Ekonomika: Silný dopyt po bývaní, inflácia okolo 4 %
Objem poskytnutých hypotekárnych úverov za prvých päť mesiacov roka vzrástol o 25 % medziročne, čím dosiahol najvyššiu úroveň od rekordného roku 2022, podporený mierne nižšími hypotekárnymi sadzbami na začiatku roka. To naďalej podporovalo rast cien nehnuteľností, pričom ceny vzrástli o 14 % medziročne v Q1, zatiaľ čo Bratislava zaznamenala najsilnejší rast na úrovni 19,5 %, podľa Štatistického úradu SR. Priemerné hypotekárne sadzby však vzrástli o približne 30 bázických bodov v porovnaní so začiatkom roka, pričom v máji dosiahli 3,7 %, čo bolo spôsobené vyššími sadzbami ECB a zvýšenými rizikovými prémiami na slovenských štátnych dlhopisoch.
Inflácia dosiahla v júni 3,5 % a stabilizovala sa tesne pod úrovňou 4 %, pričom podobná úroveň sa očakáva aj zvyšok roka. Napriek zvýšenej inflácii a viacerým opatreniam fiškálnej konsolidácie zostala spotreba domácností odolná, čo podporilo rast HDP o 0,9 % v Q1. Očakáva sa, že ekonomická aktivita sa zrýchli na 1,9 % v roku 2027, ťahaná najmä očakávaným oživením globálneho obchodu a silnejším zahraničným dopytom.
Ponuka a dopyt: Stabilné predaje, rastúce ceny
V Q2 sa rezidenčný dopyt posilnil – predalo sa 766 jednotiek (704 verejných a zvyšok súkromných predajov), čo predstavuje medzikvartálny nárast o 21 %, pričom zostal mierne pod úrovňou minulého roka s poklesom o 4 % medziročne. Kvartálny nárast bol čiastočne podporený aj sezónnosťou, keďže Q2 je historicky najsilnejším obdobím pre rezidenčné predaje. Výhľadovo sa očakáva, že predajná aktivita zostane v súlade s minulým rokom, v rozsahu 550 až 700 jednotiek za štvrťrok.
Silnejší dopyt sa prejavil v raste cien – priemerná transakčná cena vzrástla na 5 514 €/m², čo je nárast o 8 % medziročne, čím sa zúžil rozdiel oproti priemernej ponukovej cene 5 620 €/m², ktorá vzrástla o 3 % medziročne. To naznačuje, že transakčné ceny rástli približne štyrikrát rýchlejšie ako ponukové ceny za posledný rok.
Na strane ponuky vzrástol počet dostupných jednotiek na 3 890. Zároveň klesla priemerná veľkosť predaných aj dostupných jednotiek – predané jednotky sa zmenšili v priemere o viac ako 5 m² a dostupné jednotky o približne 1 m². Jednoizbové byty (2+kk) zostali dominantnou kategóriou s podielom 48 % predajov v Q2, nasledované dvojizbovými bytmi (3+kk) s 22 % podielom, čomu napomohli menšie priemerné veľkosti jednotiek zachovávajúce dostupnosť.
Praha a Bratislava: Rozdielna dynamika predajov, rastúca ponuka
Q2 ukázal opačnú dynamiku predajov. Bratislava zaznamenala silné kvartálne oživenie, zatiaľ čo Praha zaznamenala ďalší pokles predajnej aktivity. Slabší výkon Prahy je však potrebné vnímať v kontexte mimoriadne silného trhu v minulom roku, ktorý vytvoril vysokú porovnávaciu základňu, pričom pokračujúci rast cien začal vyvíjať tlak na dostupnosť.
Zároveň dostupná ponuka v Prahe prekročila 7 200 jednotiek, čo je najvyššia úroveň za viac ako desaťročie. To odráža spustenie väčších developerských fáz a potvrdzuje vyššiu medzikvartálnu volatilitu trhu. Bratislava naopak naďalej vykazuje stabilnejší vzorec, podporený postupnejším uvoľňovaním menších fázových projektov a vyšším podielom dopytu koncových užívateľov.
Oba trhy zostávajú aktívne. Praha by mala zostať volatilnejšia v jednotlivých štvrťrokoch, zatiaľ čo Bratislava by mala naďalej vykazovať stabilnejšiu predajnú trajektóriu v nasledujúcom období.
Priemerná plocha: Kvartálna volatilita veľkosti predaných jednotiek
Priemerná veľkosť predaných bytov v Q2 klesla o viac ako 5 m² na 57 m². To naznačuje, že kupujúci zostali vysoko citliví na cenu napriek silnejšej predajnej aktivite, pričom dopyt sa naďalej sústreďoval na dostupnejšie typy bytov a kompaktné dispozície. Hoci jednoizbové byty (2+kk) zostali dominantnou kategóriou, dvojizbové jednotky (3+kk) naďalej predstavovali relatívne vysoký podiel predajov, čomu napomohli menšie priemerné plochy, ktoré pomohli udržať celkové ceny jednotiek v dostupnom rozsahu.
Na strane ponuky priemerná veľkosť dostupných jednotiek tiež mierne klesla, o približne 1 m² na 65 m². Dostupné jednotky sú však v priemere stále väčšie ako predané jednotky, čo naznačuje, že menšie a dostupnejšie byty sa naďalej predávajú rýchlejšie, zatiaľ čo väčšie jednotky zostávajú v ponuke dlhšie. Tento rozdiel medzi predanými a dostupnými jednotkami sa pravdepodobne udrží, keďže dostupnosť zostáva jedným z kľúčových faktorov ovplyvňujúcich rozhodnutia kupujúcich.
Miera absorpcie: Osciluje okolo zdravej úrovne 20 %
V Q2 sa miera absorpcie priblížila k 20 %, podporená silnejšou predajnou aktivitou a typickým sezónnym nárastom. Napriek vyššej dostupnej ponuke bol dopyt dostatočný na priblíženie absorpcie k úrovniam minulého roka, hoci zostala pod 10-ročným priemerom 25 %.
Výhľadovo sa očakáva, že miera absorpcie zostane v okolí 20 %, pričom predaje sú projektované v rozsahu 550 až 700 jednotiek za štvrťrok, čo naznačuje vyváženejšie trhové prostredie.
Trendy a výhľad
Kúpa 70 m² bytu v Bratislave si vyžaduje v priemere 12,3 ročných platov.
Slovensko sa dlhodobo umiestňuje na chvoste v dostupnosti bývania z dôvodu vysokého podielu prémiových nehnuteľností v porovnaní s priemernou mzdou. Počet potrebných ročných platov na nový byt sa však znížil o 0,6 a samotné mesto sa umiestnilo na 7. mieste v Európe, v porovnaní so 4. miestom minulý rok. Preto očakávame, že dopyt bude pretrvávať v suburbanných oblastiach s dostupnejšími cenovými hladinami.
Trh sa postupne vyvíja do modelu dvoch rýchlostí. Na jednej strane vidíme kvalitnejšie projekty v lepších lokalitách s jasnou konkurenčnou výhodou, kde sa očakáva mierny rast cien. Na druhej strane budú musieť štandardizovanejšie developerské projekty aktívnejšie reagovať na rastúcu konkurenciu, a to buď cenovými úpravami, alebo prijatím hybridných modelov. Tieto hybridné projekty by mohli kombinovať tradičný predaj jednotiek s prvkami build-to-rent, ako sú dlhodobé nájmy, dostupné alebo družstevné bývanie, alebo iné alternatívne formy nájmu. Flexibilita a schopnosť prispôsobiť projekt trhovým potrebám môžu byť kľúčové pre jeho budúci úspech.
Najpredávanejšie projekty za posledných 12 mesiacov
V Q2 sa uskutočnili transakcie s 766 jednotkami v rámci 93 projektov. Šesť najlepších projektov spolu tvorilo 38 % celkových predajov, čo je nižšia koncentrácia ako v predchádzajúcich rokoch, čo odráža širšie rozloženie dopytu na trhu.
Periférne lokality naďalej vedú v objeme, pričom projekty ako Slnečnice, Bory, Čerešne alebo Rakyta si udržiavajú dominantné postavenie, zatiaľ čo centrálnejšie lokalizované projekty vrátane Zwirn, Milrose a Skypark Tower naďalej priťahujú záujem kupujúcich
