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Potentiale der Pandemie: Warum die Nachfrage nach Investitionen in Reha-Kliniken steigt

Verena Bauer • 01/04/2021
Reha-Report Deutschland Reha-Report Deutschland

Extrem hohe Nachfrage und Nettoanfangsrenditen zwischen 4,3 und 4,8 Prozent – ein Investment in Reha-Kliniken lag in den letzten Jahren zunehmend im Trend. Kein Wunder, wenn man auf die demografische Entwicklung und die damit verbundene Zunahme an chronischen Krankheiten oder Operationen blickt, für die im Anschluss eine stationäre Rehabilitation notwendig ist. Eine steigende Nachfrage nach solchen Leistungen ist also bereits vorprogrammiert, ein Investment schien absolut zukunftsfähig. Dann kam die Pandemie und hat in allen Bereichen Blickwinkel wie Prognosen geändert. Was heißt die aktuelle Situation jetzt für die langfristig lohnenswerte Anlage in Reha-Kliniken? Macht sie noch Sinn? Wird sie gar noch lohnenswerter? Wo liegen die Risiken? Und worauf sollte man mit Blick auf eine Akquisition jetzt unbedingt achten? Ein Interview mit Jan-Bastian Knod, Investment Advisory Capital Markets.

Bleibt ein Investment in Reha-Immobilien auch vor dem Hintergrund der Pandemie lohnenswert?
Jan-Bastian Knod: Definitiv. Investments in Reha-Immobilien sind auch aktuell eine krisensichere Assetklasse. Rehabilitation wird in unserer Gesellschaft eine weiter zunehmende Bedeutung haben, denn die nachhaltige Genesung von Menschen ist immer auch und vor allem systemrelevant. Auch wenn durch die Pandemie derzeit Reha-Maßnahmen nur eingeschränkt möglich sind, ist es aus volkswirtschaftlicher Sicht unabdingbar, erkrankte Menschen wieder in die Arbeitswelt zu integrieren – insbesondere vor dem Hintergrund, dass es durch den demografischen Wandel immer weniger Rentenbeitragszahler und umso mehr Leistungsempfänger gibt. Und die Anlässe für einen Reha-Aufenthalt werden durch die Pandemie ja nicht weniger. Im Gegenteil: Insbesondere psychosomatische Erkrankungen werden eher zunehmen und gemeinsam mit dem wachsenden Teil der Post-Covid-Patienten, die an Langzeitfolgen leiden, den Bedarf an den entsprechenden Einrichtungen nur weiter erhöhen.

Sind durch die Pandemie Anlage-Risiken bei Reha-Investments hinzugekommen und wie kann man diese minimieren?

JBK: Was aktuell hinzugekommen ist, sind vor allem operative Herausforderungen für die Betreiber selbst. Wirksame Hygienekonzepte müssen umgesetzt und mögliche Ansteckungsherde durch z.B. verschärfte oder ausgesetzte Besuchsregelungen verhindert werden. Für Anleger haben diese kurz- bis mittelfristigen Einschränkungen allerdings wenig bis keine Relevanz. Reha-Kliniken sind weiterhin zur medizinischen Rehabilitation geöffnet und nehmen Patienten auf – Stichwort Systemrelevanz.  

 

Bringt die Pandemie auch neue Chancen für die Reha und ein Investment in diesem Bereich?

JBK: Ja, sowohl mit Blick auf den operativen Betrieb als auch direkt mit Blick aufs Investment. Lockdown und Kontaktbeschränkungen zwingen die Betreiber aktuell dazu, die Digitalisierung der eigenen Einrichtung und Reha-Maßnahmen voranzutreiben, smarter zu werden, Prozesse und Verwaltung zu überdenken. Und wo effizienter „gemanagt“ wird, steigt auch die Performance der Einrichtung selbst.

Was viele bisher nicht wissen, ist, dass das Fortbestehen der Assetklasse Reha-Kliniken durchaus bereits öffentlich in der Diskussion stand und überlegt wurde, ob Reha-Kliniken nicht besser in Akut-Krankenhäuser in Innenstädten integriert werden sollten.

In der Pandemie zeigt sich nun aber, dass sich solitäre Komplexe in ländlichen Regionen deutlich besser zur Durchführung von Reha-Maßnahmen eignen – und genau das auch künftig weiter ausgebaut werden sollte. 

Hinzu kommt, dass Healthcare Immobilien im Allgemeinen und Reha-Kliniken im Speziellen dem aktuell gestiegenen Bedürfnis der Anleger nach Sicherheit, Stabilität und Planbarkeit Rechnung tragen. Und zwar aufgrund ihrer Eigenschaft, langfristige und wertgesicherte Mietverträge zu garantieren. Das macht diese Assetklasse zunehmend attraktiver. Damit einher gehen dann entsprechend steigende Preise. 

Außerdem dürften sich kurzfristig auch mit Blick auf das verfügbare Angebot neue Chancen für interessierte Investoren ergeben. Die steigenden Preise rücken insbesondere für Betreiber mit eigenem Immobilienbestand das Thema Sale & Lease Back in den Fokus – ein Verkauf ist derzeit für den einen oder anderen Betreiber durchaus sinnvoll, um neue Liquidität zu gewinnen und das Immobilieneigentum von der eigenen Bilanz zu nehmen.

Reha Immobilien Reha Immobilien

Kennzeichen für eine gewinnbringende Reha-Immobilie

 

  • Langfristiger und marktkonform wertgesicherter Mietvertrag (min. 10 Jahre) mit bonitätsstarkem Mieter und entsprechender Mietsicherheit
  • Profitables operatives Geschäft mit einem Rent Cover (EBITDAR / Miete) von mindestens 2,0
  • Renommierte Ärzte und stark vernetzte Klinikleitung
  • Im besten Fall mehrere Fachbereiche, die einen Nachfrageanstieg aufweisen (Muskel-Skelett, psychische Störungen, Herz-Kreislauf-Erkrankungen)
  • Instandhaltung / Instandsetzung: Double oder Triple-Net Mietvertrag
  • Sehr gute Gebäudequalität und Gebäudestruktur, die sich flexibel an das Konzept des Betreibers und sich ändernde Vorschriften anpassen kann.

Worauf sollten Anleger mit Blick auf eine Akquisition jetzt unbedingt achten?
JBK: Zum einen vor allem auf die Geschäftszahlen und die Qualität des jeweiligen Betreibers. Es geht ja, wie gesagt, um langfristige Mietverträge, da müssen diese „Basics“ natürlich stimmen. Und genau das macht dann auch Sale & Lease Back Deals interessant, da der Mieter die Immobilie bereits bewährt nutzt, die Gegebenheiten kennt und der Betrieb läuft. Zum anderen muss die Qualität des Gebäudes stimmen und dessen Struktur flexibel genug sein, um sich an mögliche Änderungen im regulatorischen Bereich anpassen zu können. Im besten Falle sollte man auf Einrichtungen setzen, die einen guten Mix aus verschiedenen Krankheitsbildern behandeln und rehabilitieren, um Belegung und Erfolg nicht nur von einer Krankheit abhängig zu machen. Ein weiterer Punkt, der nicht vergessen werden sollte: In fast allen Regionen gibt es Personalengpässe, dennoch sollte immer lokal analysiert werden, ob dieser Engpass in der abgezielten Region nicht vielleicht besonders hoch ist.

 

Inwiefern ist ein Reha-Investment vor allem als Teil einer Investmentstrategie im Gesundheitsbereich insgesamt sinnvoll oder kann es eine Standalone-Lösung sein?
JBK: Da das Investmentvolumen im Bereich Reha in Deutschland sehr dynamisch ist, ist es sinnvoll, sich nicht ausschließlich auf den Bereich Reha-Immobilien zu spezialisieren. Reha ist eine sehr gute Ergänzung für Investoren, die eine ganzheitliche Investmentstrategie im Bereich Gesundheitsimmobilien haben, da die Rehabilitation in Deutschland ein integraler Bestandteil der Gesundheitsversorgung ist. Reha-Kliniken sind ein komplexes Konstrukt – Know-how und jahrelange Erfahrung auf diesem Gebiet – oder eine gute Beratung von außen – sind entscheidend, um zwischen guten und weniger guten Investmentmöglichkeiten zu differenzieren. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf Refinanzierung und auf das Verständnis der operativen Strukturen bei den Betreibern. 

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