経済:ウクライナ侵攻の長期化、資源価格の高止まり、店舗賃料負担能力も弱含みへ
2月の日本の失業率は2.7％で就業者数は季節調整値で前月から横ばい、非労働力人口は同1万人減少と、横ばいが続く見通し。期待されていた消費の反動増は力強さに欠け、2022年度の日本経済の期待成長率は＋3.7％、2023年度は＋1.2％程度と減速、ウクライナ侵攻に伴うスタグフレーションのリスクは高まりつつある。鉱物、食料資源価格が高止まりする中、昨年来のサプライチェーンの混乱を背景とした原材料不足も相まって、2月の企業物価指数は前年同期比9.3％増と、12か月連続で上昇。一方、2月の消費者物価の総合指数は同0.9％と小幅上昇したが、２％を目途に頭打ちしていく見通し。欧米諸国と異なり、デフレ環境が長期化し、価格支配力が低下した日本企業においては、消費者物価への価格転嫁が難航しており、企業の2022年度経常利益も約32％程度１下押しされる見通し 。人流データ対比でみた消費関連指標の持ち直しをみても、前年比10％前後の回復が続いてきた欧米諸国と対比すると国内消費回復の足取りは弱い。交易条件の急激な悪化、エネルギー価格上昇懸念も相まって、消費者間で家計防衛意識は高まっており、単価の低い商品を中心とした量販店などの賃料負担能力も弱含みで推移することが予想される。
需給: 好立地物件への店舗移転需要は継続、市場賃料の下支え要因に
一方、好調なトップラグジュアリーを除き、コロナ禍で滞っていたハイ・ストリートにおける移転計画は市場賃料が下がった事により、僅かな動きが見られている。路面店では、現状よりも好立地で賃料が安価であれば、店舗移転の需要は健在している。移転の動きはtier3からtier2へ、tier2からtier1へと動き、主要エリアは今後よりコンパクトになっていく事が見込まれる。また、ショッピングセンターについてもコロナ禍で定借時のリニューアルを見送っていたデベロッパーが、規模を調整したうえで、リニューアルする動きがみられはじめた。ARESにおけるショッピングセンターについてみると、エリア別空室率は都心3区が7.4％と空室が目立った一方、郊外型ショッピングセンターは0.3％前後の低水準で推移。地域密着型SCのパフォーマンスは相対的に堅調を維持していることから、コア系国内機関投資家の投資需要を下支えしている。また、耐用年数の経過した地方都市中心部の中型物件や十分に活用されてこなかった主要駅の高架下を活用した再開発関連の供給トレンドも継続していく見通し。
賃料: 下振れする対人サービス消費の本格的な回復までは賃料増加も見込みがたい
2022年第1四半期のエリア別の出店需要をみると、同じエリア内においてもプライムストリート、それ以外などでの賃料二極化傾向は継続。国内富裕層の余剰資金の受け皿となりうる銀座の高級ブランドなどは一定の出店需要を維持しているものの、今後は近隣開発案件の増加も見込まれていることには留意したい。また、コロナ禍でインバウンド需要が消滅した心斎橋・御堂筋エリアの下限賃料は前期より20.0％低下し、 2012年第4四半期以来の最低水準となる月/坪80,000円まで低下。梅田再開発の影響も相まって、同上限賃料も2016年第3四半期以来の最低水準まで落ち込んだ。2月の訪日外客数は2019年比で99.4％減と低水準にとどまり、インバウンド需要の回復には、少なくとも2024年まではかかる事が予測される２。このため、インバウンドが需要を押し上げてきた駅から離れたエリアを中心に、中長期的な物販・飲食テナントの賃料負担能力が試される状況が続くことが予想される。
