市場は回復の兆しを見せていますか？
当社の第2回レポートでは、オフィスセクターに焦点を当てています。ハイブリッド/リモートワークへの再調整が数年間続き、一部の市場ではスペース需要が弱まる結果となりましたが、オフィスセクターの潮目はついに変わりつつあります。オフィス投資市場の回復が勢いを増す中、不動産投資家が機会を特定するための3つの主要テーマに焦点を当てます。
需要のエンジンを強化
アジア太平洋地域は、以下の指標を含む多くの面で拡大傾向にあります：(i) 経済成長率が4%に迫る水準、(ii) 過去5年間で6,800万件の雇用が創出され、そのうち1,600万件以上がオフィス関連、(iii) 可処分所得が約4%のペースで増加。これらの要因は、堅固な需要基盤を示しており、オフィス出社率の高さもこれを後押ししています。大中華圏および北アジアでは、オフィス出勤率が急速に回復し、80% を上回っています。その他の地域では、稼働率は地域によって異なりますが、大部分は 70% 前後で推移しています。
その結果、2025 年第 1 四半期末時点で、アジア太平洋地域全体で 2019 年末に比べ、約 4 億 1,000 万平方フィートのグレード A オフィススペースが新たに利用されています。相対的に見ると、これは5.25年間で27%の増加です。当然ながら、この増加の大部分は、インドに多く存在する地域最大の成長市場によって牽引されていますが、ソウルや中国本土の一部地域でも著しい拡大が起きています。実際、当社が追跡する地域内の39のオフィス市場のうち、1つを除いてすべてが同じ期間中にグレードAの占有率が増加しています。
オフィス需要の見通しは依然として堅調です。アジア太平洋地域では、今世紀末までにさらに1,400万のオフィス雇用が創出されると予想されています。さらに、企業が既にハイブリッドな働き方に再調整している場合、今後創出される各オフィス雇用は、過去数年間に観察された水準に比べて、より大きなスペース需要を生むと予想されています。
オーストラリアに焦点を当てると、地域で最も柔軟な働き方の採用が進んでいる同国では、全都市および全グレードのオフィスにおける総賃貸面積はわずか0.2%減の約47万平方フィートに留まりました。詳細な分析では、プライム（プレミアムとグレードAの合計）の賃貸率が8%増加した一方、セカンダリーの賃貸面積は10%減少する二極化が明らかになりました。 しかし、ここでもさらに詳細な分析が必要です。コア立地にある高付加価値のグレードB資産は、引き続きテナントの需要を引き付けています。この傾向はオーストラリアに限ったものではなく、東京やシンガポールなど、地域内の成熟したオフィス市場でも確認されています。
投資リターン見通し
総リターンプロファイルは、キャピタルゲインとインカムゲインから構成されています。前者を分析すると、地域全体でオフィス利回りが低下していますが、その程度は地域によって異なります。オーストラリアでは約150ベーシスポイント（bps）の拡大が見込まれる一方、シンガポールでは25bpsに留まっています。ただし、これらの低下は主に終了しており、利回りは2025年まで安定すると予測されています。2026年以降、追加の利下げが発生した場合、利回りの圧縮の可能性もあります。10年物国債のスプレッドも複雑な状況を示しています。一方では最近の低水準から倍増していますが、不動産利回りの上昇が国債利回りの上昇よりも限定的であるため、現在のマージンは2010年以降の長期平均の下限付近にあります。ただし、これらの長期平均には、オフィス利回りがより粘着性を示した金利引き下げの持続的な期間が含まれています。
現在の利下げサイクルの影響については前向きに見ていますが、政策金利が最終的に落ち着く水準（ターミナルレート）は前回のサイクルよりも高くなる可能性が高く、利回りの圧縮余地が限定的であることを意味するため、投資家はネットオペレーティングインカム（NOI）により重点を置くべきです。
地域のオフィス市場のほぼ半数が過去1年間で賃料成長を記録しましたが、約2/3は現在、5年前よりも高い賃料水準にあります。市場間の賃料見通しには大きなばらつきがあり、依然として処理すべき供給量も相当ありますが、地域全体では今後2～3年で賃料成長が加速すると予想されています。
これらの広範な傾向の下では、市場内およびサブ市場間で大きなばらつきがあります。例えば、2025年第1四半期の東京都心5区の年間成長率は平均4.5%でしたが、1.2%から13.4%までの範囲で、14.6ポイントのばらつきがありました。 他の例としては、上海とシンガポールでそれぞれ14%と最大12%に達する「グリーンプレミアム」が挙げられます。同様に、当社の調査では、シドニーで資産を「平均」から「平均以上」に改善することで、空室率が5%改善し、賃料が7%上昇する傾向が確認されています。これらすべては、アウトパフォームを実現するため、慎重な資産選択と積極的な資産管理が不可欠であることを示しています。
セクターの流動性
オフィスセクターが、この地域の商業用不動産セクターへの投資の主力であることは忘れてはなりません。APAC におけるオフィス投資の割合は、2019年の46%という最近の最高値から、2023年および2024年には総投資額の約3分の1に低下していますが、依然として取引高では最も取引量の多い資産クラスです。一方、2024年には物流・産業投資が総投資額の25%（データセンターを除く）を占め、リテールは19%でした。オルタナティブ投資の台頭も軽視できません。まだ初期段階ではありますが、投資家にとって重要性が増しており、データセンターが11%（AirTrunkを含む）、マルチファミリーが6%を占めています。全体として、これはアジア太平洋地域における投資環境の変化を反映しており、他のセクターの台頭は、オフィスセクター内外の投資家にとって機会をもたらしています。
要約すると、オフィスセクターは依然として資本投入の重要な手段であり、これは資産配分プロファイルにも反映されています。ANREVによると、アジア太平洋地域の投資家は、オフィスへの配分が38%と、欧州（32%）や米国（13%）に比べて最も高くなっています。この配分が概ね維持される場合、2025年初頭時点でオフィスセクターをターゲットとする未活用の機関投資家資金（ドライパウダー）は、約USD20-25億ドルに上ると推定されます。金利が時間とともに低下傾向を続け、商業用不動産への投資テーマを支える中、資金調達活動は増加すると予想され、オフィスセクターは地域内の投資家の主要なターゲットとして位置付けられるでしょう。