Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}

Podsumowanie I kw. 2022 roku w obszarze rynku magazynowego

Damian Kołata • 27/05/2022

Jak przedstawiają dane, w pierwszych miesiącach br. całkowity popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce osiągnął poziom 1,56 mln mkw., a wolumen inwestycji w budowie osiągnął rekordowe 4,8 mln mkw. Jakie inne wnioski płyną z raportu?

Jak podaje NBP, PKB w Polsce w okresie styczeń-marzec br. wzrósł o ponad 8% względem analogicznego okresu ubiegłego roku. Zarówno pandemia, jak i wojna w Ukrainie są czynnikami powodującymi nierównowagi rynkowe, destabilizując globalne łańcuchy dostaw. Gospodarki, nie tylko polska, mierzą się obecnie z niedostateczną podażą surowców i elementów produkcji, a także wysoką inflacją. Wszystko to może przyczynić się do osłabienia koniunktury gospodarczej.

Wskaźnik inflacji w Polsce utrzymuje tendencję rosnącą i w kwietniu 2022 roku osiągnął 12,4%. Oczekuje się, że w całym 2022 roku średnioroczny wskaźnik cen pozostanie również dwucyfrowy (10,9% według wstępnych prognoz). Dane GUS wskazują na wysoką dynamikę produkcji przemysłowej, która wzrosła o 16,7% w porównaniu z I kw. 2021 roku, kiedy notowano wzrost o 7,8%. We wszystkich głównych grupowaniach przemysłowych w marcu br. odnotowano wzrost produkcji w skali roku, przy czym najbardziej zwiększyła się produkcja dóbr związanych z energią – o 57,3%.

Popyt w I kwartale br. wyższy o ponad 50% od średniej dla tego okresu z lat 2018-2020

W okresie styczeń-marzec 2022 roku całkowity popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce osiągnął poziom 1,56 mln mkw. Stanowi to wynik o 5% niższy od wyniku z analogicznego okresu ubiegłego roku, lecz jest jednocześnie wynikiem wyższym o ponad 50% od średniej dla tego samego okresu z lat 2018-2020. 

W kwestii popytu nie odnotowano znaczących zmian – nadal przeważa udział nowych umów i ekspansji na poziomie 74% wolumenu transakcji najmu, a pozostałe 26% stanowią renegocjacje umów.

"Jeszcze w 2012 roku, kiedy cieszyliśmy się z rozgrywek piłkarskich mistrzostw Europy w piłce nożnej w naszym kraju, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej nieznacznie przekraczały poziom 7 mln mkw. W okresie kolejnych 5 lat wzrosły one o 60% do 11,5 mln mkw. a obecnie przekraczają już 25 mln mkw. Liczby te świadczą o bardzo dynamicznym rozwoju sektora logistycznego i przemysłowego w Polsce, który nie przejawia szczególnych oznak spowolnienia. Wciąż wysoki popyt generowany jest przez firmy z różnych branż, takich jak logistyczna, dystrybucyjna, kurierska, sieci sklepów oraz produkcyjna, przy czym zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w dużej mierze wynika z ewolucji globalnych łańcuchów dostaw i konieczności ich ciągłego dostosowywania do rosnącego w siłę sektora E-Commerce i wchodzącego pod strzechy omnichannelu. Aktywne są zarówno firmy rozwijające się w Polsce od wielu lat, jak i nowe, wstępujące na nasz rynek, doceniając bardzo dobrą lokalizację w centrum kontynentu, znaczące zasoby ludzkie, dobrą infrastrukturę transportową oraz niższe niż w porównaniu do wielu krajów europejskich koszty działalności biznesowej. Kluczowa jest także dostępność gruntów inwestycyjnych, których w Polsce nie brakuje. W 2023 roku mapa logistyczna wzbogaci się o wiele nowych projektów, a całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce pokonają kolejną barierę 30 mln mkw."

 

– komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Rekordowa podaż nie nadąża za popytem

W pierwszym kwartale 2022 roku, w ramach 45 projektów, ukończono rekordowe 1,27 mln mkw. powierzchni magazynowej, a w okresie ostatnich 12 miesięcy były to 3,6 mln mkw., co stanowi wzrost o 57% rok do roku. Rosnąca podaż nie była jednak w stanie nadążyć za rosnącym popytem, co dobrze obrazuje dalsza kompresja wskaźnika pustostanów o 0,5 pp. w ujęciu kwartalnym oraz o 3,3 pp. w ujęciu rocznym. Na koniec I kwartału 2022 roku wskaźnik pustostanów osiągnął 3,3% – najniższy wynik od początku pomiarów. Absorpcja netto, czyli poziom powierzchni magazynowej wchłoniętej przez rynek w analizowanym okresie, wyniosła rekordowe 1,41 mln mkw., notując wzrost o 85% w ujęciu rocznym. W porównaniu do stanu sprzed roku największe zmiany wskaźnika pustostanów odnotowano na rynkach w województwach: pomorskim (1,6%; -5,0 pp.), wielkopolskim (0,5%; -4,5 pp.), łódzkim (2,5%; -3,8 pp.), dolnośląskim (3,2%;-3,5 pp.), śląskim (5,7%; -3,6 pp.). małopolskim (0,5%, -3,1 pp.) oraz mazowieckim (4,8%; -2,7 pp.).

W I kw. 2022 r. deweloperzy rozpoczęli realizację prawie 1,5 mln mkw. a całkowity wolumen powierzchni magazynowej w budowie wyniósł 4,8 mln mkw. Około 50% inwestycji zostało zabezpieczonych umowami najmu. Prognozy mówią, że przy założeniu braku znaczących opóźnień w realizacji inwestycji deweloperskich zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej, już teraz przekraczające 25 milionów mkw., wzrosną o ponad 20% w okresie kolejnych 12 miesięcy.

"Główne czynniki utrzymujące wysoki popyt na powierzchnie magazynowe i produkcyjne w Polsce to dążenie firm do dywersyfikacji sieci logistycznej (obejmującej zarówno główne aglomeracje, jak i mniejsze rynki regionalne czy obszary przygraniczne), oraz sprawna i efektywna kosztowo dystrybucja dostosowana do wysokiej dynamiki rozwoju sektorów e-commerce i przemysłowego. Oczekujemy kontynuacji tych trendów w kolejnych miesiącach 2022 roku, przy czym ubiegłoroczny, rekordowy wynik na poziomie 7,5 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej może być trudny do osiągnięcia z uwagi na skomplikowane, niepewne otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne, wysoką inflację oraz bardzo niski poziom dostępności powierzchni magazynowej"

 

– komentuje Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Czynsze pod presją wzrostową

Zarówno rosnące koszty budowy, jak i malejąca dostępność powierzchni magazynowej wpłynęły na wzrost czynszów obserwowany na większości rynków regionalnych w Polsce. Stawki bazowe za najlepsze nieruchomości magazynowe wzrosły najsilniej  w Krakowie i Trójmieście, o 16% w porównaniu do stanu sprzed roku.  Pod koniec marca 2022 roku czynsze bazowe w zależności od lokalizacji wynosiły od 3,00-4,30 EUR/mkw./miesiąc w przypadku projektów typu BIG-BOX do 4,30-5,50 EUR/mkw./miesiąc w projektach typu City Logistics/Small Business Units.

W obecnych warunkach rynkowych zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom zawęża się, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszów. W zależności od lokalizacji, wynoszą one od 2,40-3,50 EUR/mkw./miesiąc (BIG-BOX) do 3,60-4,80 EUR/mkw./miesiąc (City Logistics/SBU). Mając na względzie wciąż wysoką presję inflacyjną możliwa jest dalsza korekta czynszów w kolejnych miesiącach 2022 roku. 

CAN'T FIND WHAT YOU'RE LOOKING FOR?

Get in touch with one of our professionals.
With your permission we and our partners would like to use cookies in order to access and record information and process personal data, such as unique identifiers and standard information sent by a device to ensure our website performs as expected, to develop and improve our products, and for advertising and insight purposes.

Alternatively click on More Options and select your preferences before providing or refusing consent. Some processing of your personal data may not require your consent, but you have a right to object to such processing.

You can change your preferences at any time by returning to this site or clicking on Cookies.

MORE OPTIONS
Agree and Close
These cookies ensure that our website performs as expected,for example website traffic load is balanced across our servers to prevent our website from crashing during particularly high usage.
These cookies allow our website to remember choices you make (such as your user name, language or the region you are in) and provide enhanced features. These cookies do not gather any information about you that could be used for advertising or remember where you have been on the internet.
These cookies allow us to work with our marketing partners to understand which ads or links you have clicked on before arriving on our website or to help us make our advertising more relevant to you.
Agree All
Reject All
SAVE SETTINGS