Share:
Whats Next agglomeratievoordelen Whats Next agglomeratievoordelen klein

Agglomeratievoordelen gaan niet alleen over schaal

Elsbeth Quispel • 19/10/2020
Elke maand verschijnt er een column van Elsbeth Quispel over een onderwerp dat gerelateerd is aan de waarde van de stad. Hierin geeft zij haar visie op de maatschappelijke relevantie van steden, stedelijke ontwikkeling en dus ook vastgoed.

Het bericht dat we de komende weken niet naar kantoor kunnen valt mij zwaar. Kantoor is voor mij dé plek om samen te werken aan projecten, besprekingen te hebben en rustig te kunnen werken, maar vooral ook de plek om bij te praten met collega’s en mijn team; iets waar ik energie van krijg. 

In een tijd als deze wordt het extra zichtbaar dat een kantorengebied juist aantrekkelijk wordt gemaakt door de diversiteit aan voorzieningen in het gebied zelf. Zonder de dagelijkse reuring aan het begin en einde van de dag evenals rond lunchtijd, ervaar je een kantorengebied zonder voorzieningen als een eenzame en koude plek waar je niet graag komt en zeker niet wilt verblijven. Het wordt hierdoor duidelijk dat de aanwezigheid van andere kantoren maar slechts één van de agglomeratievoordelen is. Het is de hele stad én vooral de ziel van de stad: de inclusieve stad, die bijdraagt aan productiviteit en werkgelegenheid. 

Econoom Alfred Marshall introduceerde in 1890 als een van de eerste wetenschappers de term agglomeratie. Een agglomeratie ontstaat wanneer bedrijven zich concentreren  in een gebied vanwege (sectorspecifieke) locatie- of urbanisatievoordelen zoals een gespecialiseerde arbeidsmarkt, de mogelijkheid om voorzieningen te delen of de mogelijkheid tot het creëren van kennis en informatie. Deze voordelen worden vaak gemeten in productiviteit en groei. 

Agglomeratiekracht lijkt een simpel begrip, groter is beter. De omvang van steden wordt snel gezien als de belangrijkste eigenschap voor agglomeratiekracht. Maar groter is niet per definitie beter. Grotere steden hebben meer verbindingen en hebben meer kans op agglomeratievoordelen. Maar ook relatief kleinere steden kunnen goed presteren als het gaat om productiviteit en werkgelegenheid. Juist de inhoudelijke verbinding in een stad op verschillende schaalniveaus is relevant, haar kwaliteit: de ziel van de stad.

Gebruiksvoorzieningen trekken, naast de klassieke agglomeratievoordelen (kantoor)bedrijvigheid aan en hebben direct een positief effect op de huurprijs. Oftewel, bedrijven zijn bereid meer te betalen voor een kantoor als deze voorzieningen (in ruime mate) aanwezig zijn in een stad, op minder dan 3 km van het kantoor. Inclusieve ruimte betaalt zich daarmee uit: hoge kwaliteit van openbare ruimte, veel restaurants, musea en theaters, trekt kantoorwerkgelegenheid aan en hierdoor ontstaat in de stad weer meer vraag naar diezelfde voorzieningen; een effect dat elkaar versterkt en in het kort urbanisatie heet. Dit geldt niet alleen voor de grote kantorensteden in de Randstad, maar wordt ook in het huurprijsniveau van bijvoorbeeld Enschede en Eindhoven aangetoond. Schaal heeft hier natuurlijk wel impact: hoe meer voorzieningen hoe meer impact op de bereidheid om een hogere huur te betalen, ook in absolute zin. Daarnaast blijft het zaak om ook buiten je eigen stad naar de regio te kijken en juist op dat schaalniveau balans te creëren in plaats van te concurreren.

Kantorengebieden als Papendorp en Riekerpolder zijn voorbeelden van gebieden die in de late jaren 90 zijn ontwikkeld zijn in respectievelijk Utrecht en Amsterdam met het idee meerdere tamelijk grote bedrijven die een kantoorlocatie zochten in een ‘nieuw’ te ontwikkelen kantorenlocatie te laten landen. Beide locaties zijn echter te ver van het centrum van de stad en (initieel) met gebrek aan eigen voorzieningen ontwikkelt waardoor klassieke agglomeratievoordelen wel konden worden benut (arbeidsmarkt, infra), maar de voordelen van de gebruiksvoorzieningen achterwege bleven. Het gebrek aan een inclusieve openbare ruimte met veel voorzieningen, is ook hier terug te vinden in het huurprijsniveau en maakt duidelijk hoe moeilijk het is om achteraf ‘afgescheiden’ gebieden alsnog te verbinden en een gebied aantrekkelijk te maken.

Een kantorengebied heeft de inclusieve stad nodig voor haar levensvatbaarheid en ook andersom. Het neemt een deel van de ontmoetingsfunctie binnen kantoren zelf over, faciliteert kennis- en informatieoverdracht en maakt dat mensen zich er thuis voelen en er graag verblijven. Multifunctionele gebieden voorkomen, zeker in de periode waarin we nu zitten, verloren en mogelijk lange termijn lege plekken.

Ik kijk ernaar uit om straks na een dag op kantoor weer met collega’s de kroeg in te gaan, met vrienden uit eten en/of naar theater te gaan en energie te halen uit alle mogelijkheden die de stad mij te bieden heeft.

What's Next - Value Of A City

Lees ook de andere delen hieronder.

 

Deze visie komt tot stand vanuit intern onderzoek en dialoog met interne en externe stakeholders, in nauwe samenwerking met consultants en analisten uit ons Real Estate Strategy & Innovation team. Meer achtergrond is te vinden in de gelijk genaamde Insight: Agglomeratievoordelen gaan niet alleen over schaal.

Lees meer - Value of a city

Ode aan de woningcorporaties
Insights

Ode aan de woningcorporatie

We staan voor een grote uitdaging om te zorgen dat wonen in de stad betaalbaar blijft en daarmee haar ziel behoudt en we ons verbonden voelen met de stad waarin we wonen.
Elsbeth Quispel • 12/11/2020
Whats Next artikel 2 card
Insights

Agglomeratievoordelen gaan niet alleen over schaal

Elke maand verschijnt er een column van Elsbeth Quispel over een onderwerp dat gerelateerd is aan de waarde van de stad. Hierin geeft zij haar visie op de maatschappelijke relevantie van steden, stedelijke ontwikkeling en dus ook vastgoed.
Elsbeth Quispel • 19/10/2020
Whats Next thumbnail insights
Insights

De ziel van een stad

Elke maand verschijnt er een column van Elsbeth Quispel over een onderwerp dat gerelateerd is aan de waarde van de stad. Hierin geeft zij haar visie op de maatschappelijke relevantie van steden, stedelijke ontwikkeling en dus ook vastgoed.
Elsbeth Quispel • 24/09/2020
Rotterdam view, Netherlands
Research • Economy

Sweet Spot Randstad

Nederland heeft de wereld veel te bieden.  Om ook in de toekomst de magneet te blijven die we nu zijn, moet er wat gebeuren. De economische kerngebieden moeten met elkaar worden verbonden tot één economische en functionele stedelijke regio. In dat streven kunnen we gaan zoeken naar de Sweet Spot tussen zoveel mogelijk agglomeratievoordelen en zo weinig mogelijk agglomeratienadelen. 
Jos Hesselink • 26/06/2019
Jeroen Lokerse
Insights • Economy

Stadsgrenzen: Gedateerd fenomeen

Veel van de urgente opgaven waar ons land voor staat, zoals stedelijke verdichting, de energietransitie maar ook de woningbouwopgave, worden op stadsniveau aangepakt. Toch is er niet heel veel denkkracht voor nodig om te begrijpen dat deze vraagstukken de historische stadsgrenzen – en zelfs de provinciegrenzen en landsgrenzen – ver overschrijden. 
Jeroen Lokerse • 08/10/2019

Lees meer - What's Next

Ode aan de woningcorporaties
Insights

Ode aan de woningcorporatie

We staan voor een grote uitdaging om te zorgen dat wonen in de stad betaalbaar blijft en daarmee haar ziel behoudt en we ons verbonden voelen met de stad waarin we wonen.
Elsbeth Quispel • 12/11/2020
Whats Next artikel 2 card
Insights

Agglomeratievoordelen gaan niet alleen over schaal

Elke maand verschijnt er een column van Elsbeth Quispel over een onderwerp dat gerelateerd is aan de waarde van de stad. Hierin geeft zij haar visie op de maatschappelijke relevantie van steden, stedelijke ontwikkeling en dus ook vastgoed.
Elsbeth Quispel • 19/10/2020
Whats Next thumbnail insights
Insights

De ziel van een stad

Elke maand verschijnt er een column van Elsbeth Quispel over een onderwerp dat gerelateerd is aan de waarde van de stad. Hierin geeft zij haar visie op de maatschappelijke relevantie van steden, stedelijke ontwikkeling en dus ook vastgoed.
Elsbeth Quispel • 24/09/2020
Rotterdam view, Netherlands
Research • Economy

Sweet Spot Randstad

Nederland heeft de wereld veel te bieden.  Om ook in de toekomst de magneet te blijven die we nu zijn, moet er wat gebeuren. De economische kerngebieden moeten met elkaar worden verbonden tot één economische en functionele stedelijke regio. In dat streven kunnen we gaan zoeken naar de Sweet Spot tussen zoveel mogelijk agglomeratievoordelen en zo weinig mogelijk agglomeratienadelen. 
Jos Hesselink • 26/06/2019

VINDT U NIET WAT U ZOEKT?

Neem contact op met een van onze deskundigen.