permet non seulement de réduire les émissions mais aussi de préserver et valoriser vos actifs dans un marché en pleine transition climatique.
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